Zastrzeżenia do powierzchni w millennium

[B.tul]

Witam

Czy banki zmieniły w tym roku sposób patrzenia na zmiany w projekcie, które powodują obniżenie powierzchni użytkowej? Millennium odrzucił nasz wniosek, bo niespodobała się suszarnia w miejscu jednego pokoju. Jesteśmy zaskoczeni, bo dokładnie na ten sam lokal mogliśmy wziąć w millennium kredyt w zeszłym roku, jednak z powodu opóźnień u dewelopera nie udało się nam. Byliśmy pewni, że teraz wszytko pójdzie sprawnie a tymczasem odrzucili wniosek i co więcej, wg doradcy w innych bankach też będą problemy.

[Zembrzuski]

nic się nie zmieniło, dostaliście wcześniej decyzje kredytową na ten lokal bez zastrzeżeń? była wycena nieruchomości?

 

musisz precyzyjnie opisać stan faktyczny i w jaki sposób te zmiany zostały zrobione , aby można coś powiedzieć o powodach.

[B.tul]

Zmieniła się cena nieruchomości, wtedy było 394tys, teraz jest 390tys. I termin zakończenia inwestycji z kwietnia 2017 na grudzień 2017. Wszystkie pozostałe parametry są bez zmian, nie dokonywaliśmy żadnych zmian w projekcie, które byłyby ujęte w dokumentach teraz a nie były wcześniej. Wtedy mieliśmy decyzję pozytywną z banku ale deweloper nie zdążył w terminie ze swoim kredytem i straciliśmy blokadę MDM. Była wycena, wszystkie dokumenty, które były wymagane złożyliśmy, ale nie udało się podpisać umowy z deweloperem.

[Zembrzuski]

rozumiem ,że lokal/dom nie spełniał wymogu pow. użytkowej i developer dokonał zmiany przeznaczenia 1 pokoju na suszarnie? w jakich dokumentach dokonano tej zmiany i na jakim etapie?

[PlanFinance]

Nie można kierować się faktem, iż kiedyś coś się udało to teraz się uda na 100%.

 

Miałem kiedyś podobną sytuację, ale chodziło i to że zamiana pokoju na suszarnię spowodowała obniżenie wartości nieruchomości o ok.100k PLN czego klienci nie mogli uwzględnić.

 

Opisz dokładnie sprawę.

[B.tul]

rozumiem ,że lokal/dom nie spełniał wymogu pow. użytkowej i developer dokonał zmiany przeznaczenia 1 pokoju na suszarnie? w jakich dokumentach dokonano tej zmiany i na jakim etapie?

 

Dokładnie, oryginalny projekt zakładał większą powierzchnię użytkową, która wykluczała lokal z mdm. Zmiana była dokonana zanim zaczęto w ogóle budowę. Od początku, od umowy rezerwacyjnej była i jest suszarnia zamiast pokoju. W prospekcie od dewelopera, wycenie. Teraz do wniosku mieliśmy już promesę z banku kredytującego inwestycję i tam również jest podana powierzchnia użytkowa uwzględniająca suszarnię.

[Zembrzuski]

Bank ma obowiązek wszystko rzetelnie sprawić zgodnie i procesować zgodnie z ustawą z dnia 27.09.2013

 

- zgodnie z ustawą do powierzchni użytkowej lokalu nie liczymy takich powierzchni jak suszarnia, pralnia, wózkarnia ..... ale bank prawdopodobnie coś musiał zobaczyć i ocenić np. już wcześniej analizował analogiczne lokale i zmian nie było, jak ewidentnie widać cel tej zmiany to może być problem np. lokal ma 80 metrów i 2 pokoje w tym 1 pokój nazwany suszarnią.

 

- aby coś Ci podpowiedzieć musisz dokładnie opisać co kupujesz , jakie są tam powierzchnie , czy to jest duży developer .

 

- ustawa dodatkowo rozróżnia pomieszczenia przynależne tych nie liczymy i pomocnicze i podejrzewam jest problem bo może być domniemanie że to pomieszczenie będzie wykorzystywane inaczej ( inna sprawa czy bank powinien tak daleko sięgać jak na papierze wszystko się zgadza)

[B.tul]

Cały lokal mieszkalny-szeregowiec ma powierzchnię ponad 110 m2, po odliczeniu garażu i suszarni zostaje trochę poniżej 85 m2 (mamy 3 dzieci). W oryginalnym projekcie był 1 pokój ok. 26m2, 2 pokoje ok 12m2, 2 pokoje ok. 8m2; na suszarnię przeznaczyliśmy większy pokój z tych 12 metrowych. By zmieścić się w MDM mogliśmy też zrezygnować z tego mniejszego 12 metrowego, jednak ten większy ma wyjście na balkon od strony południowej, co jest lepszym rozwiązaniem dla umiejscowienia suszarni. Deweloper nieduży.

 

Skoro niby nic się nie zmieniło, to jakie mamy teraz możliwości starania się o kredyt? Czy kolejny wniosek na to samo mieszkanie, do tego samego banku ma sens, liczenie, że trafimy na innego analityka? Jest jakiś czas, który warto odczekać przed kolejnym wnioskiem, a może zmienić kwotę, by wnioski nie były identyczne? Czy praktykuje się składnie odwołania na decyzję analityka, powołanie na poprzednią decyzję?

 

Od poprzedniego wniosku i wyceny zmieniliśmy też ustawienie ścian działowych, przeznaczenie jednego pomieszczenia(ale dla mdm nic się nie zmienia). Projekt, który dostarczyliśmy do wniosku nie uwzględnia tego- deweloper wszelkie te zmiany traktuje jako dodatkowe, które zostaną ujęte po zakończeniu budowy. Ale jeżeli to mogłoby jakoś nam pomóc, to moglibyśmy pewnie mieć te zmiany już teraz.

[RobertS]

Może bank podjął decyzję na podstawie takich przesłanek?

 

"Zgodnie z interpretacją Ministerstwa pismo znak DM.II.6423.148.2015.MTM „aby finansowe wsparcie było udzielone zgodnie z zasadami ustawy, pod uwagę muszą być brane nie tylko użyte w dokumentacji nazwy pomieszczeń, ale również m.in. proporcje i rozłożenie zgodnie z przedstawionym planem mieszkania, które mogą wskazywać prawdziwe, a nie deklarowane przeznaczenie lokali. W kontekście określenia zgodności deklarowanej powierzchni użytkowej z przepisami ustawy o pomocy państwa , w tym prawidłowości zakwalifikowania danych pomieszczeń do tej powierzchni, decyzje podejmuje wyłącznie bank kredytujący.”

 

Czy wniosek procesowaliście tylko w Millennium?

[B.tul]

Możliwe, tylko że ta suszarnia wygląda naprawdę sensownie. Do dyspozycji mieszkalnej pozostają 3 pokoje na piętrze i salon na dole. Łazienka z pralką znajduje się na pietrze, przy 5 osobach prania, suszenia i prasowania jest sporo i gdzieś to trzeba zrobić. Balkon też uważam za zaletę. Do wypoczynku będziemy mięć taras i ogródek od północnej strony, a balkon od południa będzie służył za suszarnię od wiosny do jesieni.

 

Tak, składaliśmy tylko do millennium, byliśmy pewni, że nie będzie problemu i chcieliśmy tam brać kredyt- niska marża, łatwa i tania obsługa nadpłat.

[Zembrzuski]

tak jak napisał Sentinel75 nic dodać nic ująć przecież to jak na dłoni widać "prawdziwe przeznaczenie"

 

kupujesz lokal mieszkalny ( nazewnictwo szereg to tylko zabieg marketingowy) oczywiście można tak próbować , ale suszarnia z balkonem to raczej przyciąga uwagę dodatkowo duża powierzchnia etc.

 

dużo prób to więcej szans , ale o millennium zapomnij bo każda kolejna sprawa wraca do tej samej osoby, pewne szanse widzę szczególnie jak ktoś ma doświadczenie i ścieżki w bankach to może się udać.

 

jeżeli lokal ma np. piec to można coś pomyśleć o pomieszczeniu gospodarczym , wiatrołapie , komórce , suszarni z balkonem bym nie forsował

[RobertS]

Możliwe, tylko że ta suszarnia wygląda naprawdę sensownie. Do dyspozycji mieszkalnej pozostają 3 pokoje na piętrze i salon na dole. Łazienka z pralką znajduje się na pietrze, przy 5 osobach prania, suszenia i prasowania jest sporo i gdzieś to trzeba zrobić. Balkon też uważam za zaletę. Do wypoczynku będziemy mięć taras i ogródek od północnej strony, a balkon od południa będzie służył za suszarnię od wiosny do jesieni.

 

Tak, składaliśmy tylko do millennium, byliśmy pewni, że nie będzie problemu i chcieliśmy tam brać kredyt- niska marża, łatwa i tania obsługa nadpłat.

 

ale widocznie analityk w banku stwierdził, że próbujecie obejść zapisy ustawy i w tym banku kredytu z dopłatą na tą nieruchomość nie otrzymacie;

sam napisałeś, że z pokoju chcecie zrobić suszarnię (12m2, okno, a pralnię macie?) i faktycznie będzie tam suszarnia czy jednak plan jest inny?

 

generalnie podejście banków jest różne, najczęściej jw. (czyli analityk nie uwierzy, że tam faktycznie docelowo będzie suszarnia); takie tematy do zrobienia w Aliorze (nie każdy i nie zawsze!), a tam oczywiście coś za coś; zaakceptują kreatywnie opisany plan nieruchomości, ale kredyt będzie oczywiście odpowiednio droższy

 

wypełnij schemat to ocenimy szanse i podamy potencjalne warunki kredytu

[B.tul]

Jak pisałam, gdzieś pranie suszyć muszę i je prasować. Nie mam osobnego pomieszczenia gospodarczego czy pralni, więc i tak pranie będzie schło w którymś pokoju na piętrze lub na balkonie, a że nie będę go nosić po domu, będzie tam miejsce do prasowania. Więc pomieszczenie, ktore będzie spełniało tę funkcję określiliśmy jako suszarnię. Oczywiście, gdyby nie MDM, to by nam nazwa nie przeszkadzała. Z tego pokoju będzie wejście do malutkiej łazienki, czy zmiana nazwy na pralnię, coś by pomogła? Oryginalnie w projekcie to jest garderoba, którą zmieniliśmy na łazienkę, ale tylko u dewelopera- w projekcie do banku była garderoba.

 

Jak pisałam, pół roku temu nie było problemu z tym projektem, więc to nie jest takie oczywiste, tym bardziej, że podobno nic się zmieniło w wytycznych od wtedy.

 

Schemat wypełnię w osobnym poście.

[PlanFinance]

Może ktoś inny kupującu w tej samej inwestycji złożył wniosek do Mille i tam nie było zmian w powierzchni?. Bank w prosty sposób mógł sobie to zweryfikować.

[B.tul]

Kredyt MdM

Waluta kredytu.: PLN

Pożądana długość okresu kredytowania. 15 lat

Wysokość kredytu. 195tys.

Wartość nieruchomości / wkład własny: cena zakupu: 390tys (Wartość nieruchomości z operatu z lipca 2016: 396tys.)/ Razem z Mdm przy 3 dzieci: 195 tys.

Rynek pierwotny - wykończenie ze środków własnych

Rodzaj nieruchomości/rodzaj własności: mieszkanie

Metraż nieruchomości: 84,11

Lokalizacja nieruchomości:gmina sąsiadująca z Poznaniem

Stan zaawansowania inwestycji: w budowie, planowane zakończenie 12/2017

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym: 5

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców. 35

Aktualne obciążenia kredytowe. Karta kredytowa- limit 3tys.

Historia w BIK. wszystko spłacane bez opóźnień

Umowa o pracę: Średnio miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc 6850/6850

Okres trwania umowy/działalności w tył/okres trwania umowy w przód.: od 2007/nieokreślony

Bank w którym posiadane jest konto/ wpływ z wynagrodzenia Tak/Nie? Millennium

Inne istotne informacje: Pracuje jedna osoba, druga jest na wychowawczym.

Interesują nas raty malejące i możliwość nadpłaty/wcześniejszej spłaty kredytu bez prowizji.

[Zembrzuski]

limity powierzchni w mdm chyba nie do końca zostały przemyślane bo 85 metrów dla lokalu i 100 metrów jak ktoś ma dużą rodzinę to raczej dużo nie jest , ale są zasady i tak pisaliśmy wcześniej sama zmiana nazwy to może być za mało, co że była wcześniej decyzja o niczym nie przesadza ponieważ pisałeś,że nie było kompletu wiec może nie przeprowadzono kompletnej analizy lub analityk nie miał wszystkiego wiec się tym nie zajął i dostałeś tylko decyzje finansową.

 

osobiście nigdy nie widziałem i nie słyszałem o lokalu z suszarnią, to że suszymy i pracujemy w mieszkaniach nie jest podstawą zmiany przeznaczenia bo tak to by można zrobić i wózkarnie, pralnie, pomieszczenie gospodarcze etc. i zawsze by się zmieściło w limicie

 

jak masz developera który chce pomóc to bezpieczniej będzie zrobić więcej zmian , aby wychodziło te 85 metrów, możesz np. docieplić od wewnątrz mieszkanie , zrobić wiatrołap z przedpokoju to już sprawa dla architekta.

[PlanFinance]

Brak wszystkich danych w schemacie.

[B.tul]

A czego brakuje?

[PlanFinance]

Wykonywanego zawodu

 

Czy nieruchomość, którą chcesz kupić to segment?.

[RobertS]

I napisz, który to deweloper...

[B.tul]

zawód- informatyk, mieszkanie- będzie to szeregowiec, ale sprzedawany jest jako lokal mieszkalny.

 

W jakim celu mam podawać nazwę dewelopera? Jest to mały deweloper, zbyt mały, by po podaniu jego nazwy, nie można było dokładnie zlokalizować mieszkania, które chcę kupić. Niekoniecznie chcę to ujawniać na forum.

[RobertS]

Nazwa dewelopera mogłaby pomóc, może już robiłem u niego jakiś kredyt i wtedy byłoby łatwiej podejść do tematu.

Ten cytat, który wkleiłem wcześniej pochodził właśnie z decyzji na mieszkanie u "małego dewelopera"...

 

Przy założeniu, że uda się odpowiednio opisać powierzchnię

 

W Aliorze wygląda to tak:

- marża od 2,80% (zależna od scoringu)

- prowizja 2% (3900 zł)

- rata 1492 zł

 

lub

- marża od 2,29%

- prowizja 1% (1950 zł)

- rata 1442 zł

+ ub. na życie koszt 5% kwoty kredytu (9750 zł, składka za 5 lat płatna z góry, ub. nie trzeba odnawiać)

 

+ konto osobiste (w obydwu opcjach)

 

wcześniejsza spłata bezpłatna po 3 latach, wcześniej 2,5% i nie mniej niż 100 zł

 

przy ratach malejących: pierwsza rata odpowiednio 1816 i 1733 zł

[B.tul]

"Marża od..." jakie są warunki na tą minimalną marżę? Czy przy tej wyższej marży bank nie wymaga ubezpieczenia na życie? Jak wygląda ubezpieczenie nieruchomości?

[PlanFinance]

zawód- informatyk, mieszkanie- będzie to szeregowiec, ale sprzedawany jest jako lokal mieszkalny.

 

W jakim celu mam podawać nazwę dewelopera? Jest to mały deweloper, zbyt mały, by po podaniu jego nazwy, nie można było dokładnie zlokalizować mieszkania, które chcę kupić. Niekoniecznie chcę to ujawniać na forum.

 

Będziesz kupował udział w gruncie czy będzie działka wydzielana?.

[RobertS]

"Marża od..." jakie są warunki na tą minimalną marżę? Czy przy tej wyższej marży bank nie wymaga ubezpieczenia na życie? Jak wygląda ubezpieczenie nieruchomości?

 

marża zależy od wewn. scoringu, jaka faktycznie będzie dowiesz się z decyzji

przy 2% prowizji i wyższej marży bank nie wymaga ub. na życie