Kredyt na dom 500 tys.

[Arielat]

Witam,

Proszę pomoc w wyborze banku i wskazanie najkorzystniejszej oferty na kredyt hipoteczny.

 

Wartość kredytu: 500 000 zł

Wartość nieruchomości: 620 000 zł

Wkład własny: 120 000 zł + 140 000 zł mamy na wykończenie domu

Rynek pierwotny/rynek wtórny: pierwotny (dom buduje osoba prywatna która chce go sprzedać)

Rodzaj nieruchomości: dom + działka

Stan zaawansowania inwestycji. nie oddane do użytku, dom w stanie deweloperskim do wykończenia

Waluta kredytu: PLN

Pożądana długość okresu kredytowania: 10 lat

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym: 3

Łączny miesięczny dochód brutto pierwszej os: 15600 zł

Rodzaj umowy: umowa o prace na czas nieokreślony

Okres trwania umowy: 12 lat

Łączny miesięczny dochód brutto drugiej os: 4800 zł

Rodzaj umowy: umowa o prace na czas nieokreślony

Okres trwania umowy: 3 – miesiąc, wcześniej działalność gospodarcza (zawieszona) i stała współpraca z tą samą firmą przez ponad 5 lat

Aktualne obciążenia kredytowe: 247,65 franków do 2034 roku (zakup mieszkania przez 1 osobę)

Ilość kart kredytowych: 1 (1 osoba)

Metraż nieruchomości: 234 m2 (całkowita) 150 m2 (użytkowa), 940 m2 działa

Województwo: mazowieckie

Rodzaj rat: równe

Wiek najstarszego kredytobiorcy: 45/42 lata

Punkty BIK: nie mam informacji

 

Nie jesteśmy małżeństwem, 3 osoba to syn numeru 1 (23 lata - student).

 

Z góry dziękuję za pomoc.

[Doradca Lubuskie]

Mam rozumieć że wartość nieruchomości na dzień dzisiejszy wynosi 620 tys ale oczywiście po wykończeniu podniesie się o zakładane 140tys, tak?

Jaki jest limit na karcie kredytowej?

[Arielat]

Witam ponownie, 620 tys. to cena domu i działki na dziś. Stan jest niepełny deweloperski. W zależności od standardu w jakim będzie mnie stać go wykończyć to wartość będzie 800-900 tyś. Na razie mam te 140 tys. na wykończenie. Reszta będzie robiona sukcesywnie. Jedyna rzecz niepewna to cena domu. Nie wiem czy bank wyceni ten dom na 620 tys.

Karta ma limit 7000 zł.

[PlanFinance]

Przez ile czasu była zawieszona działalność gospodarcza?.

 

Jaka jest średnia dochodów z umowy o pracę za 3/6/12 miesięcy?.

[Arielat]

Działalność jest zawieszona dopiero od 3 miesięcy. Zawiesiłem bo przeszedłem na etat. Średni dochód z 3 miesięcy to 4800 zł. Wcześniej z umowy o współpracę z tą samą firmą ok 16 tys. miesięcznie (ale z tego jeszcze opłacałem 2 pracowników).

[prezesik24]

Symulacja kredytowa - Deutsche Bank PBC SA

 

Wnioskowana kwota 500000 PLN 500000 PLN

Wartość nieruchomości 620000 PLN LTV 81%

Oprocentowanie 4,29%

marża stawka bazowa

1,59% 2,70%

Okres kredytowania 120 miesięcy

Rata kredytu 5131,5 PLN

 

Koszt odsetkowy kredytu 115 775 PLN

Prowizja 0,00 PLN

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego rata do czasu uzyskania LTV 80% 5179,51 PLN

 

Ubezpieczenie życie/praca po 2 latach 188,40 PLN mies.

Ubezpieczenie życie/praca za 2 lata 9000,00 PLN

 

LUB

Składka DBIwP Skandia 5400,00 PLN - składka za 12 mies.

450,00 PLN mies.

 

Konto osobiste DB Life 12,00 PLN mies.

Ubezpieczenie pomostowe 292,38 PLN mies. do momentu wpisu hipoteki do KW

 

Produkty dodatkowe na okres 5 lat, w przypadku Skandii po 7 latach mozna zawiesic opłacanie składki a po 10 wypłacic środki wraz z ewentualnym zyskiem.

[Arielat]

Symulacja kredytowa - Deutsche Bank PBC SA

 

Wnioskowana kwota 500000 PLN 500000 PLN

Wartość nieruchomości 620000 PLN LTV 81%

Oprocentowanie 4,29%

marża stawka bazowa

1,59% 2,70%

Okres kredytowania 120 miesięcy

Rata kredytu 5131,5 PLN

 

Koszt odsetkowy kredytu 115 775 PLN

Prowizja 0,00 PLN

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego rata do czasu uzyskania LTV 80% 5179,51 PLN

LTV na poziomie 80% to kwota 496 000 PLN czyli po 2 ratach powinienem mieć 80%?

Ubezpieczenie życie/praca po 2 latach 188,40 PLN mies.

Ubezpieczenie życie/praca za 2 lata 9000,00 PLN

 

LUB

Składka DBIwP Skandia 5400,00 PLN - składka za 12 mies.

450,00 PLN mies.

I to mnie mocno zastanawia. Czy to 450 PLN to stała kwota czy co jakiś czas się zmienia?

450 PLN x 12 miesięcy x 7 lat daje 37 800 PLN dalej mogę już nie płacić.

Czy po 10 latach dostanę 37 800 PLN czy może są koszty o których się nie piszę np. koszty obsługi?

Na zysk nie liczę ale co z ewentualną stratą funduszu lub jego upadkiem?

Kto mi odda kasę?

 

Konto osobiste DB Life 12,00 PLN mies.

Ubezpieczenie pomostowe 292,38 PLN mies. do momentu wpisu hipoteki do KW

 

Produkty dodatkowe na okres 5 lat,

To znaczy co bo składkę dopiero po 7 latach? Mogę zmienić konto na bezpłatne? to jest ten produkt dodatkowy w przypadku Skandii po 7 latach mozna zawiesic opłacanie składki a po 10 wypłacic środki wraz z ewentualnym zyskiem.

 

Sumując:

Rata 5179,51 x 2 = 10359,02 PLN

Rata 5131,50 x 118 = 605517 PLN

Składka DBIwP Skandia 450 x 12 x 7 =37 800 PLN

Konto osobiste: 12 x 12 x 5 (po 5 latach mogę zrezygnować?) = 720 PLN

 

Co nam daje 153 396,02 PLN realnego kosztu czyli w ciągu 10 lat oddaję 31% więcej niż pożyczyłem

[prezesik24]

Ad1. Tak dwie raty i ubezpieczenie mija.

Ad2. Skandia - składka się nie zmieni, można ją zwiekszyć samemu. Koszty jakie należy ponieść to opłaty 11 PLN miesiecznie oraz opłata za zarządzanie w zależności od funduszy. Tu przykładowy wynik funduszu bezpiecznego za okres 7 lat

Szczegoly funduszu[]=NOB01

 

Koszt odsetkowy podany przy założonej marży i stopie referencyjnej.

[Arielat]

Czyli 11 x 120 = 1320 PLN bo nie sądzę że po 7 latach zrezygnują z opłat. Nie widzę linka do funduszu ale moje pytanie jest proste. Kapitał jaki wpłacę. Jak czytam to biorą do tego jeszcze po kilka procent rocznie licząc na szybko to kolejne 2100 PLN.

Co mi daje to o że wydam 40 000 PLN na coś czego nie chcę?

Rozumiem że ten produkt obniża marżę. Jaka wyjdzie mi rata bez tego? Czy tylko muszę opłacać wspomniane ubezpieczenie? To wychodzi 27 086,40 PLN czyli mniej ale to kasa stracona bezpowrotnie.

I jeszcze jedno. Jak będę miał wolne środki to co z wcześniejszą spłatą?

[prezesik24]

Zysk na funduszach jest pomniejszony o płatę za zarządzanie , link - szczegóły funduszu . Liczy Pan tylko koszty, nie liczy Pan zysku, który może zostać wygenerowany. Marża bez produktu dodatkowego jest nieopłacalna.

[Gość gosc45677]

W dodatku bez tego prowizja wyniesie 2%. Jeżeli pso nie odpowiada zostaje jeszcze ubezpieczenie na życie. Marża, którą podał kolega jest wyjściowa.

[Arielat]

Ok. 2% z 500 000 PLN a to daje 10 000 PLN. Czyli jak dodamy te 27 086,40 PLN to też nam daje ok. 37 000 PLN

Czy w jednej i drugiej opcji koszt nie jest wręcz identyczny. Rozumiem że zakładamy że fundusz dla nas coś zarobi:congratulatory: ale tylko zakładamy.

Znacie kogoś dla kogo zarobił? Nie marne 4 % na obligacjach, które to ZYSKI nie pokrywa nawet inflacji i podatków od zysku:highly_amused: A trzeba jeszcze zapłacić koszty funduszu więc kasa z konta znika szybciutko.

Ja nie znam a mam wokół ludzi którzy potracili kasę nawet w USA i to co zbierali na swoje emerytury wyparowało w 50% (licząc tylko to co wpłacili o zysku zapomnijcie). Ale to nie na temat.

 

Lobbujecie jedną opcję ale nie potraficie podać jej realnych kosztów. Szkoda. To trochę za mało żeby mnie kupić. Ciągnięcie za język pokazało że muszę dodać tu 11 PLN miesięcznie tu kilka procent (zależnie od funduszu). Czyli wyliczenie mało praktyczne bo koszty są ukryte miedzy wierszami a ja chcę porównać realne cyfry. A tak mam wyliczenie które daje mi coś takiego 2+2=7.

Może ja za dużo myślę ale bardzo podobną symulację zrobiłem sobie sam na kilku stronach internetowych... i też nie wiem do jakiego banku iść.

[lzalewski]

Marża w przypadku opcji bez produktów dodatkowych jest dużo wyższa - 2,69%.

[Gość gosc45677]

Arielat być może myślimy o różnych instrumentach finansowych. Sam mam taki produkt już od 5 lat, też się powołam na znajomych. Ani ja, ani oni nie stracili. Jesteśmy na plusie. W swoich wyliczeniach rozumiem, że podałeś założenie 100% straty.

[Arielat]

JakubRams, może i tak. Zakładasz że 2007 i słynny kryzys wywołany we współudziale wszelkiego rodzaju fundusze się nie powtórzy. Ja wolę założyć że czegoś nie mam i się mile rozczarować niż wyrywać włosy z głowy tracąc.

Masz rację że nie wiem jaki produkt mi zaproponowano i o to drażę temat. O te niedopowiedziane złotówki.

Tu produkt proponują na 10 lat wiec dopiero po tych 10 latach będzie wiadomo + czy -.

Patrząc na Twój przykład w odniesieniu do 10 letniej inwestycji to masz jeszcze drugie tyle. A z doświadczenia wiem że spada szybciej niż rośnie.

2,69% z 500 000 PLN to 13450 PLN czyli o 3 tys więcej. To równoważy opłaty funduszu i jeszcze bardziej wyrównuje nam cenę.

Ale znowu nie na temat.

Może ktoś rozwinie watek tych produktów dodatkowych. Pytałem z czego mogę zrezygnować po 5 latach? Z płatnego konta... brak odpowiedzi...

Jakie jest założenie banku? Mam inwestować 450 PLN miesięcznie i nie interesuje ich w co dokładnie?

[Doradca Lubuskie]

Pytanie jest w ogóle takie czy jest Pan przekonany do produktów inwestycyjnych oferowanych przez bank. Bo jeżeli nie to nikt Pana nie przekona do tego typu inwestycji.

[lzalewski]

Po 5 latach możesz zrezygnować tak na dobrą sprawę ze wszystkich produktów. Należy jednak pamiętać, że (wyłącznie) w przypadku rezygnacji z PSO przed upływem 10 lat stracisz część środków.

Jeśli jesteś sceptycznie nastawiony do tego produktu, to zamień go na ubezpieczenie na życie. Składka za pierwsze 5 lat wynosi 1,8%, w kolejnych 0,042% od salda miesięcznie. Ubezpieczenie na życie według mnie jest przydatnym produktem przy kredycie hipotecznym. Należy je traktować jako zabezpieczenie swojej rodziny, a nie zbędny produkt generujący koszt.

[Arielat]

Doradca Lubuskie idealnie ujęte. Ja szukam kredytu, nie chcę kupić w zestawie odkurzacza, garnków czy czegokolwiek. Kredyt to temat który mnie interesuje.

Ale nie Bank wie lepiej czego mi potrzeba i mi to wciska dając w nagrodę niższą marżę...

A co dla zwykłego człowieka jest najistotniejsze (w kontekście kupna mieszkania lub domu)???

Ile wyniesie rata! Ale dostaje kwotę + coś tam + coś tam.

Już to napisałem 2+2 to zawsze da 4 a tu mi wychodzi 7.

 

lzalewski obecny kredyt mam właśnie z ubezpieczeniem i w 150% się z Tobą zgadzam.

[Doradca Lubuskie]

A może oferta ING. Okres 10 lat

 

- marża - 1,45%

- prowizja - 2,2%

- rata - 5108 zł

- ubezpieczenie na życie - 125 zł/msc

- konto z wpływem min. 2000 zł

 

lub

 

- marża - 1,85%

- prowizja - 0 zł

- rata - 5204 zł

pozostałe produkty bez zmian

 

Bez ubezpieczenia na życie marża podnosi się o 0,1%. Wtedy rata wzrośnie o ok. 20-30 zł.

[Arielat]

A czy to że mam obecny kredyt w Millenium da się w jakiś sposób wykorzystać żeby dostać u nich 2 z lepszymi warunkami?

[lzalewski]

Millennium ma w tej chwili bardzo słabą ofertę. Owszem negocjują, ale obniżenie marży jest tylko na okres 3 lat.

[PlanFinance]

Nordea

Marża 1,5% lub 1,7%

Rata 5115 PLN lub 5163 PLN

Prowizja 1,5% lub 0%

Konto + wpływ z wynagrodzenia 8000 PLN/mc,

Wcześniejsza spłata możliwość darmowej nadpłaty do 30% w trakcie pierwszych 3 lat. Po 3 latach wszystko za darmo.

 

Proponuję opcję na 0% prowizji

 

Prowizja to 7500 PLN, różnica w racie to 48PLN

 

7500/48 ~~156

 

Prowizja nie będzie odrobiona przez tak krótki okres.

 

Oczywiście trzeba się zabezpieczyć dodatkowymi ofertami.

 

Zapraszam w razie zainteresowania. Jestem z Warszawy.

[prezesik24]

Propozycję dostałeś dwie, każda z nich jest z produktem dodatkowym i nikt do niczego Cie nie zmusza, skoro masz awersje do inwestowania, wystarczy wybrać opcję z ubezpieczeniem, które trwa 5 lat . Ze wszystkich moich klientów, którzy wybrali pakiet inwestycyjny z funduszami bezpiecznymi na razie nikt nie narzeka, tym bardziej że lepiej im odkładać na inwestycję niż oddawać w wyższej marży do banku. Nie za bardzo rozumiem Twój tok rozumowania, nawet jeżeli chcesz zrezygnować po 5 latach z produktu ( bo tak też można zrobić , jednakże tu stracisz 40% zainwestowanych środkow) to i tak jest to lepsze niż wybór wyzszej marży i prowizji. W przypadku PSO nie ma podatku od zysków kapitałowych , więc koszt to 11 zł miesięcznie. Skoro potrzeba cyfr proszę :

 

Koszty kredytu bez składki : 2% prowizji - 10 TPLN , różnica w koszcie odsetkowym 32 TPLN , łącznie daje nam 42 tysiące

Koszty kredytu z PSO : 0 % prowizji , PSO za pierwszy rok 5400 zł , w kolejnych latach zakładając okres lat 7 32.400 zł , przy 0 % zysku koszt

koszt to 37 800 .Wychodzi na plus 4200 zł , w przypadku gdyby wszystko stracić- nierealne ale zakładam , skoro Pan tak uważa.

 

A teraz zakladając stopę zwrotu na poziomie 6% ( takie wyniki mają obligacje skarbowe ) oraz rezygnację po 5 roku do wypłaty zostaje 17 287.

Tak więc co jest lepsze ?? Oddawać pieniądze do banku, czy podjąć nawet niewysokie ryzyko i odkładać dla siebie ?? Poprawcie mnie , jeżeli nie mam racji.

 

Ps: Marża podana zgodnie z ofertą, aktualnie podlega negocjacji.

[Arielat]

Nieprawdą jest to co pisze Pan o podatku. Określa się go jako podatek odroczony ale nieuchronnie trzeba go będzie zapłacić. Poproszę o źródło na podstawie którego Pan twierdzi że ten zysk jest nieopodatkowany.

11 zł miesięcznie to tylko stała opłata za prowadzenie konta w funduszu. Ale do tego fundusze liczą sobie rocznie jakieś procentowe opłaty nie wiadomo za co. Sam tego nie rozumiem z czego wynikają. Czy mogę dostać tabelę opłat przykładowego funduszu który ma opłatę tylko 11 zł?

Mój tok rozumowania... kupuję dom i nie bardzo rozumiem po co mam inwestować jeszcze w fundusze. 450 zł miesięcznie zainwestuję w lepsze wykończenie domu i w ten sposób podniosę jego wartość. To też dobra inwestycja która o wiele więcej korzyści przyniesie mojej rodzinie.

Bez sloganów z reklamy co jest lepsze a co gorsze. Kredyt człowiek musi wziąć jak chce coś więcej kupić.

Teraz poproszę o Pana tok myślenia. Chce pan kupić COŚ. Ale to COŚ kosztuje więcej niż Pan akurat ma oszczędzone. Jednym słowem kasy brak (to dwa słowa). Trzeba pożyczyć a nie oszczędzić. A bank mu pożycza i każe jeszcze oszczędzać.

 

Powiem dlaczego bo nikt z drugiej strony tego nie powie. Żeby zablokować człowiekowi kasę na wcześniejszą spłatę. Tego wariantu Pan nie bierze pod uwagę? Jeżeli mnie stać odłożyć 450 zł miesięcznie to w ciągu roku mam spłaconą 1 ratę więcej. Ale to nie leży w interesie banku. Za to fundusz czy zyska czy nie i tak to bank jest jego zarządcą i tu swoje zarobi.

[Gość gosc45677]

Wcześniejsza spłata jest możliwa po okresie 5 lat. W innym przypadku płaci się prowizję od nadpłaconego kapitału.