Zakup działki + potem budowa domu

[izm90]

Dzień dobry,

Chciałbym zapytać w jaki sposób mogę kupić działki na kredyt oraz potem budować na niej dom też na kredyt. Czytałem o kredycie 2w1 lub najpierw na działkę a potem w tym samym banku refinansowanie i podniesienie kwoty na budowę, ale chciałbym dowiedzieć się jakby to wyglądało w moim przypadku.

Chciałbym także sprawdzić zdolność kredytową.

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 30 lat

3.Wysokość kredytu - 850000zł (280000 działka + 570000zł budowa)

4.Wkład własny - 150000zł

5.Wartość nieruchomości - 850000zł

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - Pierwotny (budowa)

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - Dom jednorodzinny

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 120m2

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Mazowieckie / Grodzisk Maz.

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji -  brak

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 2

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 32

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe, chwilówki, wysokość rat) - kredyt gotówkowy (1250zł/msc, pozostało 45000zł)

14.Historia w BIK - dobra

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - (7800zł, uop1: 3000, uop2: 4800)

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - (7150zł, uop1: 3000, uop2: 4150)

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - (6825zł, uop1: 3000, uop2: 3825)

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - brak

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - brak

20.Działalność gospodarcza** - (podatek liniowy, od 2018, dochód 2022: 68000zł, dochód za 2023 łącznie z czerwcem:  52000zł

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - (uop1: od 2014, uop2: od 2018)

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - (obydwie uop na czas nieokreślony)

23.Wykonywany zawód - 1. spedytor międzynarodowy, 2. manager ds. rozliczeń

24.Bank w którym posiadane jest konto - mBank

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak

26.Oprocentowanie stałe/zmienne -  prośba o dwie opcje oraz doradzenie, która korzystniejsza

27.Inne istotne informacje - aktualnie posiadamy nieruchomość bez hipoteki (nie chcę zabezpieczać kredytu na tej nieruchomości ponieważ chciałbym ją sprzedać po wybudowaniu stanu deweloperskiego a część środków przeznaczyć na wykończenie).

 

Chętnie nawiążę kontakt z jednym z tutejszych ekspertów, który mnie poprowadzi przez cały proces.

Dziękuję
Pozdrawiam

 

[lzalewski]

3 godziny temu, izm90 napisał:

Chciałbym zapytać w jaki sposób mogę kupić działki na kredyt oraz potem budować na niej dom też na kredyt. Czytałem o kredycie 2w1 lub najpierw na działkę a potem w tym samym banku refinansowanie i podniesienie kwoty na budowę, ale chciałbym dowiedzieć się jakby to wyglądało w moim przypadku.

Można to zrobić w dwojaki sposób. Pierwszym, który jest najczęściej stosowanym jest ten, kiedy w pierwszej kolejności kupujemy działkę, uzyskujemy pozwolenie na budowę i dopiero wówczas staramy się o kredyt hipoteczny. W takim przypadku kluczowe jest, aby działkę skredytować w banku, w którym będą możliwie jak najniższe koszty startowe i nie będzie prowizji za udzielenie kredytu. Plusem takiego rozwiązania jest fakt, że mamy do dyspozycji wszystkie możliwe banki.

Drugi sposób to jednoczesny kredyt na zakup działki i budowę domu. W pierwszej kolejności bank wypłaca środki na zakup działki, a środki na budowę wypłacane są w transzach po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Plusem jest to, że proces kredytowy przechodzi się tylko raz. Minusem z pewnością niewielka liczba dostępnych banków. O ile dobrze kojarzę, jest to możliwe tylko w 2 lub 3 bankach. 

Pod kątem cenowym trudno przewidzieć, które rozwiązanie okaże się lepsze, bo nie wiadomo jak będą kształtować się oferty banków na przestrzeni kilku miesięcy.

 

Punkty 3,4,5 nie sumują się.

[izm90]

Dzięki bardzo za wyjaśnienie. Poniżej poprawiony formularz:

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 30 lat

3.Wysokość kredytu - 700000zł (280000 działka i reszta budowa)

4.Wkład własny - 150000zł

5.Wartość nieruchomości - 850000zł

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - Pierwotny (budowa)

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - Dom jednorodzinny

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 120m2

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Mazowieckie / Grodzisk Maz.

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji -  brak

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 2

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 32

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe, chwilówki, wysokość rat) - kredyt gotówkowy (1250zł/msc, pozostało 45000zł)

14.Historia w BIK - dobra

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - (7800zł, uop1: 3000, uop2: 4800)

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - (7150zł, uop1: 3000, uop2: 4150)

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - (6825zł, uop1: 3000, uop2: 3825)

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - brak

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - brak

20.Działalność gospodarcza** - (podatek liniowy, od 2018, dochód 2022: 68000zł, dochód za 2023 łącznie z czerwcem:  52000zł

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - (uop1: od 2014, uop2: od 2018)

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - (obydwie uop na czas nieokreślony)

23.Wykonywany zawód - 1. spedytor międzynarodowy, 2. manager ds. rozliczeń

24.Bank w którym posiadane jest konto - mBank

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak

26.Oprocentowanie stałe/zmienne -  prośba o dwie opcje oraz doradzenie, która korzystniejsza

27.Inne istotne informacje - aktualnie posiadamy nieruchomość bez hipoteki (nie chcę zabezpieczać kredytu na tej nieruchomości ponieważ chciałbym ją sprzedać po wybudowaniu stanu deweloperskiego a część środków przeznaczyć na wykończenie).

Edytowane 9 Lipca 2023 przez izm90

[lzalewski]

21 minut temu, izm90 napisał:

aktualnie posiadamy nieruchomość bez hipoteki (nie chcę zabezpieczać kredytu na tej nieruchomości ponieważ chciałbym ją sprzedać po wybudowaniu stanu deweloperskiego a część środków przeznaczyć na wykończenie).

Dobrze byłoby mieć 20% wkładu własnego. Da to większe pole manewru i dostęp do lepszych ofert. Jeśli macie na sprzedaż mieszkanie, to można byłoby zastosować finansowanie naprzemienne. Wówczas deklarujecie sprzedaż mieszkania w określonym momencie i wniesienie środków ze sprzedaży w budowę. Należy pamiętać, że zawsze bank zamyka inwestycję, tj. środki na ostatni etap budowy muszą być z banku.

W takim przypadku zdecydowanie szedłbym w kierunku najpierw kupionej działki. Zdolność na całość bez problemu będzie. 

 

Cena zakupu działki to 280k?

[izm90]

20% czyli ok. 170000zł? Jest do do zrobienia. Czy mogę poprosić o wyliczenia z takim wkładem?

Jeśli chodzi o mieszkanie to możemy tak zrobić ale mieszanie możemy sprzedać za ok. półtora roku i wtedy część środków ze sprzedaży chcieliśmy wykorzystać na wykończenie domu.

Co do ostatniego zdania, że lepiej iść w kierunku najpierw zakupionej działki. Rozumiem, że najpierw kredyt na działkę (bez prowizji, itd), potem pozwolenie na budowę i ponownie kredyt w tym samym banku na budowę? Czy tu także możemy zrobić orientacyjne wyliczenia kredytu na działkę i potem całość?

Cena działki 280000zł (może po negocjacjach urwie się z 10000zł).

Dziękuję

[lzalewski]

1 minutę temu, izm90 napisał:

20% czyli ok. 170000zł? Jest do do zrobienia. Czy mogę poprosić o wyliczenia z takim wkładem?

 

Jeśli 170k jest do zrobienia bez sprzedaży mieszkania, to nie ma co kombinować. Sugestia z finansowaniem naprzemiennym zakładała, że może być z tym problem. 30k to już nie drobne

 

Kalkulacja ma być dla banku, w którym możliwe jest jednoczesne finansowanie zakupu działki i budowy?

[izm90]

Wolałbym opcję z wkładem max. 150000zł. Działkę chciałbym kupić jak najszybciej (w tym miesiącu) a dodatkowej kasy tak szybko nie zbiorę (tym bardziej, że zakup to też koszty i potem wszystkie uzbrojenia, itd) Wydaje mi się, że pozostaje opcja najpierw kredyt na działkę a potem kredyt w tym samym banku na budowę.

Pytanie jak to zrobić, czy od razu wkład do działki czy potem do budowy i czy po zakupie działki potem będzie też zdolność na kredyt na budowę? (edytowałem właśnie o to formularz bo nie dopisałem wcześniej)

Dodatkowo chciałbym skonsolidować kredyt gotówkowy, który mam żeby nie mieć kilku rat.

3.Wysokość kredytu - 745000zł (280000 działka i reszta budowa + konsolidacja kredytu got. ok 45000)

4.Wkład własny - 150000zł

5.Wartość nieruchomości - 850000zł

 

Najbardziej interesuje mnie zdolność teraz na działkę i czy potem będzie na budowę i jaka rata za działkę i potem za całość.

[lzalewski]

7 minut temu, izm90 napisał:

Wydaje mi się, że pozostaje opcja najpierw kredyt na działkę a potem kredyt w tym samym banku na budowę.

To jest częściej stosowane rozwiązanie. Jedynym zauważalnym plusem jednoczesnego kredytu na zakup działki i budowę jest fakt, że cały proces przechodzi się tylko raz. 

9 minut temu, izm90 napisał:

Pytanie jak to zrobić, czy od razu wkład do działki czy potem do budowy i czy po zakupie działki potem będzie też zdolność na kredyt na budowę?

Ja bym wkład własny wyłożył już na etapie zakupu działki. Dzięki temu będzie przez te kilka miesięcy niższy kredyt, a co za tym idzie niższe odsetki.

9 minut temu, izm90 napisał:

Dodatkowo chciałbym skonsolidować kredyt gotówkowy, który mam żeby nie mieć kilku rat.

 

Szedłbym w kierunku spłaty kredytu gotówkowego z posiadanych już środków i zwiększenie kredytu na zakup/budowę. Jeśli do kredytu z celem mieszkaniowym dorzucisz konsolidację, to pogorszysz sobie warunki.

 

10 minut temu, izm90 napisał:

Najbardziej interesuje mnie zdolność teraz na działkę i czy potem będzie na budowę i jaka rata za działkę i potem za całość.

Mógłbyś podesłać mi na priv KPiR. Wówczas będzie można policzyć to dokładnie. W przypadku działalności lepiej jest spojrzeć w dokumenty przed "wydaniem wyroku"

[izm90]

Napisałem na priv.

[lzalewski]

Zdolność kredytowa będzie pod dwoma warunkami:

1. Spłata obecnego zobowiązania.

2. "Wyzerowanie" przez bank kwestii przychodów ze sprzedaży pojazdu i wpłaty leasingowej na nowy pojazd. Ostatnio mi się to udało, ale jest to odstępstwo i niekoniecznie analityk na to pójdzie.

W szczegółowej KPiR za 01.2022 widniała amortyzacja. Występuje ona co miesiąc? Proszę o podanie sum amortyzacji za rok 2022 i 2023.

[izm90]

1. Mogę to zrobić ale wtedy wkład własny spadnie o te 45000.

2. Jak to można wyzerować? Czyli ta jedna kwestia może zaważyć na zdolności i w ogóle możliwości wzięcia kredytu w bankach. 12/21 sprzedałem jedno auto po wycofaniu go z dz. gosp i wziąłem leasing na inne z wpłatą własną. Stąd te kwoty w rozliczeniach w 01/22.

 

Jeśli chodzi o amortyzację to dot. poprzedniego auta. Od 02/2022 już nie występuje.

Dziękuję

[lzalewski]

44 minuty temu, izm90 napisał:

1. Mogę to zrobić ale wtedy wkład własny spadnie o te 45000.

Zdolność jednak wzrośnie znacznie więcej niż o te 45k.

44 minuty temu, izm90 napisał:

2. Jak to można wyzerować? Czyli ta jedna kwestia może zaważyć na zdolności i w ogóle możliwości wzięcia kredytu w bankach.

To nie jest kwestia wyzerowania przez Ciebie, a zrobienia tego przez bank w kalkulacji dochodów. Z jednej strony miałeś okazjonalny wysoki przychód (który co do zasady przez banki nie jest brany pod uwagę przy ustalaniu dochodu), z drugiej jednorazowy koszt o podobnej wartości.

------------------------------- dodano 0 minut później -------------------------------

Później wrzucę wyliczenie.

[lzalewski]

Przy założeniu wkładu własnego na poziomie >20% oprocentowanie spadłoby o 0,6p.p.

 

W przypadku zainteresowania poniższą ofertą zapraszam do kontaktu. Odległość nie jest przeszkodą przy podjęciu współpracy. 

 

Nazwa banku: PKO BP

Całkowita kwota kredytu: 745 000zł

Liczba rat do spłaty: 360

Oprocentowanie stałe w okresie 60 miesięcy 8,63%, w kolejnych zmienne 9,54% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 6M 6,92% i marży 2,62%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania: RRSO - 9,98%

Rata nr 1 - 5 930zł

Rata nr 61 - 6 242zł

Wcześniejsza spłata: 0%

Całkowita kwota do zapłaty: 2 303 496zł, w tym:

Prowizja: 0,5% - 3 725zł

Odsetki: 1 483 400zł

Kapitał: 745 000zł

Wycena nieruchomości: 700zł

Ubezpieczenie na życie: składka roczna w wys. 0,33276% od kwoty kredytu 2 479zł za pierwsze 12 miesięcy, w kolejnych składka miesięczna w wys. 0,02773% od salda zadłużenia (206,59zł) - łączny koszt 52 791zł

Ubezpieczenie nieruchomości: Składka roczna w wys. 0,08% od kwoty kredytu (596zł) - 17 880zł

Ubezpieczenie niskiego wkładu: Brak

Ubezpieczenie pomostowe - brak

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

 

Kredyt wymaga skorzystania z produktów dodatkowych: konto z wpływem min. 3 000zł, karta kredytowa, ubezpieczenie na życie. 

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu(200 PLN), wykreślenia wpisu(100 PLN) i podatku PCC3(19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 

Wniosek należy złożyć równolegle do 2-3 banków.

 

https://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-ekspertami-hipotecznymi-z-forum-95178.html

[izm90]

Dziękuję bardzo.

Powyzszy przyklad dotyczy sytuacji, gdzie konsolidujemy obecne zobowiazanie bez splacenia go i mamy wplate 150 tys, tak?

Czy mogę poprosić jeszcze o symulację dla samej działki? Docelowo potem po pozwoleniu na budowę w tym samym banku podniósłbym kredyt o kwotę potrzebna na budowę domu.

Czyli, spłacam kredyt got. i biorę kredyt na działkę z wpłatą własną 100000zł. Najlepiej gdyby można było ten kredyt nadpłacać (lub odkładam następną wpłatę własną, zależy co lepsze) i w ciągu powiedzmy roku składam wniosek o podwyższenie kredytu o budowę domu na kwotę jak powyżej w formularzu. 

 

 

Edytowane 10 Lipca 2023 przez izm90

[lzalewski]

Godzinę temu, izm90 napisał:

Powyzszy przyklad dotyczy sytuacji, gdzie konsolidujemy obecne zobowiazanie bez splacenia go i mamy wplate 150 tys, tak?

To jest przykład dla kredytu zakładającego, że obecne zobowiązanie spłacacie we własnym zakresie i bierzecie odpowiednio powiększony kredyt. Spłatę zobowiązania na etapie składania wniosku kredytowego można zadeklarować, nie trzeba go spłacać wcześniej. Wówczas jako warunek do umowy kredytowej lub uruchomienia kredytu należy dostarczyć potwierdzenie zamknięcia zobowiązania.

Godzinę temu, izm90 napisał:

Czy mogę poprosić jeszcze o symulację dla samej działki? Docelowo potem po pozwoleniu na budowę w tym samym banku podniósłbym kredyt o kwotę potrzebna na budowę domu.

Tutaj szedłbym w kierunku banku, w którym nie ma prowizji za udzielenie i wcześniejszą spłatę i zakładałbym, że ewentualnie przeniosę ten kredyt do banku docelowego wraz z dobraniem środków na budowę.

 

W przypadku zainteresowania poniższą ofertą zapraszam do kontaktu. Odległość nie jest przeszkodą przy podjęciu współpracy.

 

Nazwa banku: ING

Całkowita kwota kredytu: 180 000zł

Liczba rat do spłaty: 360

Oprocentowanie stałe w okresie 60 miesięcy 7,76%, w kolejnych zmienne 8,3% składające się ze stopy procentowej WIRON1M 5,91% i marży 2,39%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania: RRSO - 8,46%

Rata nr 1 - 1 291zł

Rata nr 61 - 1 352zł

Wcześniejsza spłata: 0%

Całkowita kwota do zapłaty: 485 760zł, w tym:

Prowizja: 0%

Odsetki: 303 060zł

Kapitał: 180 000zł

Wycena nieruchomości: 462zł

Ubezpieczenie na życie: składka miesięczna w wys. 0,035% od salda zadłużenia (63zł) - 2 238zł

Ubezpieczenie nieruchomości: brak

Ubezpieczenie niskiego wkładu: Brak

Ubezpieczenie pomostowe - Brak

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

 

Kredyt wymaga skorzystania z produktów dodatkowych: konto z wpływem min. 2 000zł/mc, ubezpieczenie na życie w ramach oferty banku. Produkty dodatkowe należy utrzymać przez okres min. 3 lat. 

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu(200 PLN), wykreślenia wpisu(100 PLN) i podatku PCC3(19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 

Wniosek należy złożyć równolegle do 2-3 banków.

 

https://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-ekspertami-hipotecznymi-z-forum-95178.html