Problem z liczeniem garażu do powierzchni użytkowej przy RKM

[casdolfo]

Cześć,
chciałbym podzielić się moją sytuacją i poprosić o Wasze doświadczenia albo porady.

Kupuję lokal mieszkalny w szeregowcu (segment skrajny) w Plewiskach. W umowie przedwstępnej u notariusza jest jasno napisane, że jestem właścicielem odrębnej nieruchomości o łącznej powierzchni użytkowej 98m², na którą składają się: wiatrołap, WC, salon z aneksem kuchennym, komunikacje, 3 pokoje, łazienka oraz pomieszczenie przynależne – garaż. Całość jest opisana jedną księgą wieczystą.

W księdze wieczystej jest też zapis: „Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych” wynosi 98,43 m².

Niestety rzeczoznawca banku PKO odliczył tę powierzchnię garażu od ogólnej powierzchni użytkowej podczas wyliczeń limitu metrażu do Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego (RKM). W efekcie przekroczyłem limit i dostałem odmowę kredytu w ramach tego programu.

Z mojej analizy wynika, że garaż, jako pomieszczenie przynależne ujawnione w tej samej KW, powinien być wliczany do powierzchni użytkowej lokalu zgodnie z:

ustawą o rodzinnym kredycie mieszkaniowym (RKM), która w definicji lokalu odwołuje się do ustawy o własności lokali,

ustawą o własności lokali, która wyraźnie wymienia garaż jako pomieszczenie przynależne i część powierzchni użytkowej,

oraz aktualnymi przepisami budowlanymi i normami technicznymi dotyczącymi powierzchni użytkowej.

 

Czy ktoś miał podobny problem i wie, jak skutecznie przekonać bank do prawidłowego liczenia powierzchni? Czy są doświadczenia z odwołaniami czy reklamacyjnymi pismami w takich przypadkach?

Będę wdzięczny za wszelkie rady, przykłady lub wskazówki.

[casdolfo]

Może ktoś będzie szukał odpowiedzi to oto co dostałem od Ministerstwa w tej sprawie:

 

Szanowny Panie,

 

informujemy, że zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1724) rodzinny kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony w celu pokrycia całości albo części wydatków służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych gospodarstwa domowego kredytobiorcy, ponoszonych m.in. w związku z budową domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem, oraz nabyciem prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części, w celu budowy na niej tego domu, a także nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem. Przepisy ustawy nie wykluczają możliwości nabycia pomieszczenia przynależnego takiego jak np. strych, komórka, piwnica czy garaż, bowiem zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 i z 2023 r. poz. 1688) do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”. Powierzchnia pomieszczeń przynależnych nie jest wliczana do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, przy limicie ceny za 1 m2 uwzględnia się jedynie powierzchnię lokalu. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 4 ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% cena lokalu mieszkalnego albo całkowity koszt nabycia spółdzielczego prawa, w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, nie może przekraczać kwoty stanowiącej iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz współczynnika:

1. 1,4 – w przypadku gdy kredytu tego udziela się w celu pokrycia wydatków ponoszonych w związku z nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego, którego kredytobiorca jest pierwszym nabywcą i którego nabycie następuje od podmiotu, który ten lokal wybudował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w tym stanowiących wkład budowlany,
2.  1,3 – w przypadku gdy kredytu tego udziela się w celu pokrycia wydatków ponoszonych w związku z nabyciem

– prawa własności lokalu mieszkalnego, którego kredytobiorca nie jest pierwszym nabywcą lub którego nabycie nie następuje od podmiotu, który ten lokal wybudował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, albo

– spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.

Aktualne zestawienie limitów cen lokali mieszkalnych i całkowitych kosztów nabycia spółdzielczego prawa w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej opublikowane jest na stronie internetowej Banku Gospodarstwa Krajowego: https://www.bgk.pl/osoby-prywatne/mieszkalnictwo/rodzinny-kredyt-mieszkaniowy/#c26573.

Na stronie internetowej Ministerstwa Rozwoju i Technologii pod adresem https://www.gov.pl/web/mieszkanie-dla-ciebie/mieszkanie-bez-wkladu-wlasnego znajdują się najważniejsze informacje dotyczące programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” (rodzinny kredyt mieszkaniowy).

Dokonywanie kwalifikacji prawnej konkretnego stanu faktycznego nie należy do właściwości Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Ostateczne przesądzenie o spełnianiu wszystkich warunków ustawowych uprawniających do skorzystania ze wsparcia, dokonywane jest przez bank, w którym nabywca składa wniosek o udzielenie rodzinnego kredytu mieszkaniowego i/lub zlecenie spłaty rodzinnej kredytu oraz odbywa się na podstawie dostarczonych przez niego dokumentów. W przypadku dokonania pozytywnej weryfikacji spełnienia kryteriów ustawowych, to bank kredytujący podejmuje decyzję o możliwości udzielenia kredytu i przyznania spłaty rodzinnej, resort rozwoju i technologii nie uczestniczy w tym procesie.

 

Z poważaniem

Sekretariat

Departament Mieszkalnictwa

[piotr2796]

Cześć. Mam podobną sytuację. Garaż w bryle budynku jest w liczony w powierzchnie mieszkania. Koszt nieruchomości z garażem to 500tyś. Jezeli bank bieże metraż tylko z mieszkania, to żeby się łapać ta nieruchomość by musiała kosztowac 450tys. Zastanawiam się jak skutecznie obniżyć tą kwotę, żeby łapać sie na limit. 

A Wam udało się coś wykombinowac?