Kredyt na budowę domu w zabudowie zagrodowej .

[mkrr3]

Powoli przymierzam się do kredytu hipotecznego na budowę domu na działce(działka jako wkład własny) tylko no im więcej szukam tym gorzej to wygląda. 
Cała działka ma 2.16ha z czego mógłbym wydzielić 1.55ha jako osobną działkę rolną. Ale nadal wtedy zostaje nam te 0.61ha i jak czytam banki niechętnie wydają kredyty na tak duże działki. Dodatkowo jest to zabudowa zagrodowa gdzie też przez to banki niechętnie dają kredyty. 
Jak z waszego doświadczenia to wygląda? Jest szansa na kredyt pod budowę tam domu? 


I drugie pytanie trochę pewnie łatwiejsze. 
Działka była by Partnerki która jednak oficjalnie nie pracuje(działalność nierejestrowana i inne takie) więc kredyt byłby brany we dwie osoby gdzie tylko ja miałbym jakąś zdolność kredytową i zarobki czy to nie stanowi problemu? 

[lzalewski]

23 minuty temu, mkrr3 napisał(a):

Ale nadal wtedy zostaje nam te 0.61ha i jak czytam banki niechętnie wydają kredyty na tak duże działki. Dodatkowo jest to zabudowa zagrodowa gdzie też przez to banki niechętnie dają kredyty. 

Pole manewru byłoby ograniczone, ale taka powierzchnia działki nie dyskwalifikuje możliwości uzyskania kredytu.

23 minuty temu, mkrr3 napisał(a):

I drugie pytanie trochę pewnie łatwiejsze. 
Działka była by Partnerki która jednak oficjalnie nie pracuje(działalność nierejestrowana i inne takie) więc kredyt byłby brany we dwie osoby gdzie tylko ja miałbym jakąś zdolność kredytową i zarobki czy to nie stanowi problemu? 

Jeśli zdolności wystarczy, to oczywiście nie stanowi to problemu.

[mkrr3]

poniżej uzupełniłem szablon jeżeli mógłbym prosić o wyliczenie na jaką kwotę mogę liczyć. 

 

1.Waluta kredytu -PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania -360msc

3.Wysokość kredytu - chciałbym sprawdzić na co można liczyć

4.Wkład własny - działka - powinno wyrobić 20% wkładu własnego, ewentualnie środki finansowe żeby dobić do 20%

5.Wartość nieruchomości - zależnie od zdolności

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* -pierwotny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - dom

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości -zależnie od zdolności

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Łódzkie/prusinowice

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji -brak

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym -2

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 27/28

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) -

Karta kredytowa-9000zł możliwość zamknięcia, limit na koncie 2500 - możliwość zamknięcia, raty w sumie 450zł miesięcznie możliwość spłacenia wszystkiego przed kredytem 

14.Historia w BIK - Aktualna dobra i brak opóźnień - historyczna słaba ale w trakcie czyszczenia więc załóżmy się uda się wyczyścić i historia będzie ok.

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - brak/brak

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - brak/brak

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - brak/brak

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - zlecenie -4284zł

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - zlecenie - 4371zł

20.Działalność gospodarcza** -
KPiR : 2022  - Przychody:108223 Koszty:15971
KPiR:2023 -  Przychody:157161 Koszty:40463
KPiR:2024(do maja) - Przychody:85303 Koszty:15217

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** -

23.Wykonywany zawód - Działalność - IT

24.Bank w którym posiadane jest konto -Mbank

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak

26.Oprocentowanie stałe/zmienne - jak wyjdzie lepiej

27.Inne istotne informacje - Umowa zlecenie i działalność do jest dochód jednej osoby. Druga osoba to działalność nierejestrowana więc pewnie dla banków jeżeli chodzi o hipotekę nic nie warte. 
I tak jak w postach wyżej było, budowa domu na działce o MPZP zabudowa zagrodowa działka w okolicach 0.6ha(jeszcze trzeba podzielić zobaczymy ile dokładnie wyjdzie)
Na działce stoi dom do zburzenia, i budynki gospodarcze w raczej kiepskim stanie ale przynajmniej jedna hala zostanie do wyremontowania. 

[lzalewski]

2 minuty temu, mkrr3 napisał(a):

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** -

Uzupełnij.

[mkrr3]

5 godzin temu, lzalewski napisał(a):

Uzupełnij.

21. JDG od czerwca 2021(jako kontynuacja UoP), Zlecenie jest podzielona na dwie umowy, jedna od stycznia 2023 to jest ta umowa na około ~2700msc. Druga umowa jest od sierpnia 2023.
22. JDG - umowa z głównym kontrahentem na czas nieokreślony. umowy zlecenie no tutaj będzie trudniej - januszerka w postaci podpisanych umów bez daty, będę walczył żeby wpisać na rok w przód od daty w której będę starał się o kredyt ale weźmy pod uwagę gorszą opcję że umowa będzie na +6 miesięcy. 

 

Edytowane 12 Czerwca 2024 przez mkrr3

[lzalewski]

Czy przy działalności występuje jakaś amortyzacja? Jeśli tak, to podaj sumę odpisów za poszczególne okresy.

[mkrr3]

12 godzin temu, lzalewski napisał(a):

Czy przy działalności występuje jakaś amortyzacja? Jeśli tak, to podaj sumę odpisów za poszczególne okresy.

Brak amortyzacji czegokolwiek 
Tylko tam zwykłe koszty. 

[lzalewski]

Zakładając zamknięcie zobowiązań, maksymalna zdolność jest na poziomie około 800k. Założyłem jednocześnie możliwość zaakceptowania obu umów zlecenia. Druga z umów w większości banków na dziś nie zostanie zaakceptowana ze względu na okres obowiązywania wstecz (10 miesięcy zamiast 12).

[mkrr3]

Wielkie dzięki to już wiem na czym mniej więcej stoję. 

Jeszcze dopytam o tą umowę zlecenie. Jak banki na to patrzą kiedy jedną umowę kończysz i z tą samą firma podpisujesz kolejną od razu jako kontynuację? I piszesz o 12 msc wstecz a jak banki patrzą czas obowiązywania umowy w przód? Jakie tutaj mają wymagania 

[lzalewski]

Przy umowie zlecenie najczęściej ten okres w przód nie jest rozpatrywany. Ich charakter jest taki, a nie inny i czasem zdarza się, że są one podpisywane wręcz co miesiąc.

[mkrr3]

3 minuty temu, lzalewski napisał(a):

czasem zdarza się, że są one podpisywane wręcz co miesiąc.

No wiem właśnie że często to jest na miesiąc podpisywane. 
I też tam się dla upewniania dopytam tam o pierwszą część pytania jak bank potraktuje kiedy zakończył był jedną umowę i podpisał od razu kolejna z tą samą firmą? Traktuje to jako kontynuację czy jako coś nowego? 

[lzalewski]

Będzie to oczywiście kontynuacja.

[mkrr3]

To już chyba ostatnie pytanie jak banki patrzą na JDG? Czy interesuje ich umowa z kontrahentem? i jej czas trwania wstecz/wprzód. 

W lipcu dopiero ruszę z podziałem działki więc do samego kredytu jeszcze trochę czasu zleci i być może tutaj w jdg też miałbym przetasowania ale jak mają patrzeć też na czas trwania umowy z kontrahentem to tutaj wszystko wstrzymam do czasu kredytu. 

[lzalewski]

24 minuty temu, mkrr3 napisał(a):

To już chyba ostatnie pytanie jak banki patrzą na JDG? Czy interesuje ich umowa z kontrahentem? i jej czas trwania wstecz/wprzód.

Zwykle umowy z kontrahentem nawet nie trzeba pokazywać. W niektórych bankach na B2B patrzą lepiej niż na "zwykłą" działalność i wówczas może pojawić się wymóg pokazania tej umowy (np. w Velo) i konieczność udokumentowania odpowiedniego okresu wstecz (W Velo 6 miesięcy).

[mkrr3]

Wracam do tematu z jeszcze jednym pytaniem o podział działki i w jakich kolejnościach to robić żeby optymalnie czasowo. 

Na działce jest księga wieczysta ale na tej księdze wieczystej jest też działka po drugiej stronie ulicy. 
Ta działka pod budowę ma iść w darowiźnie więc trzeba wydzielić osobną księgę wieczystą dla tej całej działki na której planujemy się budować(2.16ha) a następnie z tej działki wydzielić możliwe małą działkę pod już samą budowę żeby dostać łatwiej kredyt na małą działkę. 

I teraz pytanie jak to jest z wpisami do księgi? Bo jak wydzielę z tej dużej działki dwie to one będą na jednej księdze i czy to dla banku jest problem? Czy dzielić tą dużą działkę też od razu na dwie księgi wieczyste? co może być trudne bo ta dzielona działka rolna nie będzie miała dostępu do drogi publicznej.

Do wnioskowania o kredyt jeszcze co najmniej pół roku bo dopiero ruszamy z projektem no ale wiem że te rzeczy z podziałem potrafią trwać długo. 

 

Edytowane 5 Sierpnia 2024 przez mkrr3

[RobertS]

jedna działka na jednej KW, bo bank wpisuje hipotekę do KW a nie "do działki"

[mkrr3]

Podejrzewam że odchodzę z tym pytanie coraz dalej od tematu no ale spróbuje. 

Jak to jest z podziałami działek rolnych i robieniem dla nich KW? 
Działka była by dzielona na 0.6ha i reszta 1.56 ha. Tylko że ta większa działka nie miała by dostępu do drogi publicznej. 
W Internecie idzie wyczytać że przy podziale geodezyjnym działka rolna o powierzchni powyżej 0.3ha nie musi mieć dostępu do drogi publicznej. 
Zakładając że to prawda i nadal tak jest co z późniejszym wydzieleniem KW dla takiej działki bez drogi publicznej? 

A jeżeli nie ma możliwości tego zrobić bez dojazdu jak wygląda opcja ze służebnością? Taka wydzielona służebność musi faktycznie być drogą? Czy po prostu "zabezpieczeniem możliwości dojazdu do działki"? 

[lzalewski]

O to musisz pytać już inne osoby (np. geodetę). Doradcy kredytowi niekoniecznie będą w stanie odpowiedzieć Ci w sposób rzetelny.

[mkrr3]

To jeszcze pytanie bardziej w temacie. 
Żeby bank uznał że coś jest małą działką liczy się podział na księgi wieczyste? 

Nie ma znaczenia że w obrębie jednej księgi wieczystej podzielę na dwie działki dla banku i tak bym brał kredyt na całość? 
Czyli muszę mieć osobną księgę na te potencjalne 0.6ha. 

[lzalewski]

To zależy od banku. Część ma ograniczenie do 3000m, część do 5000m, część do 10000m. mBank dla odmiany jako nietypową potraktuje już działkę 1500m2.

16 minut temu, mkrr3 napisał(a):

Nie ma znaczenia że w obrębie jednej księgi wieczystej podzielę na dwie działki dla banku i tak bym brał kredyt na całość? 

Kredyt bierzesz na budowę na konkretnej działce, ale zabezpieczeniem jest wszystko co znajduje się na danej KW. Nie ma możliwości wpisania, że hipoteka dotyczy tylko jednej działki.

[mkrr3]

No to wracam z jeszcze jednym pytaniem. 
Warunkowy podział działki - wydzielenie osobnej nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej z warunkiem że przy sprzedaży takiej działki trzeba będzie taki dostęp zapewnić. 

Jak bank się zapatruje na taką sytuację? Będą to dwie osobne księgi wieczyste dla banku nie powinno być problemu ale pytanie czy ktoś się tutaj spotkał z czymś takim? 

Edytowane 22 Sierpnia 2024 przez mkrr3

[lzalewski]

Dostęp do drogi publicznej (np. poprzez sluzebnosc) musisz zapewnić od razu 

[mkrr3]

W temacie podziału działek to już któryś tydzień się "doktoryzuję". I aktualnie pod względem pozwolenia na budowę najwygodniejszy wydaje się podział działki warunkowy, 
"Art.  99.
Jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną."

Czy działkę dzielę teraz bez zapewniania od razu służebności, a taką służebność jedynie będę musiał zapewnić kiedy będę chciał sprzedać działkę. 

4 godziny temu, lzalewski napisał(a):

Dostęp do drogi publicznej (np. poprzez sluzebnosc) musisz zapewnić od razu 

To jest stanowisko banków? Że jeżeli widzą warunkowy podział nieruchomości nakazują od razu zapewnić służebność? 
Działka będzie już podzielona, będą osobne KW, działka pod kredyt jest oczywiście tą działką przy ulicy więc ona dostęp będzie miała. 
Podejrzewam że temat nie jest popularny dlatego też szukam informacji jak to wygląda od strony banków żeby nie podzielić działek a potem i tak zostać zablokowanym przez bank. 

[lzalewski]

Nigdy nie spotkałem się z taką sytuacją i wiem, że na pewno przynajmniej w części banków (obstawiam, że jednak w każdym) będzie problem.