Zakup domu - czy to jest typowa transakcja?

[tomassi07]

Witam,

 

Pytanie głównie do forumowych doradców, ale również użytkowników, którzy mogli mieć podobne warunki. Przymierzam się do zakupu nowego domu w stanie deweloperskim z pozwoleniem na użytkowanie i dostałem projekt umowy przedwstępnej do analizy. Dom kupuję od prywatnej firmy budowlanej, która nie jest deweloperem. Co mnie zdziwiło, to zapis w umowie, który mówi o wpłatach na konto sprzedającego (lub konto notariusza) przed podpisaniem umowy zarówno przedwstępnej, jak i przeniesienia własności. O ile z przelewem zadatku przed podpisaniem umowy przedwstępnej nie ma problemu ponieważ przelew w całości idzie z moich środków, to zastanawiam się jak podejdą do takiego zapisu banki.

Czy często zdarzają się takie warunki w umowach i czy są jakieś banki, które od razu mogę pominąć ponieważ nie zaakceptują tego typu transakcji?

Pomijam tutaj kwestię zaufania/znajomości firmy sprzedającej, nie ma tutaj żadnych wątpliwości, firma z długą i dobrą historią. 

[RobertS]

Te wpłaty mają być już po pozwoleniu na użytkowania?

 

 

[tomassi07]

Tak, pozwolenie na użytkowanie jest moim warunkiem do podpisania umowy przedwstępnej.

[RobertS]

w takim razie najpierw podpisujesz umowę rezerwacyjną i wpłacasz zaliczkę/zadatek, następnie PnU i wpłata pozostałej części wkładu własnego oraz uruchomienie kredytu

[tomassi07]

Czyli każdy bank uruchomi kredyt z pozwoleniem na użytkowanie, ale jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego na przeniesienie własności?

[RobertS]

taki jest zamysł, aby uruchomienie było przed aktem przenoszącym własność?

 

w jakim terminie ma on być podpisany?

[lzalewski]

Godzinę temu, tomassi07 napisał:

Czyli każdy bank uruchomi kredyt z pozwoleniem na użytkowanie, ale jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego na przeniesienie własności?

Jeśli jest to firma prywatna, a nie deweloper z rachunkiem powierniczym to możesz mieć z tym problem, choć część banków może się na to zgodzić. W jakiej formie będzie podpisywana umowa przedwstępna?

[tomassi07]

Umowa przedwstępna będzie w formie aktu notarialnego. Zapis jest taki, że środki mają być na koncie firmy (lub rachunku notariusza do wyboru) w momencie podpisywania umowy.

[RobertS]

Masz zapłacić CAŁĄ kwotę w momencie podpisywania umowy przedwstępnej?

 

Banki się na to nie zgodzą, ww. umowa jest warunkiem do decyzji ostatecznej...

[lzalewski]

Jaki jest sens z punktu widzenia "dewelopera" podpisywać umowę przedwstępną, skoro cała gotówka ma trafić na konto przed jej podpisaniem, a przeniesienie własności ma być tak na dobrą sprawę chwilę później, bo budynek jest już oddany do użytkowania? Umowę przedwstępną co do zasady podpisuje się w trzech przypadkach:

- potrzeba uzyskania finansowania,

- nieruchomość od dewelopera w budowie,

- konieczność dostarczenia jakichś dokumentów. 

W innych przypadkach raczej nie widzę takiej potrzeby.

[tomassi07]

 

39 minut temu, Sentinel75 napisał:

Masz zapłacić CAŁĄ kwotę w momencie podpisywania umowy przedwstępnej?

 

Banki się na to nie zgodzą, ww. umowa jest warunkiem do decyzji ostatecznej...

Nie, nigdzie tego nie napisałem. Sprawa wygląda tak:

1) Wpłacam 10% zadatku na konto notariusza.

2) Podpisuję umowę przedwstępną (akt notarialny).

2) Z umową przedwstępną wnioskuję o kredyt.

3) Przed uruchomieniem kredytu przelewam pozostałe 10% wkładu własnego na konto notariusza.

4) Uruchamiam kredyt (bank ma do wyboru przelew na konto notariusza lub bezpośrednio dla firmy).

5) Podpisuję umowę przyrzeczoną.

 

Mam nadzieję, że teraz jest jaśniej.

------------------------------- dodano 2 minuty później -------------------------------

 

 

 

31 minut temu, lzalewski napisał:

Jaki jest sens z punktu widzenia "dewelopera" podpisywać umowę przedwstępną, skoro cała gotówka ma trafić na konto przed jej podpisaniem, a przeniesienie własności ma być tak na dobrą sprawę chwilę później, bo budynek jest już oddany do użytkowania? Umowę przedwstępną co do zasady podpisuje się w trzech przypadkach:

- potrzeba uzyskania finansowania,

- nieruchomość od dewelopera w budowie,

- konieczność dostarczenia jakichś dokumentów. 

W innych przypadkach raczej nie widzę takiej potrzeby.

Sens jest taki, że wpłacam zadatek do umowy przedwstępnej i mam 60 dni na podpisanie umowy przyrzeczonej. Inaczej zadatek przepada.

[lzalewski]

Godzinę temu, tomassi07 napisał:

Sens jest taki, że wpłacam zadatek do umowy przedwstępnej i mam 60 dni na podpisanie umowy przyrzeczonej. Inaczej zadatek przepada.

Też Twój wpis odebrałem jako konieczność zapłaty całości przed umową przedwstępną. Być może zasugerowałem się wpisem Roberta.

Temat prawdopodobnie do zrobienia, ale na pewno nie w każdym banku. Jak duży zadatek masz wpłacić? Należałoby najpierw zweryfikować możliwości, gdzie uda się zrobić ten temat.

[tomassi07]

Tak jak wyżej już napisałem, 10% zadatku ?

[RobertS]

11 godzin temu, tomassi07 napisał:

Zapis jest taki, że środki mają być na koncie firmy (lub rachunku notariusza do wyboru) w momencie podpisywania umowy.

z tego wpisu można było wnioskować, że chodzi o całą kwotę, stąd małe zamieszanie

[tomassi07]

Rozumiem, że Panowie @Sentinel75 i @izalewski nigdy nie spotkaliście się z taką sytuacją, żeby sprzedający chciał mieć pieniądze na koncie przez podpisaniem aktu przeniesienia własności?

[lzalewski]

Spotykane to jest z reguły w przypadku deweloperów. W przypadku osób fizycznych prowadzących działalność chyba takiej sytuacji nie miałem, a przynajmniej nie kojarzę. Musiałbym to zweryfikować w poszczególnych bankach, ale np. ING z całą pewnością tego nie zrobi. Szansę widziałbym np. w Millennium.

[tomassi07]

Znajomi kupili dom od tej samej firmy w poprzednim etapie około 2 lata temu i dostali kredyt w ING. Mieli też zgodę w PKO BP.

[lzalewski]

20 minut temu, tomassi07 napisał:

Znajomi kupili dom od tej samej firmy w poprzednim etapie około 2 lata temu i dostali kredyt w ING

Zweryfikuję, ale ING nie podchodzi co do zasady do inwestycji, gdzie nie ma rachunku powierniczego. Być może w przypadku budynku oddanego do użytkowania będzie inaczej. Przypomnij mi się proszę jutro z rana, a postaram się uzyskać bliższe informacje.

[tomassi07]

Dziękuję, napiszę rano.

 

Dom jest gotowy do użytku w stanie developerskim więc nie ma tam żadnego ryzyka niedokończenia.

[lzalewski]

Jeszcze jedno - czy masz jakieś dane sprzedającego, np. NIP? Jeśli tak, to podeślij mi na priv.

[tomassi07]

 

Wpadłem właśnie na tą informację w innym wątku. Pytanie jest takie, czy w przypadku jeżeli posiadam dwa kredyty hipoteczne, ale oba na jedno mieszkanie, to następny też będzie uznany przez Millenium jako trzeci?

[lzalewski]

Nie. To powinno być potraktowane jako jedno zobowiązanie, aczkolwiek czasem wymaga to wyjaśnienia u analityka. Jak rozumiem jeden kredyt był np. na zakup, a drugi na remont?

[tomassi07]

Dokładnie tak, dwa kredyty wzięły się z tego, że mieszkanie załapało się w 2012 do programu RnS.

[lzalewski]

Nie powinno być zatem problemu.