Proszę o poradę

[pawelpawelX]

Dzień dobry wszystkim. 

 

Proszę o poradę. 

 

1. Posiadamy KH w mBanku na mieszkanie. Wartość kredytu 420 000 zł. Rata 3300 zł. Wartość nieruchomości ok 1 200 000 zł. 

2. Posiadamy mieszkanie (bez wynajmu kupione za got.) o wartości ok 600 000 zł - nieobciążone właśnie kończymy remont. 

3. Posiadamy wolne środki ok 500 000 zł 

 

Chcielibyśmy kupić dom, jednak zastanawiam się co byłoby lepsze. Nie chcemy sprzedawać nieruchomości. Ostatecznie mieszkanie z pkt.2 

Czy lepiej spłacić kredyt hipoteczny i startować z czystym kontem, czy udałoby się dobrać coś do tych 500k ? i wtedy wynająć oba mieszkania. ( kwota z najmu 2000 za m.2 40m2, wykończenie premium  + kwota najmu 3500  za 80m2 wykończenie premium )

 

Co byście doradzili, jaka jest bezpieczna zdolność ? 

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 30 lat

3.Wysokość kredytu - 1  400 000

4.Wkład własny - 500 000

5.Wartość nieruchomości - 1 900 000 

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - wtórny 

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - dom

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 175 m2

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Małopolskie / wieś 

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - inwestycja oddana

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 2+1

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 34/33

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - KH rata 3320 

14.Historia w BIK - bardzo dobra

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 5940

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 5940

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - 5940

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

20.Działalność gospodarcza** -ryczałt 14%. 2024 - 330 000 zł / 2025 -  (I-III) 180 291  zł 

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - Działalność od  2023 ,

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - JDG / przejście na b2b 2023  /  księgowa 

23.Wykonywany zawód - inżynier, księgowa

24.Bank w którym posiadane jest konto - mBank / ING

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak

26.Oprocentowanie stałe/zmienne -  nie wiem

27.Inne istotne informacje  - szukamy domu którego nie będziemy wykańczać ani remontować. Celujemy w energooszczędny. Najlepiej byśmy się czuli wydając na taki dom 1,5mln.

Edytowane 25 Marca 2025 przez pawelpawelX

[lzalewski]

Jakie jest PKD działalności?

[pawelpawelX]

PKD 71.11.Z

[lzalewski]

Działalność opiera się na umowie B2B czy jest to standardowa działalność? Jeśli jest to B2B, to podaj sumę 6 ostatnich wpływów.

[pawelpawelX]

16 minut temu, lzalewski napisał(a):

Działalność opiera się na umowie B2B czy jest to standardowa działalność? Jeśli jest to B2B, to podaj sumę 6 ostatnich wpływów.

B2B to za 6 msc 60k. Reszta zwykła działalność. 

[lzalewski]

Bez pozbycia się kredytu nie będzie zdolności dla takiej kwoty (maksymalnie 1,1mln), po spłacie kredytu zdolność rośnie do nieco ponad 1,4mln.

Trudno mi tutaj doradzać cokolwiek w kwestii sprzedaży lub wynajmu nieruchomości. Musicie sami zdecydować. Jeśli priorytetem jest dla Was zakup domu, to nie pozostaje tak na dobrą sprawę nic innego niż sprzedaż nieruchomości nr 2. To czy lepiej spłacić obecny kredyt i wziąć wyższy nowy czy też posiadać 2 kredyty zależy przede wszystkim od tego jakie macie warunki obecnego kredytu oraz jakie będą możliwe do uzyskania przez Was przy zaciąganiu nowego zobowiązania.

[pawelpawelX]

No to ciekawe czasy skoro ktoś zarabia 30-40k/mies i nie ma zdolności na "milion", Pamiętam więcej miałem zdolności jak pracowałem na etacie za mniejsze pieniądze z 5x wtedy zdolność była podobna. Chore czasy. Nie chcemy pchać się w budowę bo czasu na nią poświęconego nikt nie liczy a w tym czasie można zarobić 2x. 

Coś napewno jeszcze dozbieramy jakoś nam się nie spieszy na mus z tym = rozsądek przede wszystkim. I tak jak pisałem powyżej lepiej mieć niż nie mieć, dlatego robimy wszystko żeby nigdy niczego z nieruchomości nie sprzedawać ... 

[lzalewski]

9 minut temu, pawelpawelX napisał(a):

No to ciekawe czasy skoro ktoś zarabia 30-40k/mies

Ty nie zarabiasz z punktu widzenia banku 30-40k/mc. W najlepszym przypadku banki przyjmą Twój dochód na poziomie ~20k.

[pawelpawelX]

1 minutę temu, lzalewski napisał(a):

Ty nie zarabiasz z punktu widzenia banku 30-40k/mc. W najlepszym przypadku banki przyjmą Twój dochód na poziomie ~20k.

Niby dlaczego ? Biorą pod uwagę brak comiesięcznych wypłat, ryzyko na jdg jest większe niż na uop ? 

Edytowane 25 Marca 2025 przez pawelpawelX

[lzalewski]

10 minut temu, pawelpawelX napisał(a):

Pamiętam więcej miałem zdolności jak pracowałem na etacie za mniejsze pieniądze z 5x wtedy zdolność była podobna. Chore czasy

Kiedyś można było wpisywać koszty utrzymania na poziomie X i banki to akceptowały, można było kredytować się "pod korek". W tej chwili jest sporo bezpieczników i dobrze, bo mniej jest niewypłacalnych kredytobiorców.

11 minut temu, pawelpawelX napisał(a):

I tak jak pisałem powyżej lepiej mieć niż nie mieć, dlatego robimy wszystko żeby nigdy niczego z nieruchomości nie sprzedawać ...

Też wychodzę z założenia, że jeśli nie ma potrzeby sprzedaży, to lepiej tego nie robić, bo sprzedać można zawsze, a kupić już trudniej. Dlatego napisałem o priorytetach.

------------------------------- dodano 0 minut później -------------------------------

Teraz, pawelpawelX napisał(a):

Niby dlaczego ? 

Banki nie wezmą 100% Twojego przychodu jako dochód.

[pawelpawelX]

3 minuty temu, lzalewski napisał(a):

Kiedyś można było wpisywać koszty utrzymania na poziomie X i banki to akceptowały, można było kredytować się "pod korek". W tej chwili jest sporo bezpieczników i dobrze, bo mniej jest niewypłacalnych kredytobiorców.

Też wychodzę z założenia, że jeśli nie ma potrzeby sprzedaży, to lepiej tego nie robić, bo sprzedać można zawsze, a kupić już trudniej. Dlatego napisałem o priorytetach.

------------------------------- dodano 0 minut później -------------------------------

 

 

Banki nie wezmą 100% Twojego przychodu jako dochód.

 

 

Ok, tak myślałem - zgadzam sie że im więcej bezpieczników tym lepiej. Lepiej dalej odkładać w takim razie, może ceny też spadną. 

[lzalewski]

11 minut temu, pawelpawelX napisał(a):

może ceny też spadną. 

Na to bym raczej mocno nie liczył. Jesteśmy coraz bliżej obniżenia stóp procentowych, co wpłynie zarówno na zdolność kredytową jak i chęć części osób do zaciągnięcia zobowiązań. To zwiększy popyt, a co za tym idzie zniknie jedyna tak na dobrą sprawę obecnie przesłanka do tego, aby obniżyć ceny. Zwróć uwagę na to, że spadek cen nieruchomości był już wieszczony niejednokrotnie w ciągu ostatnich kilku lat. Zwykle kończyło się wzrostami cen, obecnie mamy raczej ich stabilizację (spadki się zdarzają, ale dotyczą raczej poszczególnych miast czy regionów, nie jest to trend ogólnopolski).

[pawelpawelX]

Dzień dobry Panie Łukaszu, wracam z tematem po roku, czy coś zmieniło się w systemie ? 

 

U mnie na tą chwilę mała aktualizacja, 

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 30 lat

3.Wysokość kredytu - Określenie zdolności 

4.Wkład własny -  500-700k

5.Wartość nieruchomości - do określenia 

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - wtórny 

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - dom/mieszkanie 

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - do określenia 

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Małopolskie / KRK

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - inwestycja oddana

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 2+1

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 35/35

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe, chwilówki,  wysokość rat) - KH rata 3000

14.Historia w BIK - bardzo dobra

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 5000

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 5000

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - 5000

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

20.Działalność gospodarcza** - przychód  netto - ryczałt 14%. 2025- 920 000 pln / 2026 -  (I-VI)  zł  320 000  pln

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - Działalność od  2023 ,

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - JDG / przejście na b2b 2023  /  księgowa 

23.Wykonywany zawód - inżynier, księgowa

24.Bank w którym posiadane jest konto - mBank / ING

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak

26.Oprocentowanie stałe/zmienne -  nie wiem

27.Inne istotne informacje  -  JDG bez obciążeń, leasingów, pracowników. 

 

Czy wynajem mieszkania znacząco wpłynie na zdolność i poprawi sytuację ? Mamy jedno mieszkanie w którym możemy rozważyć wynajem, wtedy miesięczna kwota przed podatkiem to ok 3500 zł/mies. 

 

Nadal siedzimy i spłacamy kredyt.. ale wydaje mi się że obecnie jest on tani i szkoda go spłacać jeszcze, bo pozbędziemy się wkładu i jakichkolwiek ruchów. W ubiegłym roku byliśmy blisko spłaty ale pojawiła się okazja i dzięki temu  że mieliśmy uzbierane środki sprzedaliśmy mniejsze i kupiliśmy większe mieszkanie.

 

To z kredytem możemy spłacić, ale znów jakiś czas będziemy zbierać na minimalny wkład, albo jak pojawi się coś ciekawego to weźmiemy duży kredyt na jaki nas puści zdolność i sprzedamy to mieszkanie z kredytem i zostanie po wpłacie kredytu na spłatę pewnie połowy nowego zaciągniętego. 

Obserwując rynek nieruchomości widzę że narazie nie ma za bardzo horyzontu do choćby minimalnych spadków cen na rynku wtórnym... 

 

 

 

Edytowane 3 Lipca przez pawelpawelX

[lzalewski]

49 minut temu, pawelpawelX napisał(a):

Czy wynajem mieszkania znacząco wpłynie na zdolność i poprawi sytuację ?

Jako osiągany dochód czy jako koszt? Jeśli to pierwsze to tak, jeśli to drugie, to nie.

 

To już jest wybrana nieruchomość czy chcecie zbadać zdolność? Przy podanych przychodach z tym nie będzie problemów.

[pawelpawelX]

1 minutę temu, lzalewski napisał(a):

Jako osiągany dochód czy jako koszt? Jeśli to pierwsze to tak, jeśli to drugie, to nie.

 

To już jest wybrana nieruchomość czy chcecie zbadać zdolność? Przy podanych przychodach z tym nie będzie problemów.

Jeżeli my będziemy wynajmować komuś. 

 

Chcemy zaktualizować zdolność. 

[lzalewski]

10 minut temu, pawelpawelX napisał(a):

Jeżeli my będziemy wynajmować komuś. 

Taki przychód w większości banków zostanie zaakceptowany po 12 miesiącach.

 

10 minut temu, pawelpawelX napisał(a):

Chcemy zaktualizować zdolność. 

Bezpiecznie można przyjąć, że jest na poziomie 2,5mln.

[pawelpawelX]

23 minuty temu, lzalewski napisał(a):

Taki przychód w większości banków zostanie zaakceptowany po 12 miesiącach.

 

Bezpiecznie można przyjąć, że jest na poziomie 2,5mln.

Ok, w takim razie nie będziemy kombinować z najmem. Rozumiem że dla JDG brał  Pan pod uwagę koszty PIT/ZUS bo podane kwoty są przed podatkiem, jedynie bez VATu

 

Czy przy potencjalnie przy kredycie, są jakieś koszty w przypadku wcześniejszej spłaty w okresie 1-2 lata  od zaciągnięcia kredytu ? 

 

[lzalewski]

8 minut temu, pawelpawelX napisał(a):

Ok, w takim razie nie będziemy kombinować z najmem. Rozumiem że dla JDG brał  Pan pod uwagę koszty PIT/ZUS bo podane kwoty są przed podatkiem, jedynie bez VATu

Przy ryczałcie banki interesuje tylko przychód. Koszty nie są ważne. W tym przypadku w większości banków liczy się przede wszystkim stawka płaconego podatku, w części banków branża lub fakt bycia na B2B.

10 minut temu, pawelpawelX napisał(a):

Czy przy potencjalnie przy kredycie, są jakieś koszty w przypadku wcześniejszej spłaty w okresie 1-2 lata  od zaciągnięcia kredytu ? 

Obecnie zdecydowana większość banków, jeśli nie wszystkie, nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu.

[pawelpawelX]

9 minut temu, lzalewski napisał(a):

Przy ryczałcie banki interesuje tylko przychód. Koszty nie są ważne. W tym przypadku w większości banków liczy się przede wszystkim stawka płaconego podatku, w części banków branża lub fakt bycia na B2B.

Obecnie zdecydowana większość banków, jeśli nie wszystkie, nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu.

Rata przy 2 mln pewnie z 15k ? na maksymalny okres i oprocentowanie zmienne 

[lzalewski]

Na dziś to około 11-12k.

[pawelpawelX]

Dziękuję, będziemy myśleć.