ING - operat szacunkowy

[Finalist]

Witam.

 

Mam pytanie dotyczące operatu szacunkowego domu, który będzie wykonany samodzielnie przez Klienta dla ING.

 

Dom znajduje się na działce 1660 m2, jego powierzchnia użytkowa to ok 87 m2, więc dom jest niewielki. Jego lokalizacja znajduje się na wsi, w powiecie nakielskim, przez co sporo transakcji z tamtych okolic nie osiąga kwot, za jaką dom zostanie kupiony (420 000 zł to cena z aktu notarialnego).

 

Klient znalazł rzeczoznawcę z tamtych okolic (znajduje się on w Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych), który był już ocenić dom i stwierdził, że jest zdecydowanie warty tej ceny i że jest szansa, aby jego operat był na zbliżoną kwotę do tej z aktu notarialnego (ja osobiście rozmawiałem z dwoma rzeczoznawcami, którzy twierdzili, że w tamtej okolicy większość transakcji opiewa na cenę za m2 = 3000/3100 zł. Czyli zdecydowanie za mało, jak na dom z 2011 roku, zupełnie wykończony i wyposażony.

 

I tu pojawia się pytanie od rzeczoznawcy - czy bank zaakceptuje wycenę w oparciu o powierzchnię zabudowy (151m2) a nie w oparciu o powierzchnię mieszkalną (87m2). Stwierdził, że on już wielokrotnie robił taki operat właśnie w oparciu o powierzchnię zabudowy, pod warunkiem, że dom był wolnostojący, parterowy a garaż był w bryle budynku.

 

Z góry dzięki za odpowiedzi, jak coś trzeba doprecyzować - śmiało pytajcie.

[PlanFinance]

Rzeczoznawca musi wykonać operat według wskazań ING. Trudno wyrokować co i jak bank zaakceptuje. Na forum nie ma rzeczoznawców więc merytorycznie nikt Ci nie odpowie. o jest naprawdę dość skomplikowany kawałek chleba.

[Doradca Lubuskie]

Pytanie po co Wam wycena, żeby podwyższyć wartość nieruchomości?

 

A klient za jaką kwotę chce kupić ten dom?

[Finalist]

Kwota transakcji to 420 000 zł i za tyle Klient (mój znajomy) kupuje dom. Dokumenty do ING przesłane, jednak zasugerowano mi, że lepiej zrobić własny operat szacunkowy, bo ING lubi zaniżyć wartość nieruchomości i będzie problem, ponieważ wkład własny, jaki znajomy może przeznaczyć to wymagane 20%, czyli 84 000 zł (połowa już wpłacona). Zgodnie z tą sugestią, zadzwoniłem do 2 rzeczoznawców, którzy stwierdzili, że ciężko będzie wyciągnąć taką wartość na operacie, bo dom sam w sobie może być tyle warty (początkowo wystawiony do sprzedaży był za ponad 500 000 zł) jednak ciężko będzie znaleźć transakcje o podobnej wartości. Po prostu albo mało się tam sprzedaje nieruchomości, albo te, które się sprzedają to jednak inna klasa domów (ten jest praktycznie nowy, z 2011 roku). Więc przy założeniu tych 2 rzeczoznawców (którzy jednak opierali się głównie na domysłach, bo jeden z nich w tamtej okolicy nie robił wyceny dobre pół roku, drugi niby zna rynek, ale też jest z Bydgoszczy a nie okolic Nakła/Szubina więc znajomość tamtejszego rynku na pewno też trochę mniejsza).

 

Stąd właśnie chęć zrobienia własnego operatu, bo wiadomo że rzeczoznawca może zrobić operat na potrzebną kwotę, choć wiadomo że w ramach rozsądku, a w przypadku rzeczoznawcy wysłanego przez bank - w jego interesie nie będzie naciąganie tej kwoty wyceny.

 

Choć tak jak wspomniałem, zarówno dla kupującego jak i dla rzeczoznawcy, który ma zrobić operat - dom jest zdecydowanie warty swojej ceny (na samą wartość wpływa też duża działka, wszystko bardzo zadbane i wykończone dobrymi materiałami).

[Doradca Lubuskie]

OK, teraz rozumiem.

 

Powiem tak, ja mam znajomego rzeczoznawcę który robi mi właśnie wyceny pod tym względem.

[PlanFinance]

By operat w ING został zaakceptowany rzeczoznawca musi wskazać min. 3 podobne transakcje w ciągu ostatnich 12 miesięcy i zadeklarować że w podobnej cenie ta nieruchomość zostanie sprzedana w ciągu 6 miesięcy. Jeśli nie zadeklaruje to do akcji wkracza weryfikacja bankowa.

[Finalist]

Co do uzyskania wartości tych 420 000 zł na operacie powinno się udać, głównie chodzi o to, czy w oparciu o te czynniki, o których wspomniałem w pierwszym poście, bank takiej wyceny nie będzie podważał, bo faktycznie metraż domu nie jest wielki (do tego dochodzi garaż bodajże ok 20m2, którego ING nie liczy jako powierzchni użytkowej).

[PlanFinance]

Finalist powtarzam jeszcze raz. Tutaj nie ma żadnego rzeczoznawcy. Twoje pytanie nie jest ani do tego działu, ani do tego forum.

[Finalist]

Finalist powtarzam jeszcze raz. Tutaj nie ma żadnego rzeczoznawcy. Twoje pytanie nie jest ani do tego działu, ani do tego forum.

 

Pytam o sposoby wykonania operatu w kontekście tego, co akceptowane jest przez bank, więc wydaje mi się, iż jest to odpowiednie miejsce.

 

Znalazłem wytyczne co do operatu dla ING, i znajduje się tam taki zapis:

 

"Do porównania należy dobierać nieruchomości, które były przedmiotem transakcji sprzedaży w okresie ostatnich 24 miesięcy."

 

Czyli pod uwagę można brać jak rozumiem jednak transakcje z 24 miesięcy, a nie 12? Na infolinię banku niestety dodzwonić się nie mogę.

[Finalist]

Batalii ciąg dalszy

 

Sytuacja na ten moment wygląda następująco. Rzeczoznawca wyceni dom na kwotę 350k PLN. W tej sytuacji, wkład własny potrzebny to 70k PLN, czyli bank maksymalnie będzie mógł udzielić 280k PLN kredytu. Przy tym założeniu, znajomemu brakuje 60k PLN.

 

Szukamy teraz rozwiązania, ponieważ kolejną istotną kwestią jest to, że mieszkanie, które chce obecnie sprzedać otrzymał w spadku. Aby po jego sprzedaży, nie płacić podatku dochodowego do US, musi udokumentować iż całość kwoty ze sprzedaży przeznaczył na cele mieszkaniowe. I tu pojawia się problem, ponieważ:

 

1) brakujące 60k PLN chcemy uzyskać z kredytu gotówkowego (nie są to środki na wkład własny, gdyż tym dysponuje, więc nie ma problemu z podpisaniem oświadczenia, iż wkład własny nie pochodzi z kredytu).

 

2) sprzedając mieszkanie przykładowo za 170k PLN, chce on dokonać nadpłaty kredytu hipotecznego + spłacić kredyt gotówkowy. I tu pojawia się problem, ponieważ US od razu zakwestionuje, iż spłata tych 60k PLN nie jest na cel mieszkaniowy - czyli nakaże zapłatę podatku.

 

Podpowie ktoś, jak sensownie można to rozwiązać ? Czy w ING wchodziłoby w grę wnioskowanie o kwotę na zakup domu i jednocześnie na spłatę tego świeżego kredytu gotówkowego ? Czy wówczas, nawet jeśli się to uda, to w umowie będzie zawarta ta informacja i US podważy, iż kredyt nie był w całości przeznaczony na cel mieszkaniowy, więc i tak będzie domagał się zapłaty podatku ?

 

Czy robiąc nadpłatę kredytu w ING powyżej 50% wartości kredytu, prowizja za nadpłatę liczona jest od całości kwoty nadpłaty czy od nadwyżki ponad 50% tej kwoty ? Jeśli od całości, to rozumiem że nie ma problemu, aby najpierw nadpłacić równe 50%, a kolejnym przelewem resztę kwoty i prowizję zapłacić tylko od tej drugiej nadpłaty ?

[lzalewski]

Nie byłbym taki pewien, że US się przyczepi. Wystarczy wykazać (a nie powinno być z tym problemu), że kredyt gotówkowy był zaciągnięty w celu sfinansowania zakupu.

W umowie kredytowej oczywiście będzie wyszczególnienie poszczególnych kwot i na co były one przeznaczone.

[Finalist]

Znajomy był już w swoim urzędzie skarbowym, był też u mojej koleżanki z innego urzędu skarbowego i właśnie twierdzenia obu osób są takie, że ciężko będzie uniknąć ten podatek. Jak wiadomo, US jak tylko wyczuje, że może coś opodatkować, z pewnością to zrobi. A i zastanawiam się jak ewentualnie udowodnić, że ten kredyt wzięty był po to, żeby uzupełnić kwotę transakcji bo własnych środków przeznaczają tyle, ile mają.

[PlanFinance]

Pytam o sposoby wykonania operatu w kontekście tego, co akceptowane jest przez bank, więc wydaje mi się, iż jest to odpowiednie miejsce.

 

Znalazłem wytyczne co do operatu dla ING, i znajduje się tam taki zapis:

 

"Do porównania należy dobierać nieruchomości, które były przedmiotem transakcji sprzedaży w okresie ostatnich 24 miesięcy."

 

Czyli pod uwagę można brać jak rozumiem jednak transakcje z 24 miesięcy, a nie 12? Na infolinię banku niestety dodzwonić się nie mogę.

 

Nikt z doradców nie zna się na akceptowaniu zasad dotyczących operatu w 100%. Zwyczajnie to nie jest nasza działka. Doradca kredytowy nie jest w jednej osobie prawnikiem, lekarzem, ekonomistą i rzeczoznawcą. W związku z tym Twoje wątpliwości może rozwiać tylko specjalista - rzeczoznawca.

 

Są 2 opcje. Jedna jest taka jak napisałem i wtedy dział wycen nie ingeruje w wyliczanie wartości nieruchomości a druga jest taka jak dopytałeś i wtedy dział wycen może ingerować.

[Finalist]

Michał - kwestię wyceny myślę, że już możemy pozostawić. 3 rzeczoznawców się wypowiedziało, z czego jeden był na miejscu, dostał wytyczne wyceny z ING i powiedział o kwocie rzędu maksymalnie 350k-360k, więc tutaj już się raczej godzimy z faktem, że dodatkową gotówkę trzeba będzie jakoś zorganizować.

 

Zastanawia mnie kwestia, czy są banki, które przyjmą wartość transakcyjną, nie patrząc na wycenę z operatu, czy absolutnie żaden bank w ten sposób do sprawy nie podejdzie ?

[PlanFinance]

 

Zastanawia mnie kwestia, czy są banki, które przyjmą wartość transakcyjną, nie patrząc na wycenę z operatu, czy absolutnie żaden bank w ten sposób do sprawy nie podejdzie ?

 

Niestety takiego banku nie ma. Wycena zawsze musi być i zawsze będzie wzięta pod uwagę wartość rynkowa jeśli jest niższa niż transakcyjna.

[Finalist]

Dzięki.

Wiem jeszcze, że w razie gdyby ze zorganizowaniem gotówki byłby problem, istnieje możliwość aby dodatkowym zabezpieczeniem było posiadane przez znajomego mieszkanie, które po zakupie domu chce sprzedać (właściwie już teraz jest ono wystawione na sprzedaż). Jak wygląda później kwestia wykreślenia tego wpisu na hipotece przy tym mieszkaniu ? Z tego co mu powiedziano w ING, aby to zrobić musiałby nadpłacić jakiś spory procent kredytu, czego raczej kwota ze sprzedaży (170k-180k) nie będzie w stanie pokryć. Mieliście może taką sytuację, że zabezpieczano się przy jednym kredycie w ING na 2 nieruchomościach ?

[PlanFinance]

ING musi się zgodzić na taką sprzedaż i wydać dokumentu pozwalające na wykreślenie hipoteki ze sprzedawanej nieruchomości.

 

Jakie warunki postawi trudno powiedzieć. Równie dobrze może to być obowiązek dokonania nadpłaty ze środków uzyskanych ze sprzedaży. Jednocześnie mogą się zgodzić na spłatę i wyrównanie do 80% wartości, która jest celem kredytowania.

[Agawa22]

Po pierwsze, ING zawsze wykonuje weryfikację wyceny zewnętrznej - nieważne, czy jest to wycena zlecana przez Bank, czy też operat zlecony przez Klienta. Jednym słowem, operat zewnętrzny nie gwarantuje nam przyjęcia takiej wartości, na jaką jest sporządzony.

Zakładając, że będzie podtrzymana wartość 350 000zł, Klient faktycznie musi z własnych środków wnieść dodatkowe 60k.

Możecie zrobić finansowanie naprzemienne. Czyli przed uruchomieniem Klient wpłaca 70 000zł, później Bank 270 000zł, następnie Klient 60 000zł (po sprzedaży mieszkania) a Bank kończy transakcję 10 000zł (kwota minimalnej transzy). Domyślam się jednak, że Zbywca nie będzie chciał tego rozwiązania - jeśli jest inaczej, to napisz i wtedy opiszę Ci dokładniej tę opcję.

Jeśli tak jak myślę, nie wchodzi to w grę (ze względów czasowych) to faktycznie trzeba całość wkładu wpłacić przed uruchomieniem kredytu. Pomysł ze spłatą kredytu gotówkowego + zakup nie wchodzi w grę, bo przecież w ten sposób przekraczasz 80% LTV.

Ewentualnie kolejna nieruchomość jako zabezpieczenie, czy to jest możliwe? Co z tym mieszkaniem Klienta? Czy ono jest teraz obciążone? Jeśli nie, to może uprościć sytuację maksymalnie i zrobić hipotekę łączną: dom + mieszkanie? Wtedy można po prostu udzielić kredytu do 80% łącznej wartości. Po nadpłacie kredytu będzie można zwolnić mieszkanie z hipoteki, więc nie zablokuje to sprzedaży mieszkania.

Pytanie o nadpłatę - trzeba to zrobić dwiema transzami. Od pierwszej Bank nie pobierze prowizji, od drugiej - tak.

[PlanFinance]

Po pierwsze, ING zawsze wykonuje weryfikację wyceny zewnętrznej - nieważne, czy jest to wycena zlecana przez Bank, czy też operat zlecony przez Klienta. Jednym słowem, operat zewnętrzny nie gwarantuje nam przyjęcia takiej wartości, na jaką jest sporządzony.

.

 

 

Jak w każdym banku. To nie podlega dyskusji. Mam nadzieję że wiesz o jakich zasadach rozmawiamy?.

[Agawa22]

O jakich zasadach rozmawiamy?

[PlanFinance]

O jakich zasadach rozmawiamy?

 

Czy Twoi klienci dostarczają własne operaty czy bazujesz na wewnętrznych?.

[Agawa22]

Jestem pracownikiem bankowości hipotecznej ING. Było pytanie ukierunkowane na ING, więc chciałam pomóc, gdyż codziennie mam do czynienia z takimi tematami.

 

- - - Uaktualniono - - -

 

W zasadzie nie wiem, czy w takim układzie powinnam odpowiadać, może to jest forum jedynie dla doradców kredytowych (jako odpowiadających)?

[PlanFinance]

Ja napisałem jakie są zasady dotyczące operatów w ING. Próbuję zrozumieć Twoją uwagę. Napisałem coś nieprawdziwego?.

 

- - - Uaktualniono - - -

 

 

W zasadzie nie wiem, czy w takim układzie powinnam odpowiadać, może to jest forum jedynie dla doradców kredytowych (jako odpowiadających)?

 

Słabiutka ta uwaga.

 

Prezesik24 kierownik Deutsche Bank funkcjonujący na forum od wielu lat powinien Ci powiedzieć że forum jest przyjazne.

 

Najlepsze rzeczy wychodzą podczas dyskusji, burzy mózgów,sporów.

[Agawa22]

Pytam tylko. Forum poznałam wczoraj, nie wiem jeszcze kto jest tutaj aktywny. Równie dobrze mogłoby być tak, że nie dopuszczacie pracowników banków i tyle. Dobrze jeśli tak nie jest. Wolałam być pewna, nawet kosztem "słabiutkiej uwagi"

[Doradca Lubuskie]

Na forum jest kilku pracowników banku, ale dobrze że dołączył pracownik ING. Witamy