Kredyt na mieszkanie - program RKM

[Krokaj]

Witam,
mam kilka pytań dotyczących zdolności kredytowej oraz budowania historii w BIK.

Równo rok temu spłaciłem wszystkie swoje zadłużenia. Od stycznia tego roku prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą na ryczałcie. Mój średni miesięczny dochód netto wynosi ok. 8 500 zł.

Problem z budowaniem historii kredytowej

W BIK wyzerowałem wszystkie wpisy – nie mam żadnych zapytań, żadnych kredytów, ani pozytywnych, ani negatywnych.
W październiku chciałem zacząć budować pozytywną historię kredytową, ale każdy bank odmawia nawet przy wniosku o 1 000 zł.
Nie wiem, czym to może być spowodowane. Wcześniej miałem konta w większości banków (poza Alior) oraz miałem zajęcia komornicze. Czy to może mieć znaczenie?

Alior Bank – raty zaakceptowane, kredyt odrzucony

Jedynie Alior zaakceptował mi zakupy na raty – obecnie mam dwie raty, łączna kwota ok. 100 zł miesięcznie.
W styczniu będzie już 3. rata, ale nadal nie mam żadnej oceny punktowej w BIK.
Zaskakuje mnie fakt, że Alior odrzuca kredyt gotówkowy, a akceptuje zakupy ratalne.

Plany na przyszłość – mieszkanie

Pod koniec 2026 roku planujemy zakup mieszkania:

• ok. 280 000 zł za mieszkanie,

• + ok. 100 000 zł na remont.

W momencie starania się o kredyt działalność będzie miała ok. 20 miesięcy stażu.
Od stycznia przechodzę z ryczałtu na zasady ogólne.
Mamy dwoje dzieci, a żona pracuje na umowę o pracę (obecnie 1/2 etatu, od stycznia pełen etat, ok. 3600 zł netto).

Myślimy o Rządowych Kredytach Mieszkaniowych (RKM) – wkład własny mamy, ale wolelibyśmy go zachować na zakup działki pod budowę domu.

---

Moje pytania:

1. Co może być przyczyną odmowy kredytu przez wszystkie banki?

2. Dlaczego Alior akceptuje zakupy na raty, ale już kredytu gotówkowego nie?

3. Co mogę zrobić, aby zwiększyć szanse na kredyt hipoteczny w 2026 roku?

4. Kiedy najwcześniej mogę starać się o RKM?

---

Dodatkowe informacje o dochodach

Zarabiam głównie w walutach obcych – EUR, USD oraz w kryptowalutach.
Mniejsza część wpływa w PLN na konto firmowe w Alior.

Czy aby poprawić swoją wiarygodność dla banków, powinienem robić comiesięczny przelew z firmowego na osobiste konto, np. kilka tysięcy zł, z tytułem:
„Wynagrodzenie z działalności za miesiąc X”?

Na co dzień korzystam też z rachunków typu ZEN, WISE, a nie z klasycznych kont osobistych – czy to może negatywnie wpływać na ocenę banku?

---

Z góry dziękuję za wszystkie opinie i odpowiedzi.
Pozdrawiam.

[lzalewski]

1-2 - pytaj w dziale kredytów gotówkowych.

3 - historia kredytowa nie jest potrzebna przy staraniu się o kredyt hipoteczny. Wymóg jej posiadania jest często powielanym mitem, który nie ma nic wspólnego z rzeczywistością. Bez historii kredytowej trudniej jest dostać właśnie kredyt gotówkowy niż hipoteczny. Nie musisz tworzyć tej historii generując przy tym niepotrzebne koszty.

4. Min. po 12 miesiącach od momentu rozpoczęcia działalności gospodarczej.

33 minuty temu, Krokaj napisał(a):

Czy aby poprawić swoją wiarygodność dla banków, powinienem robić comiesięczny przelew z firmowego na osobiste konto, np. kilka tysięcy zł, z tytułem:
„Wynagrodzenie z działalności za miesiąc X”?

Część banków wymaga historii z rachunku firmowego. Bez wpływów na rachunek może być jakiś problem.

[Krokaj]

Dziękuję za odpowiedź, generalnie ryczałt jest dla mnie bardziej opłacalny ( nie dużo ale jest niż zasady ogólne ze względu na niskie koszty) jednakże naczytałem się że Banki zaniżają mocno dochód na ryczałcie stąd chce przejść na zasady ogólne od stycznia. 

Z zarobkami które wypisałem wyżej mam jakiekolwiek szanse na kredyt w takiej wielkości? Kiedy według Pana mógłbym zacząć starać się o ten kredyt? Co do wpływów rozumiem że sam pit za bieżący rok nie będzie wystarczający? I np lepiej robić wpływy na konto firmowe? Dodam że moje wpływy są bardzo rozstrzelone nie mam konkretnych dat kiedy otrzymuje wynagrodzenie, mógłbym rzec że są to często dniówki, ale mogę np raz w miesiącu robić przelew z zen na konto firmowe z tytułem przychód z działalności gospodarczej okres taki i taki, czy w ogóle to coś da?

Edytowane 11 Grudnia 2025 przez Krokaj

[RobertS]

4 godziny temu, Krokaj napisał(a):

Na co dzień korzystam też z rachunków typu ZEN, WISE, a nie z klasycznych kont osobistych – czy to może negatywnie wpływać na ocenę banku?

tak, niektóre banki nie uznają wpływów na tego rodzaju konta

 

aczkolwiek jeżeli chcesz się starać o kredyt hipoteczny uzyskując dochód z DG to (domyślnie) historia konta firmowego wymagana nie jest

------------------------------- dodano 1 minutę później -------------------------------

3 godziny temu, Krokaj napisał(a):

Co do wpływów rozumiem że sam pit za bieżący rok nie będzie wystarczający?

nie, w zależności od banku, potrzeba PIT za 1-2 ostanie lata oraz EP (ryczałt) lub KPiR za rozliczone miesiące roku bieżącego

 

dobrze, aby przychody/dochody były systematyczne, no chyba, że prowadzisz działalność sezonową

------------------------------- dodano 2 minuty później -------------------------------

3 godziny temu, Krokaj napisał(a):

mogę np raz w miesiącu robić przelew z zen na konto firmowe z tytułem przychód z działalności gospodarczej okres taki i taki, czy w ogóle to coś da?

nie, przelew własny jest bez znaczenia, jeżeli analityk będzie chciał zobaczyć wpływy "firmowe" to z tytułu płatności za wystawione faktury

[lzalewski]

4 godziny temu, Krokaj napisał(a):

Dziękuję za odpowiedź, generalnie ryczałt jest dla mnie bardziej opłacalny ( nie dużo ale jest niż zasady ogólne ze względu na niskie koszty) jednakże naczytałem się że Banki zaniżają mocno dochód na ryczałcie stąd chce przejść na zasady ogólne od stycznia

Nie do końca. Wiele zależy przede wszystkim od stawki ryczałtu - im wyższa, tym wyższy wyliczony dochód. Zależy to również od banku i branży.

4 godziny temu, Krokaj napisał(a):

Z zarobkami które wypisałem wyżej mam jakiekolwiek szanse na kredyt w takiej wielkości?

Nie wiem jakie masz dochody. Samo podanie przychodu to za mało.

 

------------------------------- dodano 1 minutę później -------------------------------

 

 

 

53 minuty temu, RobertS napisał(a):

aczkolwiek jeżeli chcesz się starać o kredyt hipoteczny uzyskując dochód z DG to (domyślnie) historia konta firmowego wymagana nie jest

Część banków "z urzędu" wymaga wyciąg z rachunku firmowego.

[Krokaj]

Dziękuję za dotychczasowe odpowiedzi – dużo mi to rozjaśniło, ale mam jeszcze kilka kwestii do doprecyzowania, bo moja działalność jest dość specyficzna.

 

1. Wpływy na konto firmowe a brak faktur

 

Moja działalność – ze względu na model pracy – nie polega na wystawianiu faktur.

Przychody rozliczam zgodnie z przepisami na podstawie dowodów wewnetrznych ale wpływy pochodzą głównie:

 

z zagranicznych platform,

 

w walutach obcych (EUR/USD),

 

czasami w formie kryptowalut, które później przewalutowuję,

 

przelewy na konto firmowe w PLN nie odzwierciedlają całego obrotu.

 

 

W praktyce oznacza to, że nie mam klasycznego schematu: faktura → przelew od kontrahenta, a przepływy finansowe wyglądają inaczej niż w typowych działalnościach usługowych.

 

Dlatego chciałem upewnić się, jak bank podejdzie do takiej sytuacji:

 

Czy przy wniosku o kredyt hipoteczny – w przypadku dochodu z DG – decydujące są dokumenty podatkowe (PIT, KPiR lub ewidencja ryczałtu), a nie same wpływy na konto firmowe?

Czy bank może oprzeć analizę wyłącznie na wynikach z rozliczeń podatkowych, niezależnie od tego, że przelewy nie pochodzą z faktur?

 

2. Stałość i poziom dochodów

 

Dochody są stałe i powtarzalne.

Od początku prowadzenia działalności nie było ani jednego miesiąca poniżej 6 000 zł na czysto, a średnia to ok. 8 500 zł miesięcznie.

 

3. Ryczałt a przejście na zasady ogólne

 

Pod względem podatkowym ryczałt jest dla mnie korzystniejszy, ale rozważam przejście na zasady ogólne od stycznia, żeby w przyszłości poprawić swoją zdolność.

 

W momencie składania wniosku (koniec 2026) parametry będą wyglądały mniej więcej tak:

 

działalność z 20-miesięcznym stażem,

 

średnie dochody ok. 8 500 zł ja 

 

Narzeczona na pełnym etacie 3 600 zł netto,

 

dwoje dzieci,

 

minimalny dochód nigdy nie spadający poniżej 6 000 zł.

Mój wiek 27

Narzeczona 28 

Nie będzie żadnych rat ani kredytów w momencie składania wniosków 

 

 

Czy przejście na skalę rzeczywiście może zwiększyć zdolność przy takiej działalności (bez faktur), czy niekoniecznie?

 

4. Planowany kredyt – ok. 380 tys. zł

 

Planujemy zakup mieszkania ok. 280 tys. + ok. 100 tys. na remont.

Chciałbym zapytać orientacyjnie, czy przy takich dochodach i strukturze rodziny taka kwota kredytu jest realna.

 

5. Rządowy Kredyt Mieszkaniowy – kiedy mogę się starać?

 

 

 

Jeśli przejdę na zasady ogólne od stycznia:

 

czy muszę mieć pełne 12 miesięcy dokumentacji na skali?

 

czy bank może uwzględnić część okresu z ryczałtu? 

[lzalewski]

6 minut temu, Krokaj napisał(a):

1. Wpływy na konto firmowe a brak faktur

 

Banki opierają się na ewidencji przychodów oraz PIT.

7 minut temu, Krokaj napisał(a):

3. Ryczałt a przejście na zasady ogólne

 

Zgodnie z wcześniejszą moją odpowiedzią - nie znamy Twoich dochodów ani teraz, ani z przyszłości. Nie wiemy czy to co podajesz jako dochód jest dochodem wyliczonym przez Ciebie, czy jest to przychód, jaka jest stawka ryczałtu. Nie znamy również struktury Twoich ewentualnych kosztów, które będziesz księgować funkcjonując na zasadach ogólnych. Przy tak szczątkowych informacjach, które mamy, możemy jedynie zgadywać. W naszej branży się tego nie robi.

9 minut temu, Krokaj napisał(a):

4. Planowany kredyt – ok. 380 tys. zł

 

J.w.

9 minut temu, Krokaj napisał(a):

5. Rządowy Kredyt Mieszkaniowy – kiedy mogę się starać?

 

Możesz się starać po upływie 12 miesięcy od rozpoczęcia działalności. Kwestia zmiany sposobu rozliczania z US nie ma tutaj znaczenia. Banki za poszczególne okresy wyliczą dochód zgodnie z własnymi wytycznymi.

[Krokaj]

to co podałem to jest to dochód po moich firmowych kosztach, stawka ryczałtu 8.5%

[RobertS]

dochód "po kosztach" jest liczony przy KPiR, jeżeli masz ryczałt to banki liczą go na estymacji (wg własnego wzoru)

 

takie zmiany kpir -> ryczałt -> kpir nie są dobre, lepiej trzymać się jednego sposobu rozliczeń i najlepiej złożyć wniosek jak minie min. pełen rok na jednym rozliczenie (ryczałt lub kpir)