Zaniżenie wartości inwestycji przez bank ING

[Noeldarek]

Dzień dobry,

 

Chciałbym prosić o pomoc w poniższym temacie.

 

Temat: budowa domu jednorodzinnego parterowego o powierzchni 81 m2.

Kredyt jest celowo taki ponieważ będę budował systemem gospodarczym, oprócz postawienia ścian i dachu i chciałbym po odbiorzedomu z reszty pieniędzy zrobić najwięcej ile się da poddasza. ( oczywiście wszystko legalnie jako adaptacja poddasza nieużytkowego)

 

Składałem wniosek o kredyt na budowę domu i w pierwszej decyzji bank zaakceptował mój kosztorys oraz kredyt który był mi potrzebny 260 000 PLN aczkolwiek wkład własny zaliczył jako 3600 PLN + działka 50 000 PLN, mimo że samo ogrodzenie kosztowało 9000 PLN oraz prąd 1000 PLN.Dodam że bank na tym etapie ocenił wartość inwestycji po budowie na 339 000 PLN. Po tej akceptacji musiałem zapłacić za rzeczoznawcę który przyjechał, zrobił zdjęcia i wycenił działkę na 60 000 PLN oraz wkład własny na 15 000 PLN. W ostatecznej decyzji analityk podjął decyzję że jednak wartość inwestycji będzie wynosiła po zakończeniu budowy 300 000 PLN i że mogą mi udzielić kredytu w wysokości 240 000 PLN ale jak przed podpisaniem umowy pokażę im fakturę na wykonanie prac na 20 000 PLN które to tę wnioskowaną kwotę dopełnią. Oczywiście nie mam od tak 20 000 PLN bo gdyby było inaczej to pewnie bym już pewne prace wykonał.

 

Moje pytanie jest takie czy jest jakiś sposób żeby w miarę sprawie jednak temat zakończyć pozytywnie ?

Największym problemem jest to że po pierwszej decyzji ustawiłem sobie ekipę do budowy ( od października ) a teraz wychodzi że nie wiadomo czy uda mi się kredyt otrzymać

 

Bedę wdzięczny za podpowiedzi.

Dziekuje

[RobertS]

mała szansa, że uda się zmienić decyzję analityka

 

czy składałeś wniosek jeszcze w innych bankach?

[Karamuch]

wiadomość na priv

[Noeldarek]

Niestety nie złożyliśmy gdyż ING nam odpowiadał ze względu iż mam tam konto od wielu lat i dostałem informacje od doradcy Klienta że z zarobkami na tym poziomie zdolność jest dwa razy wyższa niż kwota chcianego kredytu wiec nie będzie najmniejszego problemu z kredytem.

Nie spodziewałem sie natomiast takiego obrotu sprawy tymbardziej ze pierwsza decyzja akceptowała kosztorys.

Jak ING patrzy na to ze Klient rezygnuje z ich oferty ? Nie walczą o Niego ?

 

Sam pracuje z Klientami przy dużych transakcjach i w głowie nie mieści sie mi tak zbywać Klientów tymbardziej że chce od kogoś pożyczyć pewna kwotę a oni mi ja obcinają.

 

A moze są banki godne polecenia gdzie podejście jest inne i w miesiąc moge załatwić temat na rozsądnych warunkach ?

[Zembrzuski]

Źle Ci wszystko wytłumaczono lub pewnie wcale sprawa do odkręcenia

 

1. bank nie zatwierdza "wartości inwestycji" tylko ustala wartość inwestycji tj. kosztorys ma wpływ na wartość, ale to nie jest suma z kosztorysu + wartość działki ( tak ING nie liczy)

 

a. kosztorys nie był weryfikowany na początku i jak zrobisz kosztorys na 300 tyś to nie oznacza wzrostu wartości.

 

2. dostosuj kosztorys do wyceny i będzie git tj. zrób kosztorys na 240 tyś minus to mniejszy kredyt, ale nie będziesz musiał pokazywać wkładu własnego etc.

 

3. można do innych banków , ale w praktyce to dodatkowy czas ok 40 dni na dobry kredyt np. Pekao, Eurobank

[Noeldarek]

no tak ale czy teraz jak jest decyzja i projekt umowy to ja mogę sobie zmieniać kosztorys ??

czy oni nie wymyślą czegoś innego ?

[Zembrzuski]

kosztorys to Twój plan budowy to jest po stronie inwestora , zawsze można zmienić no nie tak ,że bank szuka jak Ci uprzykrzyć życie tylko spowodowała to pow. 81 m wyszło ,że cena domu według banku jest 300 tyś i mogą Ci pożyczyć 240 tyś ( min. dla ING to 2500 za metr) spokojnie możesz zrobić kosztorys na 240 i poprosić o weryfikacje , wartość nieruchomości nie zmieni się.

[Noeldarek]

czyli mogę po tej decyzji nagle wnieść o zmianę swojego kosztorysu ? dobrze rozumiem ?

jeśli tak jak to zrobić, jakiś wniosek czy jaka jest droga ?

[PlanFinance]

Ja nie rozumiem jaki jest obecny stan rzeczy?.

 

Podaj wartości finalnie zaakceptowane przez bank.

 

Wartość działki -

 

Wartość wykonanych prac -

 

Wysokość kredytu -

 

#Zembrzuski w ING da się przeprowadzić budowę na obniżonych kosztach min więcej 70% wartości wyjściowej.

[Zembrzuski]

Skontaktuj się z osobą , która prowadzi sprawę i dostarcz nowy kosztorys na 240 tyś ( dzięki temu nie musisz pokazywać wkładu własnego)

[Agawa22]

Noeldarek,

Warto ustalić jedną rzecz - czy przy obniżce kosztorysu do 240 000zł nie zostanie obniżona wartość nieruchomości, tj nie spadnie poniżej 300 000zł. To spowodowałoby kolejną obniżkę kredytu. Warto dowiedzieć się tego w odpowiedniej jednostce banku - jeśli nie zbadasz tematu, to będzie działanie w ciemno. Być może kosztorys jest na dolnej dopuszczalnej granicy i bank nie wyrazi zgody na obniżenie kosztorysu. Poproś o pomoc osobę, która prowadzi Twój temat - żeby dopytała w banku i upewniła się.

Poza tym dwa istotne punkty:

1. ta decyzja, którą masz już wydaną, jest tak skonstruowana, że wymagane 20 000zł musisz zainwestować przed kredytem, ale nie musi to być koniecznie faktura, mogą to być wykonane prace. Czyli jeśli np prace fundamentowe określiłeś w kosztorysie na 40 000zł, zrobiłeś ich połowę, potwierdzisz to zdjęciami i dziennikiem budowy - będzie to spełnieniem warunku. Nie wiem czy to jakkolwiek zmienia Twoją sytuację, ale dobrze żebyś o tym wiedział.

2. po drugie, pamiętaj że jeśli teraz zmienisz decyzję, prawdopodobnie bank będzie musiał zaproponować Ci warunki wcześniejszej spłaty wg nowej Tabeli opłat, czyli za wcześniejszą spłatę kredytu przez 5 lat pobierze 2% kwoty. Jeśli zostaniesz przy decyzji już wydanej, a wniosek o kredyt był złożony przed 17 sierpnia, bank może na Twoją prośbę wydać Ci oświadczenie gwarantujące wcześniejsze warunki przedterminowej spłaty, bardziej korzystne (tutaj też nie wiem, czy to jest ważne dla Ciebie, ale piszę na wszelki wypadek).

[Zembrzuski]

wartość inwestycji nie powinna być zmieniona bo to mały dom 81 metrów i 240 tyś to sporo więcej od minimum 2500, w banku nic się nie dopytasz i nie dowiesz bo to decyzja działu zabezpieczeń i trzeba im dostarczyć dokumenty i wtedy się wypowiedzą ( miałem analogiczną sytuację i tak sobie poradziłem)

 

co do warunków to lepiej dopytać raczej powinna być liczona data wniosku a teraz to prosisz o zmianę i ponowną weryfikacje ( powinieneś to zrobić po potrzymaniu decyzji niepotrzebnie czekałeś na umowę)

[GPO Finanse]

czyli mogę po tej decyzji nagle wnieść o zmianę swojego kosztorysu ? dobrze rozumiem ?

jeśli tak jak to zrobić, jakiś wniosek czy jaka jest droga ?

 

Nie, to nie jest dobry pomysł. Bank ocenił wartość końcową na 300 tyś i tego nie zmieni. Max kredyt to 240 tyś. Jeżeli Ty zmienisz kosztorys na niższy to wartość końcowa też będzie niższa.

Poza tym, jeżeli masz już decyzję to zmiana wartości zabezpieczenia raczej nie jest możliwa, bo na jakiej podstawie? Bank przyjął kosztorys i wartość końcową.

[Noeldarek]

Rozmawiałem z ING i można się odwołac od tej decyzji pokazując operat szacunkowy przez uprawnioną osobę rzeczoznawcę majątkowego. Koszt takiej usługi to 720 PLN najtaniej jak znalazłem, czy myślicie że to wystarczy ? jest jakaś szansa ?

[Zembrzuski]

to o czym piszesz to 2 droga ale trudniejsza.

 

1. możesz zrobić własny operat i próbować wywalczyć , że dany dom będzie więcej warty, ale jak dla mnie to trudna sprawa i raczej szanse marne bo mają już 1 operat na wartość 300 tyś i raczej inny rzeczoznawca argumentów nie będzie miał a jak nawet zrobi wyższą wartość to bank może to skorygować i zostawi 300 tyś.

 

2. możesz zmienić kosztorys na 240 tyś np. obetnij niektóre wydatki tj. utrzymaj wszystkie elementy , ale np. powiedz ,że dostałeś rabat lub skorygowałeś ceny do aktualnych ( takie rozwiązanie jest bardziej realne i nie robisz nowej wyceny) kwota z kosztorysu nie jest dokładnie odbiciem wartości przyszłej nieruchomości z tego powodu musisz wykazać 20 tyś.

[PlanFinance]

 

2. możesz zmienić kosztorys na 240 tyś np. obetnij niektóre wydatki tj. utrzymaj wszystkie elementy , ale np. powiedz ,że dostałeś rabat lub skorygowałeś ceny do aktualnych ( takie rozwiązanie jest bardziej realne i nie robisz nowej wyceny) kwota z kosztorysu nie jest dokładnie odbiciem wartości przyszłej nieruchomości z tego powodu musisz wykazać 20 tyś.

 

Heh już to widzę. Hej dzień dobry dział analiz, poprawiłem kosztorys. Wartość pozostaje ta sama, ale kredyt dajcie mniejszy bo dostałem rabat. Daj sobie spokój z takimi radami bo wprowadzają niepotrzebne zamieszanie. Zresztą ING nie opiera się na wartości rynkowej jeśli jest wyższa niż kosztorys.

[Noeldarek]

Noeldarek,

Warto ustalić jedną rzecz - czy przy obniżce kosztorysu do 240 000zł nie zostanie obniżona wartość nieruchomości, tj nie spadnie poniżej 300 000zł. To spowodowałoby kolejną obniżkę kredytu. Warto dowiedzieć się tego w odpowiedniej jednostce banku - jeśli nie zbadasz tematu, to będzie działanie w ciemno. Być może kosztorys jest na dolnej dopuszczalnej granicy i bank nie wyrazi zgody na obniżenie kosztorysu. Poproś o pomoc osobę, która prowadzi Twój temat - żeby dopytała w banku i upewniła się.

Poza tym dwa istotne punkty:

1. ta decyzja, którą masz już wydaną, jest tak skonstruowana, że wymagane 20 000zł musisz zainwestować przed kredytem, ale nie musi to być koniecznie faktura, mogą to być wykonane prace. Czyli jeśli np prace fundamentowe określiłeś w kosztorysie na 40 000zł, zrobiłeś ich połowę, potwierdzisz to zdjęciami i dziennikiem budowy - będzie to spełnieniem warunku. Nie wiem czy to jakkolwiek zmienia Twoją sytuację, ale dobrze żebyś o tym wiedział.

2. po drugie, pamiętaj że jeśli teraz zmienisz decyzję, prawdopodobnie bank będzie musiał zaproponować Ci warunki wcześniejszej spłaty wg nowej Tabeli opłat

 

1. ja nie mam fundamentów tylko gołą działkę którą ogrodziłem i podciągnąłem prąd

 

2. wiem o tym

[Zembrzuski]

piszę jakie są możliwości , zawsze można nic nie robić, pamiętajcie o tym ,że jest to dom 81 m , ing zabezpiecza się na wartości przyszłej nieruchomości ( własna ocena lub operat rzeczoznawcy) to czy się ten dom zbuduje za 240 , 260 czy 300 tyś to zawszę będzie warty 300 tyś ( według banku) jeżeli udowodnimy ,że zbudujemy dom za 240 tyś to dalej będzie warty 300 tyś

[Noeldarek]

Tak wiem ze dla nich będzie wart 300 000 ale chodzi o to ze ja biorąc 260k chciałem mieć zapas zeby pózniej zaadaptować poddasze. W tej sytuacji moge wziąć 240 zrobic dół i prace przy podwórku a góra ile sie są tyle sie zrobi.

 

Dlatego tez nawet godzę sie na mniejszy kredyt ale w tej sytuacji czy nagłe kombinowanie w mojej wycenie i obniżenie jej do 240 000 nie spowoduje ze bank znowu coś wymyśli

[Agawa22]

Noeldarek, jeśli chcesz, napisz mi na priv, kto prowadzi Twój temat. Jeśli to pośrednik ogólnopolski, skontaktuje się z nim i postaram się pomóc. Mogę równie dobrze poprosić Cię o podanie numeru Pesel i za Twoją zgodą od razu ten temat rozeznać, na podstawie danych zapisanych w systemie kontaktując się z Tobą, ale nie chcę pominąć Twojego Doradcy.

Wg mnie najlepiej zrobić to, co sugeruje Zembrzuski, jeśli kwota kredytu 240T jest ok. Faktycznie metraż prawdopodobnie pozwoli taki manewr. Ale możemy to sprawdzić bliżej, jeśli chcesz proszę o kontakt.

[Zembrzuski]

Bardzo dobry kierunek i strategia Koleżanki , kosztorys trzeba poprawić pod bank i tutaj potrzebujesz fachowca, ale

 

1. rozważ czy nie pożyczyć więcej bo najgorsza sprawa to mieć za mało kasy na budowę ( jak planujesz 260 tyś to powinieneś mieć zapas min 20% )

 

a. inne banki pożyczą Ci znacznie więcej pod takie zabezpieczenie jak jeszcze zrobisz własny operat to i 300 tyś wyjdzie

[Eralove]

Jęsli mogę się podpiać pod tego posta, mam pytanie

Sytuacja u mnie jest taka

kupujemy dom w stanie sur zamkniętym , na kredyt oraz dokończenie na kredyt

czy nasz kosztorys ma być taki sam jak wyceni rzeczoznawca ? chodzi mi o wartość ? czy ma być podobny ?

czy jeżeli będzie to np. 450 tys wartość przyszla to zrobić musimy kosztorys na taką kwote?

nie mogę zrozumieć za bardzo jak to wygląda.

i co z działka ? kupujemy np. za 280tys w tym jest już dzialka i dom do skończenia, jak to ująć w kosztorysie?

[PlanFinance]

Bank udzieli kredytu na zakup i dokończenie budowy w tym przypadku(stan zaawansowania). Wartość przyszła nieruchomości zależy od zakresu, jaki uwzględnicie w kosztorysie. Wartość nieruchomości wzrośnie o 50k PLN jeśli będziecie chcieli dokończyć tylko do stanu deweloperskiego lub o więcej,jeśli to będzie stan wykończony.

[Eralove]

przepraszam ale nie rozumiem

rzeczoznawca w poniedziałek będzie robil wycene i dopiero wtedy będę wogole miała pojecie jak ta nieruchomość wypadnie , my bysmy chcieli aby to było w granicy 450 tys ale jak wyceni na więcej..?

j

drugie pytanie , czy możemy wziasc kredyt do stanu deweloperskiego? albo do minimalnego stanu jaki wymaga bank ? np. minimum do zamieszkania.. itd. ?

 

jeżeli kosztorys będzie np. na 420-450tys już z kwota działki a okaze się ze wycena jest wyższa to co wtedy?

możemy mieć kosztorys na kwote nizsza niż wyceni rzeczoznawca? jeżeli tak to o ile niższy aby bank to zatwierdzil ?

może to pytania absurdalne ale ja na prawdę jestem zielona w tej kwestii..

[PlanFinance]

Faktycznie zupełnie nie rozumiesz . Mylisz wiele rzeczy. Opiszę to, ale dopiero wieczorem