Pożyczka hipoteczna czy kredyt hipoteczny

[moozaw]

Witam.
Chciałbym zasięgnąć opinii..

Mam możliwość kupna domu w trakcie budowy w stanie surowym (~240m2 pow. uż.) wraz z działką (~1000m2) "po znajomości" w okazyjnej cenie 370000.
Budowa domu została rozpoczęta ponad 10 lat temu i obecnie całą dokumentację trzeba wznowić/zaktualizować. Z tym już powiedzmy, że mam jasność co, jak, gdzie i kiedy.
 

Jestem również posiadaczem mieszkania własnościowego, które planuję sprzedać a jego orientacyjna wartość to 330-370tys. zł.

Starając się o kredyt hipoteczny na budowę domu bank wymusza na mnie doprowadzenie nieruchomości do stanu deweloperskiego (lub pod klucz - zależnie od banku) i wymusza na mnie wykonanie różnych prac w określonym czasie i na podstawie operatu szacunkowego określa wartość nieruchomości po zakończeniu budowy - co daje kwotę, o którą muszę się ubiegać.

Wartość rynkowa tak dużego domu jest o wiele wyższa niż moja zdolność kredytowa, a nie mam możliwości uzbierania więcej wkładu własnego niż pieniądze za mieszkanie.

W związku z tym po pierwsze:
- Czy lepiej wziąć kredyt hipoteczny na kupno tej nieruchomości i na jej dokończenie a wkład własny stanowiła by kwota za sprzedaż mieszkania ?

- Czy lepiej kupić tą nieruchomość za gotówkę a potem starać się o kredyt na wykończenie ? czy budowę ? i uzbierać na wkład własny ?

- Czy lepiej kupić tą nieruchomość za gotówkę a potem starać się o pożyczkę hipoteczną, której zabezpieczeniem będzie ta nieruchomość?
   W zwiazku z tym czy zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej może być nieruchomość w budowie? I w jaki sposób jest określana jej wartość?

- Czy istnieje sposób na uzyskanie pieniędzy w formie pożyczki lub kredytu hipotecznego, który nie narzuca kosztorysu - innymi słowy czy istnieje możliwość na wzięcie pożyczki lub kredytu w wysokości o wiele mniejszej niż oszacowana przez bank ponieważ będziemy wykonywać prace własnymi siłami lub np. nie będziemy remontować od razu całości ?
 

[lzalewski]

3 minuty temu, moozaw napisał:

- Czy lepiej wziąć kredyt hipoteczny na kupno tej nieruchomości i na jej dokończenie a wkład własny stanowiła by kwota za sprzedaż mieszkania ?

- Czy lepiej kupić tą nieruchomość za gotówkę a potem starać się o kredyt na wykończenie ? czy budowę ? i uzbierać na wkład własny ?

Tak na dobrą sprawę nie ma to raczej większego znaczenia. Dokumentacja i procedura będzie taka sama. Ja osobiście poszedłbym w kierunku kredytowania zarówno zakupu jak i dokończenia budowy. W części banków mieszkanie możecie sprzedać już w trakcie inwestycji i zastosować finansowanie naprzemienne, co skróci do minimum okres, kiedy musielibyście być np. na wynajętym. 

4 minuty temu, moozaw napisał:

- Czy lepiej kupić tą nieruchomość za gotówkę a potem starać się o pożyczkę hipoteczną, której zabezpieczeniem będzie ta nieruchomość?
   W zwiazku z tym czy zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej może być nieruchomość w budowie? I w jaki sposób jest określana jej wartość?

Taka opcja nie wchodzi w grę. Nie bez powodu banki wymagają, aby z pieniędzy z kredytu doprowadzić budynek do stanu pozwalającego oddanie go do użytkowania. Nieruchomość, która oddana do użytkowania nie jest z punktu widzenia banków stanowi bardzo słabe zabezpieczenie spłaty.

 

6 minut temu, moozaw napisał:

- Czy istnieje sposób na uzyskanie pieniędzy w formie pożyczki lub kredytu hipotecznego, który nie narzuca kosztorysu - innymi słowy czy istnieje możliwość na wzięcie pożyczki lub kredytu w wysokości o wiele mniejszej niż oszacowana przez bank ponieważ będziemy wykonywać prace własnymi siłami lub np. nie będziemy remontować od razu całości ?

Możecie wykazać w kosztorysie tylko część prac lub wskazać po prostu stan deweloperski i do tego stanu sporządzić kosztorys. Bez kosztorysu możecie jedynie kupić gotową nieruchomość.

[moozaw]

Cytat

Możecie wykazać w kosztorysie tylko część prac

Dziękuję za szybką odpowiedź.

Chyba właśnie nie możemy bo przecież kosztorys sporządza rzeczoznawca z banku, a bank nie dopuszcza możliwości wyremontowania/wykończenia tylko części nieruchomości. Ja to rozumiem z punktu widzenia banku, że w razie mojej nie wypłacalności bank staje się właścicielem nieruchomości już wykończonej, którą łatwo sprzedać.
Kosztorys wykonany przez bank nie bierze pod uwagę prac, które można wykonać własnymi siłami lub po kosztach a jedynie jakieś średnie rynkowe za usługi i materiały. Co często jest przesadzone zwłaszcza, że systemem gospodarczym odliczamy koszty robocizny.

 

[lzalewski]

12 minut temu, moozaw napisał:

Chyba właśnie nie możemy bo przecież kosztorys sporządza rzeczoznawca z banku, a bank nie dopuszcza możliwości wyremontowania/wykończenia tylko części nieruchomości.

W zdecydowanej większości banków to Wy jako inwestorzy sporządzacie kosztorys, a bank go akceptuje bądź nie. Wyjątkiem jest chyba tylko mBank. W części banków możliwe jest wykończenie częściowe. Najważniejsze jest, aby budynek oddać do użytkowania.

 

14 minut temu, moozaw napisał:

Kosztorys wykonany przez bank nie bierze pod uwagę prac, które można wykonać własnymi siłami lub po kosztach a jedynie jakieś średnie rynkowe za usługi i materiały. Co często jest przesadzone zwłaszcza, że systemem gospodarczym odliczamy koszty robocizny.

 

Wy też tak powinniście kalkulować. Co najmniej raz miałem sytuację taką (akurat w przypadku klientów, którzy są moimi dobrymi znajomymi), gdzie budowę miał prowadzić ktoś z rodziny i całość prac miała być wykonana za jakąś symboliczną kwotę. Chwilę po starcie budowy okazało się, że (bodajże) wujek musiał poddać się pilnej operacji, co spowodowało konieczność zatrudnienia ekipy już za normalne pieniądze. Akurat ich udało mi się przekonać do wyższego kredytu, który i tak okazał się zbyt mały w stosunku do potrzeb, a niedoszacowane kosztorysy są praktycznie normą. 

Jestem w stanie zrozumieć takie postępowanie w przypadku braku zdolności. Natomiast jeśli zdolność pozwoli, to kosztorys powinien być zrobiony z jak największą górką. Jeśli środków zostanie, to kredyt zawsze można nadpłacić.

[moozaw]

We wszystkich bankach w których byliśmy (Millenium, ING, Santander, Alior, PKOBP) powiedziano nam, że bank narzuca rzeczoznawcę z jakiejś listy ich zaufanych i rzetelnych, który wykonuje kosztorys. Istnieje możliwość wzięcia kogoś niezależnego ale wtedy niekoniecznie jego rzetelność jest dla banku wystarczająca. Mimo, że np kosztorys będzie wykonany rzetelnie.

 

Ponadto we wszystkich w/w bankach dostaliśmy informację, że budynek musi zostać doprowadzony do stanu deweloperskiego w całości.

Ja widzę jedynie problem w tym, że skoro kupuję tą nieruchomość w budowie za 350000 i kosztorys podaje że na wykończenie potrzebuję 250000 co daje w sumie kwotę 600000 to mam zdolność z zapasem.
Ale banku, z tego co wiem, nie interesuje cena zakupu tylko cena rynkowa, która jest na pewno wyższa. Więc jeżeli bank weźmie cenę tej nieruchomości razem z działką w stanie obecnym oszacuje na np 450000, a kosztorys się nie zmieni to w sumie kwota, o którą muszę wnioskować to 700000 a wtedy może być już ciężko ze zdolnością.

 

Z innej strony muszę też patrzeć od strony kosztów miesięcznych tak, żeby rata nie zabiła mojego budżetu, którego części bank nie akceptuje jako dochodu (jakieś przejazdy, delegacje i inne niesystematyczne dochody itp)

 

[lzalewski]

28 minut temu, moozaw napisał:

We wszystkich bankach w których byliśmy (Millenium, ING, Santander, Alior, PKOBP) powiedziano nam, że bank narzuca rzeczoznawcę z jakiejś listy ich zaufanych i rzetelnych, który wykonuje kosztorys. Istnieje możliwość wzięcia kogoś niezależnego ale wtedy niekoniecznie jego rzetelność jest dla banku wystarczająca. Mimo, że np kosztorys będzie wykonany rzetelnie.

Mylisz kosztorys z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości. Spośród wymienionych banków jedynie PKO BP wykonuje operat we własnym zakresie. W pozostałych bankach nigdy nie zdarzyło mi się, aby bank zakwestionował kosztorys dostarczony przez klienta i sporządzony przez zewnętrznego rzeczoznawcę. Kwestia tego, aby wybrać rzeczoznawcę, który zna się na rzeczy, bo są i tacy, których należy omijać szerokim łukiem.

 

28 minut temu, moozaw napisał:

Ponadto we wszystkich w/w bankach dostaliśmy informację, że budynek musi zostać doprowadzony do stanu deweloperskiego w całości.

Stan deweloperski jest sprawą oczywistą. Tylko taki pozwala oddać budynek do użytkowania.

28 minut temu, moozaw napisał:

Ja widzę jedynie problem w tym, że skoro kupuję tą nieruchomość w budowie za 350000 i kosztorys podaje że na wykończenie potrzebuję 250000 co daje w sumie kwotę 600000 to mam zdolność z zapasem.
Ale banku, z tego co wiem, nie interesuje cena zakupu tylko cena rynkowa, która jest na pewno wyższa. Więc jeżeli bank weźmie cenę tej nieruchomości razem z działką w stanie obecnym oszacuje na np 450000, a kosztorys się nie zmieni to w sumie kwota, o którą muszę wnioskować to 700000 a wtedy może być już ciężko ze zdolnością.

Skoro kupujesz za 350k i potrzebujesz na dokończenie budowy 250k, to taka kwota będzie interesować Ciebie i bank. Wartość nieruchomości odnosi się do innych kwestii niż rzeczywisty koszt inwestycji. Zdarza się, że koszt inwestycji przekracza wartość rynkową nieruchomości, a bywa tak, że koszt inwestycji jest niższy od wartości rynkowej. W tym pierwszym przypadku może okazać się, że trzeba będzie mieć więcej wkładu własnego. Drugi poza chyba jednym przypadkiem nie rodzi problemów.

 

28 minut temu, moozaw napisał:

Z innej strony muszę też patrzeć od strony kosztów miesięcznych tak, żeby rata nie zabiła mojego budżetu, którego części bank nie akceptuje jako dochodu (jakieś przejazdy, delegacje i inne niesystematyczne dochody itp)

Kwestia zdolności to osobne zagadnienie i wymaga analizy. Jeśli uważasz, że zmieścisz się w określonej kwocie, to kredyt nadpłacisz lub nie uruchomisz ostatniej transzy kredytu. Wówczas ratę płacić będziesz zgodną z obniżoną kwotą kredytu, a nie zgodną z pierwotnym harmonogramem.

 

Musisz spojrzeć na to od strony banku. Pomijając zagrożenie, o którym pisałem wcześniej (konieczność nieprzewidzianego zatrudnienia ekipy zewnętrznej), banki nie są w stanie weryfikować Twoich umiejętności remontowo-budowlanych, a zatem Twoje słowo tutaj w żaden sposób bankowi nie wystarczy na potwierdzenie tego, że robocizna kosztować Ciebie nie będzie.

 

Sugeruję, abyście skorzystali z usług eksperta. Nie ważne czy to będzie ktoś z forum (zachęcamy) czy też ktoś inny. Będzie Wam łatwiej i występuje wówczas mniejsze ryzyko popełnienia kosztownych błędów.

[moozaw]

13 godzin temu, lzalewski napisał:

Skoro kupujesz za 350k i potrzebujesz na dokończenie budowy 250k, to taka kwota będzie interesować Ciebie i bank.

Chyba nie do końca dobrze to opisałem. Bo banki twierdzą co innego.
Banku nie obchodzi, że kupuję dom w aktualnym stanie po ustalonej cenie ze sprzedającym i nie obchodzi go że stwierdzę, że jego wykończenie będzie kosztowało tyle ile sam sobie ustalę.
Bank stwierdza, że taki stan nieruchomości obecnie na rynku jest warty np 450k z działką (gdzie moja cena zakupu to 350k z działką) oraz bank stwierdza na podstawie tego operatu szacunkowego, że jego wartość po doprowadzeniu do stanu deweloperskiego będzie po cenie rynkowej warta np 700k z działką czyli przyjmuje, że na wykończenie muszę mieć 250k).

Więc dlaczego piszesz że bank interesuje kwota za jaka ja kupię.
Nie mam problemu  z tym, że bank stwierdza, że muszę mieć na wykończenie określoną ilość funduszy.

Nie rozumiem dlaczego muszę wnioskować o większą wysokość kredytu z uwagi na wartość nieruchomości po wykończeniu niezależnie od kwoty za jaką mogę ją kupić.

 

Dalej nie wiem czy dobrze tłumaczę i czy dobrze rozumiem.

 

Tak na chłopski rozum. Skoro kupuję nieruchomość z działką za 350k i na wykończenie potrzebuję załóżmy już wg rzetelnego kosztorysu drugie tyle. To wartość nieruchomości po wykończeniu to jest dla mnie 700k
Więc dlaczego bank narzuca mi jej wartość po wykończeniu 800k przyjmując cenę rynkową obecnego stanu na 450k (kwota za wykończenie z kosztorysu jest przecież ta sama) skoro kupuję ją po umówionej niższej cenie. To jest 100k różnicy a do zdolności wiele zmienia.

Czy można prosić o polecenie jakiegoś eksperta z forum ?

 

[RobertS]

Przede wszystkim: czy to co piszesz "banki nie obchodzi" to gdzieś słyszałeś, czytałeś czy złożyłeś wnioski i takie uzyskałeś decyzje?

 

15 minut temu, moozaw napisał:

Tak na chłopski rozum. Skoro kupuję nieruchomość z działką za 350k i na wykończenie potrzebuję załóżmy już wg rzetelnego kosztorysu drugie tyle. To wartość nieruchomości po wykończeniu to jest dla mnie 700k
Więc dlaczego bank narzuca mi jej wartość po wykończeniu 800k przyjmując cenę rynkową obecnego stanu na 450k (kwota za wykończenie z kosztorysu jest przecież ta sama) skoro kupuję ją po umówionej niższej cenie. To jest 100k różnicy a do zdolności wiele zmienia.

dla Ciebie 700kzł, ale na ile wyceni to rzeczoznawca? nie musi być bankowy

 

oczywiście analityk w banku nie musi wprost przyjąć wyceny zewn., może przyjąć inną kwotę

 

i teraz jeżeli wg banku na wykończenie potrzebujesz min. 350kzł to o tyle musisz wnioskować (minus wkład własny), jeżeli wydasz ułamek tej kwoty i wszystkie prace zostaną wykonane to reszty nie musisz uruchamiać

 

ps

w bankach nie ma czegoś takiego jak "chłopski rozum", są procedury, zalecenia, metodyka... to nie musi być logiczne

[lzalewski]

Godzinę temu, moozaw napisał:

Bank stwierdza, że taki stan nieruchomości obecnie na rynku jest warty np 450k z działką (gdzie moja cena zakupu to 350k z działką) oraz bank stwierdza na podstawie tego operatu szacunkowego, że jego wartość po doprowadzeniu do stanu deweloperskiego będzie po cenie rynkowej warta np 700k z działką czyli przyjmuje, że na wykończenie muszę mieć 250k).

Więc dlaczego piszesz że bank interesuje kwota za jaka ja kupię.

Bank interesuje kwota za jaką kupujesz i wartość kosztorysu pod kątem ustalenia wysokości wymaganego wkładu własnego oraz ewentualnie ustalenia warunków cenowych (czasem pod tym drugim kątem ważna jest wartość nieruchomości). To, że kupujesz taniej niż wartość rynkowa nie oznacza złej sytuacji z punktu widzenia banku. Nie będzie wymagany ani wyższy kredyt, ani wyższy wkład własny z tego tytułu. Dla banku istotne znaczenie może mieć natomiast wysokość kosztorysu, który sporządzisz. Jeśli kwota w kosztorysie będzie zbyt niska, to będziesz musiał ją zwiększyć tak, aby odpowiadała ona wymaganiom banku.

Jeśli kupujesz nieruchomość za 300k, kosztorys będzie na 200k, to koszt inwestycji będzie wynosić 500k. Jeśli posiadasz 100k wkładu własnego, to będziesz potrzebować 400k kredytu, nawet jeśli wartość rynkowa nieruchomości wynosić będzie 1mln. Jeśli natomiast wartość rynkowa będzie wynosić 400k, to otrzymasz kredytu nie więcej niż 360k, czyli do 90% wartości nieruchomości.

 

Godzinę temu, moozaw napisał:

Czy można prosić o polecenie jakiegoś eksperta z forum ?