Obliczenie zdolności kredytowej - trzy różne źródła dochodu

[giorgina]

Witam, na jaki kredyt hipoteczny mogę liczyć, przy poniższych założeniach:

- rodzina 4 osobowa, mieszkanie przy rodzinie

- dochód męża -działalność gospodarcza prowadzona ponad 2 lata. Zarobki ok. 4000/4500 netto. KPiR zasady ogólne

- moja umowa o pracę na czas nieokreślony - zarobki 1100 netto (obecnie jestem na urlopie wychowawczym - bezpłatnym do czerwca 2012)

- wynajmujemy mieszkanie (prowadzę to ja jako osoba fizyczna, ryczałt 8,5% od maja 2011). Przychody miesięczne ok 3000zł, jednak na Pit 28 (przy podzieleniu na 12 m-cy) będzie ok. 2500. Jaki procent z tego weźmie pod uwagę bank?

-mamy kredyt hipoteczny RnS na mieszkanie w kwocie 250000, z miesięczną ratą ok 1100zł (za 8 lat będzie wyższa)

Dodatkowo mamy pożyczkę gotówkową w kwocie 50 000 z miesięczną ratą 1000zł, ale do momentu wzięcia kredytu chcemy ją spłacić. (Chyba, że lepiej wziąć kredyt hipoteczny konsolidacyjny i te 50 000, które mamy, potraktować jako wkład własny)

Na jaki kredyt nas stać, jaką mamy zdolność na kredyt hipoteczny i kiedy najlepiej zabrać się za formalności ( w maju, kiedy ryczałt będzie już trwał 12 m-cy, lub czerwcu kiedy wrócę do pracy)?

[PlanFinance]

Wysokość kredytu.

Wartość nieruchomości / wkład własny.

Rynek pierwotny/rynek wtórny.

Rodzaj nieruchomości.

Metraż nieruchomości.

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto).

Stan zaawansowania inwestycji.

Waluta kredytu.

Pożądana długość okresu kredytowania.

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym.

Łączny miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc.

Źródło uzyskiwania dochodów.

Okres trwania umowy w tył/okres trwania umowy w przód.

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców.

Aktualne obciążenia kredytowe.

Historia w BIK.

[giorgina]

Czy odpowiadający przeczytał mój poprzedni post?

Praktycznie wszystkie informacje są tam zawarte.

Czy jest ktoś kompetentny, kto może mi zrobić jakąś bardzo wstępną kalkulacje zdolności?

Pozdrawiam

[PlanFinance]

Tak przeczytałem. Na forum mamy pewne zasady i jednocześnie wiem że osobom odpowiadającym łatwiej jest pobierać informacje ze standardowego schematu. Ponadto nie ma ta wszystkich wymaganych informacji, które są potrzebne do wykonania symulacji.

 

Dla szukającego pomocy to nie powinno stanowić większego problemu...

[giorgina]

Wysokość kredytu - właśnie tego próbuję się dowiedzieć

Wartość nieruchomości / wkład własny. 300 000 / 50 000

Rynek pierwotny/rynek wtórny. - budowa domu

Rodzaj nieruchomości.

Metraż nieruchomości. - 120m2 netto

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto). - Toruń

Stan zaawansowania inwestycji.- brak

Waluta kredytu. PLN

Pożądana długość okresu kredytowania. - maksymalna

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym. - 4

Łączny miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc. - nie wiem jak to wyliczyć, dane potrzebne są w poprzednim poście (właśnie w tym problem, że nie wiem jak wyliczyć dochód z ryczałtu)

Źródło uzyskiwania dochodów. - umowa na czas nieokreślony , działalność gosp, ryczałt

Okres trwania umowy w tył/okres trwania umowy w przód. - umowa ponad 5 lat, działalność gosp od 07.2009, ryczałt od 4. 05.2011

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców. - 29 lat

Aktualne obciążenia kredytowe. - 1100 RnS (ale za 8 lat będzie więcej)

Historia w BIK. - kilka już spłaconych kredytów gotówkowych, kredyt studencki również spłacony, wszystko raczej terminowo (z zaległościami nie przekraczającymi 30 dni)

[lzalewski]

Witam

Proszę podać dochód brutto lub netto za cały ubiegły rok w przypadku działalności prowadzonej na zasadach ogólnych.

[giorgina]

Zarobki roczne za 2011 to ok. 50 000 netto

[PWFinanse]

jeśli macie kredyt RNS to nie możecie nabywać kolejnej nieruchomości bo stracicie dopłaty (tylko darowizna)

[PlanFinance]

Dokładnie taka jest interpretacja BGK choć ja akurat niekoniecznie się z nią zgadzam. Prawo nie powinno działać wstecz.

[giorgina]

Witam, dziękuję za trafne spostrzeżenie dot. RnS. Zgodnie z ustawą z dnia 15 lipca 2011 r faktycznie tak byłoby, jednak my pospisywaliśmy umowę kredytową w lutym 2011, więc chyba prawo nie działa wstecz?

Czy w związku z tym mogę prosić o zrobienie symulacji zdolności i rat kalkulatorem?!!! Bardzo proszę, bo jak na razie odpowiadam na wszystkie dodatkowe pytania, a tego, na czym najbardziej mi zależy nie ma...

[michal_sz]

Witam, dziękuję za trafne spostrzeżenie dot. RnS. Zgodnie z ustawą z dnia 15 lipca 2011 r faktycznie tak byłoby, jednak my pospisywaliśmy umowę kredytową w lutym 2011, więc chyba prawo nie działa wstecz?

Interpretacja Ministerstwa Infrastruktury jest jednak odmienna. Sprawa bardzo dyskusyjna - to inna sprawa.

[giorgina]

Czy istnieje choć nikła szansa na to, że otrzymam jakąś symulację?

[lzalewski]

Przy tych dochodach i obecnym obciążeniu nie będzie zdolności kredytowej.

[giorgina]

Witam, rozumiem, że nie będzie zdolności na 250 000, tak? W takim razie proszę o info jaką zdolność mamy? Dopasujemy wielkość domu (lub w gorszym przypadku mieszkania) do zdolności. A w rodzinie mamy murarzy więc i tak na budowie zaoszczędzimy.

[lzalewski]

Trzeba by się przyjrzeć dokładnie papierom firmy, aby określić dochód. Zakładając jednak, że przyjęty byłby Państwa sumaryczny dochód na poziomie 50tys. za ub. rok, zdolność w Pocztowym byłaby na poziomie 220tys.

[giorgina]

Dziękuję za informację. Wstrzymywałam się z odpowiedzią, ponieważ mąż oddał papiery księgowej, a ta wyliczyła mu dochód ponad 69tyś zł netto.

Czy ten fakt zmienia naszą zdolność? Jaki procent z przychodów z ryczałtu ewidencjonowanego banki biorą pod uwagę, gdyż czytałam gdzieś, że od 30 do 60 proc. Od czego to zależy (w naszym przypadku przypominam - wynajem)?

Pozdrawiam

[RobertS]

proszę podać przychód oraz koszty występujące na KPiR + określić wysokość odpisów amortyzacyjnych, banki inaczej liczą dochód z DG niż zrobi to księgowa...

 

i co innego prowadzenie DG w formie ryczałtu ewidencjonowanego a co innego wynajem lokalu ze stawką ryczałtową (8,5%), w tym drugim przypadku banki biorą do dochodu nawet 70% kwoty najmu, oczywiście tej udokumentowanej (PIT)

[giorgina]

Dziękuję za pomoc. Ryczałt 8,5% na osobę fizyczną.

 

A teraz parę dodatkowych pytań, jeśli mogę

Zmartwiła mnie ogromnie informacja o tym, że dofinansowanie z RnS może zostać cofnięte jeśli zacznę budować dom. Rozumiem, że bank X, który będzie mi udzielał kredytu na dom nie będzie miał z tym problemu, tak? Problem będzie miał jedynie bank Y, w którym już mam RnS jeśli dowie się, że zaczęłam budować dom. I tu pytanie: skąd się dowie?

Jak już się dowie (z niewiadomych źródeł) zapewne wystosuje do mnie pismo z żądaniem oddania pobranych dofinansowań i mój kredyt nie będzie już RnS tylko zwykłym hipotecznym, tak? No i tu podstawowe pytanie: na jakiej podstawie prawnej bank Y może ode mnie zażądać takiego zwrotu (zaznaczam, że kredyt RnS wzięłam ZANIM zaczęły obowiązywać nowe przepisy). Skoro prawo nie działa wstecz interpretacja BGK jest nieistotna, gdyż chyba mogę taką decyzję banku Y podać do sądu, jako niezgodną z prawem, konstytucją itp, tak?

Załóżmy jednak, że nasze (skądinąd z*******skie w tym wypadku) państwo przekona mnie, że jednak prawo działa wstecz i będę zmuszona oddać pieniądze. Czy wtedy (skoro kredyt nie będzie już preferencyjny) mogę zmienić bank na taki, który zaproponuje mi lepsze warunki i zabierze mój kredyt z banku Y? I będę mogła spokojnie budować dom...

I jeszcze jedno, czy zostały już kiedykolwiek przez jakikolwiek bank przeprowadzone taki operacje zabrania dofinansowania? I czy nikt jeszcze tego nie podważył i nie próbował zawalczyć o sprawiedliwość? Czy w takim przypadku można by pokusić się o pozew zbiorowy przeciwko (i tu nie wiem) Państwu Polskiemu?

Z góry dziękuję za wszelkie odpowiedzi, a jeśli chodzi o aspekt prawny, fajnie było by gdyby w odpowiedziach znalazł się jakiś prawnik

[ar2rt]

Na podstawie interpretacji BGK jasno wynika, że możesz budować dom bez konsekwencji zwrotu dopłat pierwszego kredytu. Jest to przecież opisane na strokach BGK.

Co do wypowiedzi ominięcia konsekwencji wejścia w posiadanie drugiej nieruchomości po zmianach ustawy to nie może to byc darowizna tylko spadek.

[ar2rt]

Czy macie już działkę? Jaka bęzie płacona rata w kredycie RnS po 8 latach?

[giorgina]

Działkę chcemy kupić w najbliższych dniach. Potem powoli zabierać się do budowy domu.

[ar2rt]

Podsumujmy to co wiadomo

-dochód działalność PIT-5 - 4000 netto

-dochód praca 1100 netto

-najem - 2500 netto

Razem dochód 7600 zł./m-c netto

Obciążenia

-1500 zł. rata RnS

Inne

-kredytu gotówkowego nie liczę-będzie spłacony

-nabędziecie działkę za własne środki

-min.okres najmu 12 m-cy (w Pocztowym 10- m-cy)

Zdolność najwyższa w [url2=http://www.forum-kredytowe.pl/f133/bank-pocztowy-kredyt-hipoteczny-opinie-40110.html]Pocztowym[/url2] na 410 tys. zł.. Przykładowe raty w tym banku na 30 lat. raty równe, marża 1,25%+ubezpieczenie na życie 2,5% płatne gotówką od kwoty kredytu

- 400 tys. - rata 2457

- 350 tys. - rata 2150

- 300 tys. - rata 1843

- 250 tys. - rata 1536

[giorgina]

Dziękuję!!!

Wreszcie ktoś konkretnie odpowiedział na moje pytania

Bardzo serdecznie dziękuję.

 

A jak sprawa wyglądałaby gdybyśmy chcieli działkę też kupić na kredyt? Czyli najpierw działka - 70 000zł (już mamy wybraną) potem budowa domu (zakładamy 300 000zł, ale się zobaczy).

RnS w chwili obecnej nas wynosi 1200zł, ale za 7 lat będzie 1800zł i nie wiem ile bank policzy.

Kredyt gotówkowy spłacony

[ar2rt]

Bank policzy ratę RnS 1800 zł. lub tą niższą, ale zależy w którym banku będzie składany wniosek. To poprawka do poprzedniej mojej wypowiedzi.

Są dwa rozwiązania

1. Zakup działki w kredycie

2. W jednym kredycie zakup działki + budowa

Wybór rozwiązania nr 1- duża dowolność banków - rada - zwracać uwagę na koszt wcześniejszego spłacenia kredytu. W Pocztowy i ING - prowizja 0 zl..Po otrzymania pozwoleń na budowę stara się kredyt w banku na spłatę kredytu na zakup działki + na budowę. Te dwa cele w jednym kredycie.

Wybór rozwiązania nr 2 ograniczenie do 2-3 banków, ale i problem ze zdolnością kredytową w tych banków.

Proponuję rozwiązanie nr 1.

[ar2rt]

Analizowałem różne strony i interpretacja zmian w ustawie w RnS i muszę przyznać się do dezinformacji. Jednak okazuje się, że stracisz prawo do kredytu jak wybudujesz dom. Mało tego, jeśli nie poinformujesz o tym banku w którym masz już kredyt RnS to bank musi ci tę umowe wypowiedzieć. Jest ewentualnie sprawa do zastanowienia się nad tym, czy budowa domu jest podstawą do zaprzestania korzystania z RnS czy oddanie budynku do użytku. Zwracam honor moim przedmówcom, którzy od początku twierdzili, że to prawo stracisz, ale niestety interpretacja przepisów w naszym kraju obarczona jest sporym marginesem błędów.