Zdolność kredytowa na zakup działki i budowę domu.

[Polok]

Dzień dobry,

 

posiadamy kredyt hipoteczny na mieszkanie (do spłaty jeszcze 50 000: 40 z 83 rat po ok. 1350zł). Mieszkanie miałoby być wkładem własnym. Nie wiem na ile byłby wycenione przez bank , ale podobne na moim osiedlu w ostatnim półroczu sprzedawane są za ok. 250 000 zł .

 

Chcielibyśmy kupić na kredyt działkę  (tym roku) w cenie 120 000 - 150 000 zł, a następnie rozpocząć budowę domu w tym lub przyszłym roku (koszt budowy ok 400 000 - 450 000 zł). Posiadam też ok. 50 000 zł oszczędności. Po wybudowaniu domu mieszkanie byłoby sprzedane tak, żeby spłacić część kredytu.

Nie wiem tylko jaki sposób podejścia do tematu wybrać (który będzie lepszy) i czy w ogóle nie okaże się problemem np. zdolność kredytowa, dlatego proszę o pomoc. Rozważamy 2 warianty:

 

A) Bierzemy kredyt "200 000 zł" na działkę (o wartości 150 000 zł) + spłacenie obecnego kredytu. Pytanie czy tak można czy będę musiał mieć 2 oddzielne kredyty ? Nie wiem też, która opcja byłaby lepsza.

Następnie rozpoczynamy budowę z posiadanymi oszczędnościami i jak będą się kończyć wtedy chcielibyśmy wziąć kredyt na pozostałą część budowy domu - o ile tak się da...

 

B) Spłacamy obecny kredyt (ale pozbywamy się wszystkich oszczędności), zwalniamy hipotekę.

Bierzemy kredyt na działkę 150 000 zł. Następnie bierzemy kredyt na budowę domu i spłatę działki.

 

Mam nadzieję, że za bardzo nie zagmatwałem  Osobiście wolałbym wybrać wariant A, bo rozpoczynając budowę (załatwiając formalności) mógłbym to zrobić bez pośpiechu, a uruchamiając kredyt zegar zaczyna już tykać i jest okres, w którym trzeba dom wykończyć (z tego co się orientuję).

 

Nie do końca też wiem jak to wszystko ująć w poniższym schemacie, ale do sprawdzenia samej zdolności kredytowej chyba najlepiej będzie jak uwzględnię koszty działki i budowy jednocześnie. 

 

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 360 miesięcy

3.Wysokość kredytu - 600 000 PLN (działka + dom)

4.Wkład własny - hipoteka na mieszkanie (ok. 250 000 PLN), a potem też zakupiona działka

5.Wartość nieruchomości - 600 000 PLN

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - pierwotny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - dom

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 129mkw

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - śląskie/Piekary Śląskie

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - 0%

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 4 osoby(2+2)

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 35,35

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - 50 000 PLN, 40/83 rat po 1350 PLN

14.Historia w BIK - nie wiem, ale kilka lat temu spłaciliśmy kredyt  (65 000 PLN) na poprzednie mieszkanie (spłacone przed terminem) i teraz jesteśmy w połowie spłacania kredytu (100 000 PLN) na obecne mieszkanie - wszystko terminowo

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 3600 PLN/4200 PLN

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 3600 PLN/4200 PLN

17.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - 300 PLN

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - 300 PLN

19.Działalność gospodarcza** - nie dotyczy

20.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 3 lata / 2 lata - wcześniej inny dochód

21.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - czas nieokreślony/czas nieokreślony

22.Wykonywany zawód - inżynier , kontroler jakości/ BHP-owiec

23.Bank w którym posiadane jest konto - PKO BP/ING Bank Śląski

24.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak/tak

25.Inne istotne informacje - opis przed wypełnionym schematem

 

Edytowane 8 Stycznia 2021 przez Polok

[lzalewski]

Jeśli po wybudowaniu domu zamierzacie sprzedać mieszkanie, to zabezpieczanie się na dwóch nieruchomościach nie jest dobrym pomysłem (rzadko jest). Po pierwsze tylko jeden bank przyjmie dodatkową nieruchomość jako zabezpieczenie spłaty kredytu zastępując tym samym wkład własny. Po drugie i ważniejsze w tym przypadku, przy chęci sprzedaży mieszkania będziecie musieli wystąpić do banku o zgodę na wyłączenie nieruchomości spod zabezpieczenia. Zapewne taką zgodę otrzymacie, ale będzie to z całą pewnością zgoda warunkowa. Warunkiem będzie spłata określonej kwoty kredytu. Zwykle kwota ta nie przekracza wartości dodatkowego zabezpieczenia, ale bank teoretycznie tej wyższej kwoty może zażądać. Może nastąpić również spadek wartości nieruchomości lub też może nie być najzwyczajniej w świecie kupca na mieszkanie za określoną kwotę, której będzie wymagał bank.

 

Czy żołnierz otrzymuje dodatkowe wynagrodzenia w postaci 13-tki, mundurówki? Jeśli tak, to podaj kwoty i terminy ich otrzymania.

[Polok]

Dziękuję za odpowiedź...

28 minut temu, lzalewski napisał:

Czy żołnierz otrzymuje dodatkowe wynagrodzenia w postaci 13-tki, mundurówki? Jeśli tak, to podaj kwoty i terminy ich otrzymania.

Uzupełniałem schemat i jakoś pominąłem ten wiersz - już poprawiony. Reszta pozostaje bez zmian.

 

 

28 minut temu, lzalewski napisał:

Zwykle kwota ta nie przekracza wartości dodatkowego zabezpieczenia, ale bank teoretycznie tej wyższej kwoty może zażądać. Może nastąpić również spadek wartości nieruchomości lub też może nie być najzwyczajniej w świecie kupca na mieszkanie za określoną kwotę, której będzie wymagał bank.

Jeśli bank będzie wymagał 250 000zł, a będzie kupiec za 220 000zł to czy wtedy możemy dopłacić tę brakującą kwotę 30 000zł z "własnej kieszeni" ? Kwoty oczywiście przypadkowe, ale chodzi mi o to czy takie rozwiązanie wchodzi w rachubę ?

 

 

a) Przyznam się też szczerze, że nie do końca chyba zrozumiałem odpowiedzi... Problemem jest to, że nie będzie żadnej gotówki (wkład własny) na kredyt na dom ? czy na kredyt na działkę a później na dom ? 

W przypadku pierwszego kredytu moglibyśmy np. wpłacić wkład własny (chyba wszędzie wymagane min. 20%), a na resztę wziąć kredyt. 

b) Pytanie czy biorąc kredyt na działkę moglibyśmy z niego spłacić obecne mieszkanie (zostałby jeden większy kredyt), czy to byłyby dwa kredyty (jeden obecny na mieszkanie + nowy na działkę) - nie wiem jakie są możliwe opcje.

c) Czy przy takich dochodach i chęci zakupu działki + budowy domu wg wcześniejszych kosztów jest w ogóle taka inwestycja do zrealizowania patrząc od strony banku ? Chcielibyśmy uniknąć sytuacji, że kupimy działkę, ale później nikt nam nie da takiego kredytu żeby wybudować dom...

[lzalewski]

4 minuty temu, Polok napisał:

Jeśli bank będzie wymagał 250 000zł, a będzie kupiec za 220 000zł to czy wtedy możemy dopłacić tę brakującą kwotę 30 000zł z "własnej kieszeni" ? Kwoty oczywiście przypadkowe, ale chodzi mi o to czy takie rozwiązanie wchodzi w rachubę ?

 

Tak. 

 

a) Jutro postaram się pomyśleć czy jest jakieś sensowne rozwiązanie. Dziś już głowa za ciężka.

b) Jedynym bankiem, który jest w stanie zaakceptować dodatkową nieruchomość jako wkład własny jest Santander. Jest to rozwiązanie bardzo rzadko stosowane. Musiałbym się skonsultować, aby odpowiedzieć ze 100% pewnością.

c) Zakładając brak zobowiązań zdolność będzie na pewno. Muszę policzyć jak to będzie wyglądało, jeśli jakieś zobowiązania będą. 

[Polok]

W interesującym dla nas miejscu powstaje nowe osiedle domów i są tam działki, którymi jesteśmy zainteresowani, ale jak się dzisiaj okazało znikają w ekspresowym tempie - oczywiście zostają coraz droższe... W związku z tym poważnie zastanawiamy się nad rezerwacją jednej z nich.. Sprawa wygląda tak, że możemy podpisać umowę przedwstępną wpłacając 10% wartości działki (150 000 zł) i ustalić termin kupna, np. za 2-3 miesiące (wtedy musielibyśmy mieć już uruchomiony kredyt na zakup działki)...

 

A) Jeśli dobrze zrozumiałem wcześniejsze sugestie to biorąc kredyt (w tym przypadku na działkę) lepiej mieć wkład własny inny niż hipoteka, czyli 20% (tj. 30 000zł) gotówki ? Ale jeśli wpłacimy już 15 000zł przy umowie przedwstępnej deweloperowi (właścicielowi działki) to czy może to zostać potraktowane przez banki jako wkład własny 10% (dokładamy wtedy już tylko pozostałe 10% tj. 15 000zł) czy oprócz tego musielibyśmy jeszcze mieć 20% wkładu własnego (tj. 30 000zł) ?

 

B) Myślę (mam nadzieję, że się nie mylę) że z tym kredytem (na działkę) nie powinno być problemu, ale pytanie czy później nie będzie problemu z otrzymaniem jeszcze kredytu na budowę domu (400 000 - 450 000zł) przy naszych dochodach ?

 

C) Myśląc już przyszłościowo o kredycie i mając na uwadze powyższe uwagi - to czy jeśli zaczniemy budowę z własnych oszczędności do pewnego etapu (np. fundamenty lub stan surowy otwarty) to czy te prace które poczynimy zostaną zaliczone jako nasz wkład własny ? czy może jednak lepiej nic nie zaczynać a zbierać pieniądze na wkład własny (czyli ok. 80 000zł) co niestety trochę potrwa, a tak moglibyśmy już powoli ruszyć z budową...

[RobertS]

ad. A

to co wpłacisz zbywcy zostanie uznane za wkład własny,

 

ad. B

kiedy chcesz wnioskować o kredyt na budowę? jesteś pewnie, że dochody się nie zmienią? zdolność można policzyć na dzisiaj, a jaka będzie sytuacja w bankach (swoją być może lepiej jesteś w stanie przewidzieć) za kilka miesięcy - tego nie wiemy,

 

ad. C

tak, ale najlepiej wnioskować o kredyt jak najprędzej, nie ma sensu czekać aż pieniądze się skończą

[Polok]

Ok, rozumiem, że to co ewentualnie teraz zostałoby sprawdzone/wyliczone może nie mieć odzwierciedlenia za pół roku czy rok, ale chodziło mi tylko o informację czy na chwilę obecną moglibyśmy liczyć na wsparcie ze strony banku na taką kwotę (ok. 600 000zł), bo jeśli np. teraz nasza zdolność kredytowa wynosiłaby tylko np. 300 000 albo 400 000 zł to trzeba by się poważnie zastanowić czy w to dalej brnąć... 

Jeśli chodzi o ten drugi kredyt (na budowę) to faktycznie najwcześniej za pół roku a może i później, bo najpierw trzeba działkę kupić, potem pozałatwiać formalności, projekty zgody itp. a to wszystko wiadomo też trochę potrwa zanim wbijemy łopatę...

 

I jeszcze dwa pytania:

I) Może przeoczyłem odpowiedź, ale jak to w końcu by było (ewentualnie jakie są inne opcje) z tym kredytem na zakup działki ? Bierzemy kredyt hipoteczny na zakup działki i zabezpieczeniem jest hipoteka tej kupowanej działki a ten poprzedni kredyt mieszkaniowy (zostało jeszcze 50 000zł) spłacamy niezależnie ? Czy może biorąc ten kredyt na działkę "łączymy" oba te kredyty w jeden ? (jeśli jest więcej opcji niż jedna to którą lepiej wybrać ?)

II) Czy ktoś mógłby ewentualnie doradzić, w którym banku obecnie warto byłoby wziąć ten kredyt na zakup działki ? Być może w ciągu najbliższych dni zdecydujemy się działkę kupić. Sytuacja finansowa wypełniona w szablonie w pierwszym poście a cena działki będzie w okolicy 150 000 zł (w tym 20% wkładu własnego: 10% przy umowie przedwstępnej i kolejne 10% przy zawieraniu umowy kredytowej).

 

Dziękuję za wcześniejsze i kolejne odpowiedzi.

Edytowane 9 Stycznia 2021 przez Polok

[RobertS]

ad. 1

obecny kredyt spłacacie bez zmian + wnioskujecie o drugi = na zakup działki, niczego nie łączycie, to będą dwa zobowiązania

 

ad. 2

skoro w planie macie budowę domu to sugeruję ING, bez opłaty za wejście i ew. wyjście + ten bank jest przyjazny dla kredytów na budowę

 

 

[Polok]

Miałem tak nie wybiegać w przyszłość, ale na etapie brania kredytu na działkę muszę wiedzieć jeszcze jedną rzecz. Czy jak później będziemy brali kredyt na budowę domu to podobnie jak teraz - będą to "niezależne" kredyty na działkę i na dom czy wtedy już jeden "wspólny" ? Musimy wiedzieć wcześniej jak to będzie wyglądało, bo:

- jeśli to będą niezależne kredyty to ten pierwszy (na działkę) musimy wziąć na długi okres (tak żeby była niska rata i było jeszcze z czego w przyszłości spłacać dom),

- jeśli będzie jeden kredyt wspólny to możemy ten na działkę wziąć na znacznie krótszy okres - będą wyższe raty (ale tylko do czasu wzięcia kredytu na dom), ale za to też mniej nas będzie kosztować (mniejsze odsetki)

[RobertS]

albo dwa kredyty w jednym banku, albo (po refinansie kredytu na działkę) jeden kredyt w innym