Kredyt hipoteczny budowa domu jednorodzinnego dwulokalowego - na dwie rodziny

[pmkrasi]

Cześć wszystkim, 

 

Mam dość skomplikowany przypadek do przeanalizowania. Może jakaś mądra głowa cos podpowie ? Będę bardzo wdzięczna za jakąkolwiek sugestię.

 

 

Sytuacja:

4 właścicieli działki - 2 małżeństwa (udziały w działce 50%/50%) buduje jeden budynek jednorodzinny, dwulokalowy na podstawie jednego pozwolenia na budowe. Budowa będzie finansowana kredytem hipotecznym. Zdolność kredytowa jest u obu rodzin.

 

Potencjalne opcje do roważenia:

1.      Wspólny kredyt - po zakończeniu budowy I odbiorze budynku refinansowanie kredytu dzieląc go na dwie części. Każdy lokal musi uzyskać osobną księgę wieczystą, w miedzy czasie musi też nastąpić podział działki. Pytanie co na to bank, że działka na której ma hipoteke zostaje w między czasie podzielona?

2.      W związku z tym, że w mpzp minimalna wielkość działki do wybudowania domu to 600m2, a posiadana działka ma około 1120m2, zgodnie z art. 95 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, podział geodezyjny działki może nastąpić gdy będzie wybudowany do stanu surowego zamkniętego – można zastanowić się nad sfinansowaniem pierwszego etapu budowy (może jest opcja bez okien? do sprawdzenia z geodetą jaki minimalny nakład finansowy musi być żeby nam ogarnął podział) z środków własnych – kredyt gotówkowy/rodzina/inne? Pytanie czy później jak już będą osobne księgi wieczyste na działki po podziale to czy bank nie będzie robił problemu z tego, że jest jeden projekt budowlany, jedno pozwolenie – budynek jednorodzinny, dwulokalowy.

3.      Może w takim razie lepiej byłoby ustalić z architektem, że robimy nie budynek jednorodzinny, dwulokalowy z jednym pozwoleniem na budowę, tylko bliźniak na podstawie 2 projektów budowlnych I 2 pozwoleń? I wtedy pojawia się pytanie czy jeśli są dwa pozwolenia na budowę bliźniaka to czy jedna połówka może zahamować w budowie drugą czy można budować niezależnie I jedna połówka może zostać odebrana szybciej niż druga – zastanawiam się pod kątem potencjalnych zawahań banku – czy bez problem dadzą finansowanie na każdą z połówek osobno czy będą nalegać na wspólny kredyt, bo jedno mogloby zablokować drugie.

 

Z góry dziękuję za pomoc!

 

Paulina

Edytowane 1 Grudnia 2021 przez pmkrasi

[lzalewski]

Opcja 2. nie jest możliwa do zrealizowania. Jeśli jest jedno pozwolenie na budowę to nie da się zrobić dwóch osobnych kredytów. Nie da się też zrobić kredytu do stanu mniejszego niż deweloperski (pozwalający na oddanie budynku do użytkowania).

Moim zdaniem powinniście iść w kierunku opcji nr 3. Jeśli mamy dwa odrębne pozwolenia na budowę, to według mnie nie powinno być problemu z odrębnymi odbiorami dla obu części budynku.

[Mr Tomek]

Jak chcesz zrobić opcję nr 3 skoro działka po podziale byłaby mniejsza niż 600 mkw? - gryzie się to przecież z twoim MPZP

 

[pmkrasi]

Quote

zgodnie z art. 95 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

 

[Mr Tomek]

2 godziny temu, pmkrasi napisał:

podział geodezyjny działki może nastąpić gdy będzie wybudowany do stanu surowego zamkniętego

o ile zrobienie pozwolenia na budowę 2 domów byłoby pewnie możliwe to nadal bez podziału działki z kredytem będzie problem

------------------------------- dodano 2 minuty później -------------------------------

poza tym sprawdź na co pozwala MPZP. Dwulokalowy może być dopuszczony ale bliźniak już nie - tak jest u mnie. 

[lzalewski]

Dokładnie tak jak napisał Tomek. Skupiłem się na budynku, pominąłem działkę. W przypadku braku podziału działki nie zrobicie 2 kredytów.

[pmkrasi]

"poza tym sprawdź na co pozwala MPZP. Dwulokalowy może być dopuszczony ale bliźniak już nie - tak jest u mnie. "

Jest możliwość budowy bliźniaka, więc to nas nie blokuje.

 

Czyli podsumowując najlepiej zrobić tak:

Dwa pozwolenia na budowę na bliźniaka.

Podział działki.

Wnioskowanie o kredyt.

 

Tylko w takim przypadku zastanawiam się co z księgą wieczystą, bo jedna z nowowydzielonych działek będzie miała nowy nr KW.

 

Czy widzicie szanse na taką opcję:

1. Dwa osobne pozwolenia na budowę każdej z połówki bliźniaka

2. Wspólny kredyt - rozpoczęcie budowy

3. Podział działki (jedna działa ma nowy nr KW)

4. Refinansowanie kredytu tak aby powstały 2 kredyty zamiast 1 wspólnego?

[Mr Tomek]

3 minuty temu, pmkrasi napisał:

Dwa pozwolenia na budowę na bliźniaka.

Podział działki.

Ale zgodnie z tym co napisałeś musiałbyś mieć SSZ aby dokonać podziału działki

 

Dlaczego wersja nr 1 nie jest brana pod uwagę?

 

[pmkrasi]

Właśnie to czy SSZ muszę zweryfikować na 100%.

 

Wersja nr 1 jest w grze ? 

Pytanie czy spotkaliście się z przypadkiem, że w trakcie kredytu jest dzielona działka? Jak banki na to reagują?

[RobertS]

jeżeli na nieruchomości będzie kredyt (hipoteka) to po podziale zostanie on przeniesiony na te nowe KW

[pmkrasi]

@Sentinel75 @lzalewski @Mr Tomek

 

Panowie, a mogę mieć do Was pytanie czy taka procedura jest możliwa?

 

Opcja bez podziałku działki:
Wraz ze znajomymi bierzemy wspólny kredyt na budowę, hipoteka wpisana w kw działki.

Po odbiorze budynku robimy wydzielenie dwóch lokali mieszkalnych, zakładamy dwie osobne księgi wieczyste na lokale (mając udział w gruncie jak obecnie, bez podziału działki).

Wracamy do banku, że chcemy refinansować kredyt, tym razem ta kwota bylaby rozbita na dwie z zabezpieczeniem na księgach wieczystych dwóch lokali, zamiast na 1 działce.

 

Moglibyśmy w jednym banku wziąć kredyt na budowę, a refinansowanie zrobić w innym lub wszystko w jednym.

 

Pytanie czy tak się da?

 

Z góry bardzo dziękuję za jakąkolwiek podpowiedź w tym temacie.

Paulina
 

[RobertS]

Pomijając fakt, że taka transakcja jest bardzo ryzykowna, gdyż kredyt jest wspólny i spłacany solidarnie. Jednak da się go uzyskać.

 

Później będzie już trudniej, gdyż nawet jak wydzielicie dwie KW to w każdej będzie hipoteka na pełną kwotę.

 

Refinansowanie: czy bank A (ten pierwotny) zgodzi się na refinansowanie kredytu na dwa zobowiązania? Pytać można, ale to analityk podejmie indywidualne decyzje.

 

Czy uda się to refinansować w innym banku? Trochę sobie tego nie wyobrażam, bo każda nieruchomość będzie miała w KW hipotekę na pełną kwotę. I jak zareaguje analityk na chęć "podziału" kredytu na dwa mniejsze? Ciężko powiedzieć. Poza tym co się stanie jak jedna z par nie będzie mogła uzyskać kredytu?

 

W ww. jest wiele niewiadomych i spore ryzyko. 

 

Ale być może byłaby inna opcja? Budowa domu 2-lokalowego (jedna para stara się o kredyt). Następnie podział i sprzedaż jednego z lokali...