budowa domu - zdolność

[tomek54]

Witam,

Jestem zainteresowany kredytem hipotecznym na budowę domu jednorodzinnego. Bardzo proszę o przedstawienie ofert.

 

Kredyt standardowy/Kredyt MdM* Standardowy

Waluta kredytu. PLN

Pożądana długość okresu kredytowania. 30 lat

Wysokość kredytu. 450 000

Wartość nieruchomości / wkład własny** 550000/100000 (w kwocie 100 000 jest uwzględniona działka 25 arów o wartości 25000, pozostałe 75 000 to gotówka).

Rynek pierwotny/rynek wtórny.*** pierwotny (budowa domu)

Rodzaj nieruchomości/rodzaj własności dom jednorodzinny prywatny

Metraż nieruchomości. 150 metrów powierzchni użytkowej + garaż dwustanowiskowy 35 metrów

Lokalizacja nieruchomości (np. województwo lub miasto). małopolskie

Stan zaawansowania inwestycji. W trakcie załatwiania formalności (projekt, WZ, przyłącza)

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym. 2. Być może za rok 3 - jeśli to ma teraz jakieś znaczenie.

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców. 26/27

Aktualne obciążenia kredytowe. 300 zł rata kredytu studenckiego, kwota 20 000 PLN.

Historia w BIK. 532 punkty

Umowa o pracę:Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc Ja: 4300 PLN umowa o pracę na czas nieokreślony od roku. Żona: 750 PLN umowa o pracę 1/2 etatu do końca 2017 roku od pół roku.

Umowa zlecenie/o dzieło: Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 6mc/12mc Żona 1300 PLN umowa zlecenie u innego pracodawcy, umowa do końca 2016 roku. Nie będzie problemu z przedłużeniem.

Działalność gospodarcza**** brak

Okres trwania umowy/działalności w tył/okres trwania umowy w przód.

Bank w którym posiadane jest konto/ wpływ z wynagrodzenia Tak/Nie? ING Tak, Alior T-mobile Tak.

Inne istotne informacje:

[lzalewski]

Możliwy jest wkład własny na poziomie 20% (dodatkowe 10k)?

[tomek54]

Nie wiem. Jeśli będzie diametralna różnica w ofercie to poczekamy z inwestycją żeby uzbierać te dodatkowe pieniądze. Jeśli różnica będzie niewielka, to wtedy wkład własny będzie niezmieniony.

 

Czy mógłbym otrzymać kalkulację dla tych dwóch wariantów?

[lzalewski]

ING 440k:

- marża 1,69%

- prowizja 1,69%

- rata 2023zł

Wymagane konto z wpływem min. 2000zł/m-c, ubezpieczenie na życie. Koszt ubezpieczenia wynosi 0,035% od salda zadłużenia miesięcznie. Należy utrzymać je przez min. 3 lata.

 

W celu przedstawienia drugiego wariantu proszę odpowiedzieć na poniższe pytania:

1. Co było przed obecną umową o pracę żony? Czy pracodawca wystawi ewentualnie promesę jej przedłużenia?

2. Od kiedy jest umowa zlecenie?

[PlanFinance]

Od kiedy trwa umowa zlecenie?.

[tomek54]

Czy to oznacza że na samym początku muszę wyłożyć ze swoich środków prawie 7500 zł prowizji dla banku? Jeśli tak, to nie będę musiał dodatkowo uzbierać 10 000 ale 17 500... Tu byłby problem.

 

1. Żona była zatrudniona na 3-miesięczny okres próbny i aktualnie pracuje trzeci miesiąc na umowie na czas określony. Z promesą nie powinno być problemu.

2. Umowa zlecenie od 18 miesięcy (w międzyczasie była przedłużana, nie było żadnego okresu bez umowy).

 

Czy jesteście w stanie powiedzieć mi jaką mamy maksymalną zdolność kredytową?

[lzalewski]

Na prowizję musisz być przygotowany praktycznie w każdym z banków.

PKO BP:

- marża w pierwszym roku 1,1%

- marża w kolejnych latach 1,83%

- prowizja 0%

- rata nr 1 - 1914zł

- rata nr 13 - 2099zł

- ubezpieczenie od ryzyka utraty pracy 3,25% (można potraktować jako prowizję)

Wymagane konto, karta kredytowa.

 

W przypadku zainteresowania zapraszam do kontaktu. Bezpłatna pomoc w uzyskaniu kredytu.

[PlanFinance]

ING ma bezkonkurencyjną ofertę, ale wymaga 20% wkładu. Oprócz tego trzeba wpłacić prowizję w tej ofercie, lub skorzystać z opcji prowizja0%, marża 1,89%. Długoterminowo będziesz stratny finansowo, ale dalej te warunki będą topowe. Może się okazać że zyskasz jakieś środki do wkładu na wycenie nieruchomości.

[zaciapa]

Prowizje się płaci jak juz jest decyzja pozytywna czy przed decyzją??

[lzalewski]

Prowizję płaci się po umowie kredytowej (przed uruchomieniem kredytu).

Uważam, że wniosek powinieneś złożyć już teraz do ING (oferta ważna jest do 15.09). Jeśli nie uzbierasz na prowizję, to weźmiesz (jak Michał proponuje) ofertę bez prowizji, a z wyższą marżą.

[PlanFinance]

Prowizję się płaci przed samym uruchomieniem kredytu. Poza PKO BP, który wymaga by prowizję zapłacić podczas podpisywania umowy. Ubezpieczenie już jest płatne przed uruchomieniem kredytu.

[tomek54]

Dziękuję serdecznie za oferty.

Jak ING i PKO podchodzą do wyceny działki? Przysyłają własnego rzeczoznawcę?

[lzalewski]

W ING możliwa jest zarówno wycena własna jak i bankowa. W PKO BP wyłącznie wycena bankowa.

[tomek54]

Tak się jeszcze zastanawiam nad paroma kwestiami.

1. Załóżmy że kredyt dostaję na początku 2017 roku i przez okres trwania budowy, np. 2 lata, mam karencję w spłacie. Ile wtedy mniej więcej wynosi moja miesięczna rata? To są same odsetki czy coś jeszcze?

2. Czy po skończeniu budowy i zakończenia okresu karencji bank ponownie przeliczy moją ratę na okres 30 lat, czy tylko 28 lat?

3. Czy pieniądze wydane na ubezpieczenie na życie przepadają? Co jeżeli aktualnie mam już wykupione prywatne ubezpieczenie na życie? Nadal będę musiał brać to co bank mi zaoferuje?

4. Jeżeli zdecyduję się na karencję, to będę w stanie odłożyć pewną sumę przez te 2 lata. Czy bank potraktuje to jako moją wpłatę własną w inwestycję (czyli te minimalne 20% w przypadku ING)? Czy też wpłatę własną muszę pokazać bankowi w momencie podpisywania umowy?

[PlanFinance]

1.Przykład na 100k PLN

 

[100 000 (WIBOR 1,79% + marża 1,69%)]/12 = (100000x3,49%)/12 = 3490/12 ~~300 PLN/mc

 

2. Zależy czy weżźmiesz kredyt na 30 lat w tym okres budowlany czy na 32 lata w tym okres budowlany. Może być ograniczenie okresu z banku np. w PEKAO S.A max.okres kredytowania to 30 lat łącznie z okresem budowlanym.

 

3. Ubezpieczenie to ubezpieczenie. Płacisz i korzystasz jak coś się stanie. Jak się nic nie stanie to nic nie dostajesz. Twoje prywatne ubezpieczenie nie ma znaczenia. W ING możesz zrezygnować po uruchomieniu kredytu i marża rośnie o 0,1 p.p

 

4. W ING wkład własny w wysokości min.20% musisz zainwestować na start przed uruchomieniem kredytu.

[tomek54]

Dziękuję za odpowiedź.

 

Czy to oznacza, że bank nie będzie chciał sprawdzić że rzeczywiście posiadam te 20% wkładu na koncie? Nie będzie chciał zobaczyć wyciągu z konta?

Zakładając np. że w kosztorysie zaznaczę, że wykonam fundamenty za własne środki z wkładu własnego, a prace ziemne wykonam sam z pomocą rodziny (co wycenię w kosztorysie np. na 5 000 PLN), to bank potraktuje to jako wkład własny?

 

I jeszcze jedno pytanie. Wykonałem już badanie geologiczne działki co kosztowało mnie 500 PLN. Czy bank potraktuje to jako wkład własny? Jeśli tak, to będzie wymagał faktury aby udowodnić że rzeczywiście to kosztowało mnie 500 zł, a nie mniej?

[PlanFinance]

Warunkiem uruchomienia w przypadku ING będą zdjęcia potwierdzające wykonanie prac odpowiadającej 20% inwestycji(razem z działką). Faktur się nie sprawdza więc pomoc rodziny będzie wskazana w tej sytuacji.

[lzalewski]

Tak jak napisał wyżej Michał - 20% w ING musisz wnieść przed uruchomieniem kredytu. Jeśli wykonasz, to znaczy, że pieniądze w określonej kwocie wydałeś i na koncie ich już nie masz.

Takie badanie zostanie potraktowane jako wkład własny.

[tomek54]

Mam jeszcze pytanie o metody liczenia zdolności kredytowej przez banki. W jaki sposób banki weryfikują nasze koszty utrzymania? Np to ile wydajemy na utrzymanie samochodów, telefony, jedzenie itp.? Czy banki poproszą nas o wyciągi z naszego konta?

[RobertS]

W większości tak, oprócz tego banki obecnie przyjmuję koszty utrzymania wg GUS czyli ok. 800-900 zł/osobę. Oczywiście możesz oświadczyć, że koszty masz wyższe niż może to wynikać np. z wyciągów bankowych (jeżeli analityk poprosi o pełną historię konta).

[tomek54]

Dzięki za odpowiedź. A jeżeli już proszą o wyciąg z konta, to za jaki okres to jest zazwyczaj?

[RobertS]

To zależy od banku, od 3 do nawet 12 m-cy. CZasem wystarczą też same wpływy na konto w danym okresie.

[lzalewski]

To zależy od banku, od 3 do nawet 12 m-cy.

 

W przypadku PEKAO S.A. byłby to nawet dłuższy okres.

[RobertS]

W Aliorze analityk chciał pełen wyciąg nawet za 2 lata, ale może nie popadajmy w skrajności...

[tomek54]

Ehh... Widzę że będzie ciekawie. Ale w sumie nie ma się co dziwić, w końcu nie jest to kredyt na 10 tysięcy. Też bym chciał wiedzieć komu pożyczam tak duże pieniądze i czy co miesiąc taka osoba kończy z minusem lub zerem na koncie.

 

A tak jeszcze z ciekawości - istnieje według Was możliwość negocjowania marży lub prowizji od tego co oferuje ING lub PKO BP? Jeśli tak, to jakie argumenty mogą przekonać te banki?