Kredyt hipoteczny 1350000 zł na zakup domu albo zakup działki i budowę domu

[Piotr99]

Dzień dobry,

 

Chciałbym dowiedzieć się, czy posiadam zdolność kredytową na zakup domu o wartości 1,5M zł lub działki (ok 1500m2) i budowę domu 160m2 w podobnej kwocie. Szablon wypełniłem dla opcji zakupu działki i budowy domu, ale jeśli banki patrzą mniej przychylnie na takie kredyty to możemy również szukać domu z rynku wtórnego.

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 360 miesięcy

3.Wysokość kredytu - 1 350 000 PLN

4.Wkład własny - 150 000 PLN

5.Wartość nieruchomości - 1 500 000 PLN (działka ok. 800 tys. zł + budowa domu ok. 700 tys. zł)

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - wtórny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - działka + dom/własność

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 160 mkw

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Mazowieckie/Warszawa

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - 0%

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 4 osoby(2+2)

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 36, 36

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - 19 000 limit karty kredytowej (spłacam regularnie i mogę zamknąć), kredyt gotówkowy rata 1840 PLN/mc do 04/2024, kredyt hipoteczny rata 1140 PLN/mc do 03/2044

14.Historia w BIK - bardzo dobra

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 11 930 PLN / 8 088 PLN

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 11 166 PLN / 6 353 PLN

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - 11 205 PLN / 5 735 PLN

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

20.Działalność gospodarcza** - nie dotyczy

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 8 lat / 6 lat

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - czas nieokreślony / czas nieokreślony

23.Wykonywany zawód - specjalista IT / adiunkt

24.Bank w którym posiadane jest konto - Citi Handlowy / mBank

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak/tak

26.Inne istotne informacje - posiadamy mieszkanie o wartości 600 tys. PLN obciążone hipoteką (pozostało 230 tys. PLN do spłaty), które zamierzamy sprzedać po zakupie/wybudowaniu domu i nadpłacić kredyt. Czy taka informacja może polepszyć warunki kredytu?

[lzalewski]

1 minutę temu, Piotr99 napisał:

Szablon wypełniłem dla opcji zakupu działki i budowy domu, ale jeśli banki patrzą mniej przychylnie na takie kredyty to możemy również szukać domu z rynku wtórnego.

Niewiele jest banków, w których da się połączyć w jedno zakup działki i budowę domu. Zwykle konieczne jest rozbicie tego na 2 etapy (kredyt na zakup działki, uzyskanie pozwolenia i dopiero wówczas staranie się o kredyt na budowę - w banku, w którym jest kredyt na zakup działki lub refinansowanie tego kredytu z dobraniem środków w innym banku). Tutaj dodatkowo jesteś ograniczony wysokością wkładu własnego.

Na tak wysoką kwotę zdolności zabraknie. Maksymalnie na ten moment to nieco ponad 1,1mln i to zakładając średnią na poziomie z 3 ostatnich miesięcy, która jest wyższa od dłuższego okresu. Można ewentualnie pomyśleć o refinansowaniu tego kredytu gotówkowego lub wydłużeniu spłaty, aby do minimum obniżyć ratę z tego tytułu. To z pewnością pozytywnie wpłynęłoby na zdolność.

 

[Piotr99]

Dzięki za szybką odpowiedź. Będziemy zatem szukać domu z rynku wtórnego.

 

Godzinę temu, lzalewski napisał:

Można ewentualnie pomyśleć o refinansowaniu tego kredytu gotówkowego lub wydłużeniu spłaty, aby do minimum obniżyć ratę z tego tytułu. To z pewnością pozytywnie wpłynęłoby na zdolność.

Zorientuję się w banku, czy mogę wydłużyć spłatę kredytu gotówkowego i jak to wpłynie na ratę. Refinansowania wolałbym uniknąć, gdyż mam na tym kredycie nieosiągalne obecnie oprocentowanie 4,69%.

[lzalewski]

4 minuty temu, Piotr99 napisał:

Refinansowania wolałbym uniknąć, gdyż mam na tym kredycie nieosiągalne obecnie oprocentowanie 4,69%.

To zdecydowanie należy tego unikać. Hipotekę będziesz miał wyżej oprocentowaną niż ten kredyt gotówkowy

[Polena]

W dniu 6.01.2022 o 21:13, lzalewski napisał:

Niewiele jest banków, w których da się połączyć w jedno zakup działki i budowę domu. Zwykle konieczne jest rozbicie tego na 2 etapy (kredyt na zakup działki, uzyskanie pozwolenia i dopiero wówczas staranie się o kredyt na budowę - w banku, w którym jest kredyt na zakup działki lub refinansowanie tego kredytu z dobraniem środków w innym banku). Tutaj dodatkowo jesteś ograniczony wysokością wkładu własnego.

Na tak wysoką kwotę zdolności zabraknie. Maksymalnie na ten moment to nieco ponad 1,1mln i to zakładając średnią na poziomie z 3 ostatnich miesięcy, która jest wyższa od dłuższego okresu. Można ewentualnie pomyśleć o refinansowaniu tego kredytu gotówkowego lub wydłużeniu spłaty, aby do minimum obniżyć ratę z tego tytułu. To z pewnością pozytywnie wpłynęłoby na zdolność.

 

Jakie banki pozwalają łączyć kredyt dzialka+budowa?

[lzalewski]

Zakup działki i budowa jednym kredytem? Dla działki, gdzie nie ma wydanego pozwolenia Millennium i PKO BP.

[Piotr99]

Odświeżam temat gdyż sytuacja (na rynku i w naszych oczekiwaniach) trochę się zmieniła i chcielibyśmy poznać obecne możliwości. Obecnie chcemy wziąć kredyt na zakup domu do remontu. Remont sfinansujemy z pieniędzy ze sprzedaży mieszkania.
Zanim wypełnię tabelkę, chciałbym upewnić się, że poprawnie uwzględniamy dochody w gospodarstwie domowym. Na mój dochód składa się:

1. podstawa wypłacana raz w miesiącu w dwóch przelewach (jestem zatrudniony w dwóch spółkach).
2. premia kwartalna dodawana do przelewów z wypłatą w styczniu, kwietniu, lipcu i październiku. Premia jest stała i wynosi 30% wynagrodzenia podstawowego.
3. wynagrodzenie za nadgodziny wypłacane osobnymi przelewami średnio co 2 miesiące. Nie są to duże kwoty (max 5% dodatku do pensji).
4. premia roczna wypłacana osobnymi przelewami na przełomie marca i kwietnia w wysokości ok. jednej podstawy miesięcznej.

Wszystkie powyższe przelewy mają w tytule "Wynagrodzenie ...". Czy banki będą pytały o różnice w wysokości miesięcznych przelewów albo gorzej traktowały wynagrodzenie dodatkowe? Czy w tabelce powinienem to rozróżnić?

[lzalewski]

To zależy od banku. W części banków przyjmą to jako 1:1, w części banków istotne będzie rozbicie poszczególnych składników wynagrodzenia. Na wstępnym etapie wystarczy, że podasz po prostu średnią za wymagane okresy, ewentualnie w dodatkowych uwagach na końcu dodasz wysokość podstawy i premii. Jeśli w grę będą wchodzić banki, gdzie istotne znaczenie mają właśnie proporcje podstawy i premii, to trzeba będzie to docelowo uściślić. Najlepiej robić to na podstawie zaświadczenia o zarobkach, gdyż pracodawcy też różnie to ujmują.

[Piotr99]

Poniżej zaktualizowana tabelka. Mam prośbę o sprawdzenie zdolności w 3 wariantach:

1. Z obecnym kredytem gotówkowym i hipotecznym
2. Z kredytem hipotecznym ale po spłacie gotówkowego
3. Oba kredyty spłacone (opcja 'desperacka' zakładająca sprzedaż obecnego mieszkania przed zaciągnięciem nowego kredytu)

Wkład własny założyliśmy 10%, gdyż chcielibyśmy jak najwięcej gotówki zostawić na remont. Czy wysokość wkładu własnego wpływa jakkolwiek na zdolność kredytową?

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 360 miesięcy

3.Wysokość kredytu - 900 000 PLN

4.Wkład własny - 100 000 PLN

5.Wartość nieruchomości - 1 000 000 PLN

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - wtórny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - dom do remontu/własność

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 111 mkw (na działce 931 mkw)

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Mazowieckie/Podkowa Leśna

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - 0%

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 4 osoby(2+2)

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 37, 37

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - 19 000 limit karty kredytowej (spłacam regularnie i mogę zamknąć), kredyt gotówkowy rata 1930 PLN/mc do 04/2024, kredyt hipoteczny rata 1800 PLN/mc do 03/2044

14.Historia w BIK - bardzo dobra

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 10 200 PLN / 6 229 PLN

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 12 365 PLN / 6 110 PLN

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - 11 735 PLN / 6 234 PLN

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

20.Działalność gospodarcza** - nie dotyczy

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 8 lat / 6 lat

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - czas nieokreślony / czas nieokreślony

23.Wykonywany zawód - specjalista IT / adiunkt

24.Bank w którym posiadane jest konto - Citi Handlowy / mBank

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak/tak

26.Inne istotne informacje - niższy dochód u mnie z ostatnich 3m wynika z faktu, że 4 miesiące temu dostałem nagrodę roczną i w tym miesiącu nie przyszedł jeszcze przelew za nadgodziny.

 

[lzalewski]

Godzinę temu, Piotr99 napisał:

Wkład własny założyliśmy 10%, gdyż chcielibyśmy jak najwięcej gotówki zostawić na remont.

Ile macie tych środków? Można je wykorzystać jako wkład własny, a remont skredytować. Kwota kredytu się nie zmienia, natomiast % wkładu własnego rośnie.

Godzinę temu, Piotr99 napisał:

Czy wysokość wkładu własnego wpływa jakkolwiek na zdolność kredytową?

Może mieć wpływ. Przy wkładzie własnym >20% jest niższe oprocentowanie.

[Piotr99]

5 godzin temu, lzalewski napisał:

Ile macie tych środków? Można je wykorzystać jako wkład własny, a remont skredytować. Kwota kredytu się nie zmienia, natomiast % wkładu własnego rośnie.

Własnych środków mamy 180 tys. z czego musimy pokryć również podatek PCC i ewentualną prowizję dla pośrednika. Docelowo zamierzamy sprzedać mieszkanie i dokończyć remont. Na ten moment 20% wkładu nie uzbieramy, więc nie wiem czy warto cokolwiek więcej niż 10% (przynajmniej zaczniemy remont, czekając aż mieszkanie się sprzeda).

 

W trzeciej opcji (najmniej komfortowej dla nas ale zapewne dającej największe możliwości) rozważamy sprzedaż mieszkania i dopiero po tym zakup domu. W tej opcji można kalkulować 20%+ wkładu własnego i brak innych zobowiązań.

[lzalewski]

W takim razie szukałbym rozwiązania z minimalizacją kosztów wejścia i wyjścia z kredytu, aby po ewentualnym remoncie zastanawiać się nad refinansowaniem kredytu.

 

Napisz jeszcze proszę w jakim stanie jest dom. Jeśli jest to budynek do odświeżenia, ale da się w nim zamieszkać, to ok. Natomiast jeśli stan jest słaby, to bank może wymagać sfinansowania remontu.

[Piotr99]

W dniu 12.07.2022 o 21:53, lzalewski napisał:

W takim razie szukałbym rozwiązania z minimalizacją kosztów wejścia i wyjścia z kredytu, aby po ewentualnym remoncie zastanawiać się nad refinansowaniem kredytu.

Jaka będzie korzyść z refinansowania? Czy chodzi o wzrost wartości nieruchomości po remoncie i banki mogą zaoferować lepsze warunki (tak, jak przy wyższym wkładzie własnym)?

 

W dniu 12.07.2022 o 21:53, lzalewski napisał:

Natomiast jeśli stan jest słaby, to bank może wymagać sfinansowania remontu.

Zasadniczo w domu, który aktualnie mamy na oku da się mieszkać (do nie dawna był wynajmowany) jednak w niedługim czasie może wymagać remontu a my jednocześnie chcielibyśmy go rozbudować, poprzesuwać ścianki i wymienić dach. Czy są jakieś konkretne kryteria, według których bank kwalifikuje dom do remontu?

 

Mam prośbę o oszacowanie zdolności w trzech proponowanych wariantach, abyśmy wiedzieli w jakim kierunku wiosłować ?

[lzalewski]

11 godzin temu, Piotr99 napisał:

Jaka będzie korzyść z refinansowania? Czy chodzi o wzrost wartości nieruchomości po remoncie i banki mogą zaoferować lepsze warunki (tak, jak przy wyższym wkładzie własnym)?

Tak, wzrośnie wartość nieruchomości, LTV spadnie <80% i będzie można uzyskać wówczas lepsze warunki cenowe. 

 

Jeżeli chodzi o zdolność kredytową, to niestety trzeba będzie zamknąć wszystko, aby się to spięło:

- przy braku spłaty zdolność jest na około 500k,

- przy spłacie kredytu gotówkowego na około 700k,

- przy spłacie wszystkiego 900k jest na styku.

[Piotr99]

Odświeżam temat z prośbą o oszacowanie zdolności w obecnej sytuacji na rynku kredytowym oraz po lekkim wzroście wynagrodzeń w moim gospodarstwie domowym. Poniżej zaktualizowana tabelka. Mam prośbę o sprawdzenie zdolności w 2 wariantach (opcja wcześniejszej spłaty wszystkich zobowiązań jednak odpadła):

1. Z obecnym kredytem gotówkowym i hipotecznym
2. Z kredytem hipotecznym ale po spłacie gotówkowego

Wkład własny utrzymujemy 10%, gdyż będziemy potrzebować gotówki na remont.

Czy w związku z wiekiem kredytobiorców (38 lat) kredyt na 30 lat nadal jest osiągalny i nie wymaga dodatkowych kosztów?

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 360 miesięcy

3.Wysokość kredytu - 900 000 PLN

4.Wkład własny - 100 000 PLN

5.Wartość nieruchomości - 1 000 000 PLN

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - wtórny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - dom do remontu/własność

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 111 mkw (na działce 931 mkw)

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Mazowieckie/Podkowa Leśna

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - 90% (w zasadzie można mieszkać, ale wskazany jest remont dachu i wymiana instalacji)

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 4 osoby(2+2)

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 38, 38

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - 19 000 limit karty kredytowej (spłacam regularnie i mogę zamknąć), kredyt gotówkowy rata 1943 PLN/mc do 04/2024, kredyt hipoteczny rata 1986 PLN/mc do 03/2044

14.Historia w BIK - bardzo dobra

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 11 186 PLN / 9 124 PLN

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 12 669 PLN / 9 125 PLN

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - 11 970 PLN / 7 360 PLN

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

20.Działalność gospodarcza** - nie dotyczy

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 8 lat / 7 lat

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - czas nieokreślony / czas nieokreślony

23.Wykonywany zawód - specjalista IT / adiunkt

24.Bank w którym posiadane jest konto - Citi Handlowy / mBank

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak/tak

26.Inne istotne informacje - po przeprowadzce do kupionego domu zamierzamy sprzedać posiadane mieszkanie i spłacić część nowego kredytu. Prośba o wyliczenie zdolności w bankach, które umożliwią nadpłatę lub refinansowanie w przeciągu 6-12mc od zaciągnięcia kredytu.

[lzalewski]

Przy samym kredycie hipotecznym maksymalna zdolność jest na poziomie 990k. Przy zachowaniu również kredytu gotówkowego spada do ~840k.

------------------------------- dodano 0 minut później -------------------------------

1 godzinę temu, Piotr99 napisał:

Wkład własny utrzymujemy 10%, gdyż będziemy potrzebować gotówki na remont.

 

Jeśli macie środki na remont, to warto wydać je na etapie zakupu, a remont skredytować. Dzięki temu posiadane środki zostaną potraktowane jako wkład własny.