Kredyt hipoteczny 755000 zł na zakup mieszkania w Warszawie

[tomad]

Dzień dobry,

Proszę o ocenę zdolności i realności zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Podana cena jest "katalogowa", jeszcze bez żadnej negocjacji.

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 360 miesięcy

3.Wysokość kredytu - 755 000 PLN

4.Wkład własny - 84 000 PLN

5.Wartość nieruchomości - 839 000 PLN

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - wtórny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - mieszkanie / spółdzielcze wł. prawo do lokalu

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 69 m2

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Mazowieckie/Warszawa

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - nie dotyczy

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 2 osoby

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 39, 36

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - Zobowiązania są rozłączne, nie były zaciągane wspólnie.  osoba 1: karta kredytowa limit 10000 (możliwe zamknięcie, nieużywana) | raty 0%, 380zł miesięcznie (zostało około 1900zł do całkowitej spłaty, możliwość wcześniejszego spłącenia) / osoba 2: kredyt hipoteczny rata 1819zł miesięcznie, pozostało do spłąty 234000 zł | kredyt gotówkowy 646zł miesięcznie, pozostało do spłaty 5168 zł

14.Historia w BIK - osoba 1: Doskonała  / osoba 2: Bardzo dobry

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - osoba 1: 8183 / osoba 2: 8800

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - osoba 1: 8914 / osoba 2: 8900

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - osoba 1: 11 577/ osoba 2: 8765

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

20.Działalność gospodarcza** - nie dotyczy

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - osoba 1: 4 lata w spółce zależnej + wcześniej 13 lat w spółce matce (17lat łącznie - jeżeli to ma jakieś znaczenie) / osoba 2: 4 lata

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - osoba 1: czas nieokreślony / osoba 2: czas nieokreślony

23.Wykonywany zawód - osoba 1: informatyk - manager / osoba 2: handlowiec

24.Bank w którym posiadane jest konto - osoba 1: Pekao S.A. / osoba 2: Santander, mBank

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak - spora elastyczność, szczególnie w przypadku osoby 1

26.Oprocentowanie stałe/zmienne - w zależności od korzystniejszej opcji

27.Inne istotne informacje - Cena nieruchomości przed negocjacją. Nieruchomość do remontu - prawie generalnego. Zakładając 10% wkładu własnego i środki na koszty około kredytowe, pozostanie około 60000 oszczędności na remont - pytanie czy można w kredycie chociaż częściowo zawrzeć dodatkowe środki na remont?
W przypadku zakupu nieruchomości, będziemy mieli dwa inne mieszkania na wynajem z szacowanym dochodem 4-5 tys. miesięcznie, na chwile obecną tego dochodu jeszcze niema.

[lzalewski]

11 minut temu, tomad napisał(a):

Zakładając 10% wkładu własnego i środki na koszty około kredytowe, pozostanie około 60000 oszczędności na remont - pytanie czy można w kredycie chociaż częściowo zawrzeć dodatkowe środki na remont?

Tak, można. Minimalny wkład własny liczymy wówczas od całości inwestycji, a zatem sumy ceny zakupu i kosztorysu. Dobrze byłoby więc pewnie w tym przypadku całe swoje środki (pozostawiając ewentualnie jakąś poduszkę finansową) przeznaczyć na zakup i cały remont skredytować.

12 minut temu, tomad napisał(a):

spółdzielcze wł. prawo do lokalu

Czy własność gruntów pod budynkiem jest uregulowana?

[tomad]

Dziękuje za odpowiedź.

 

11 godzin temu, lzalewski napisał(a):

Tak, można. Minimalny wkład własny liczymy wówczas od całości inwestycji, a zatem sumy ceny zakupu i kosztorysu. Dobrze byłoby więc pewnie w tym przypadku całe swoje środki (pozostawiając ewentualnie jakąś poduszkę finansową) przeznaczyć na zakup i cały remont skredytować.

To załóżmy, że wtedy całość inwestycji będzie wynosiła 940 000
Wtedy wkład własny mógłby być w wysokości 130 000 - czyli niewiele więcej, bo około 13%
Kwota kredytu = 810 000 zł

Poprosiłbym jednak również o oszacowanie możliwości dla założeń wejściowych, gdyż możliwe, że remont uda się częściowo siłami własnymi, częściowo z pomocą najbliższych krewnym ogarnąć bez dodatkowego kredytu.
 

11 godzin temu, lzalewski napisał(a):

Czy własność gruntów pod budynkiem jest uregulowana?

Tak, grunty uregulowane. Nieruchomość nie ma KW, ale jest możliwa do założenia.

 

Edytowane 7 Października 2025 przez tomad

[lzalewski]

48 minut temu, tomad napisał(a):

Poprosiłbym jednak również o oszacowanie możliwości dla założeń wejściowych, gdyż możliwe, że remont uda się częściowo siłami własnymi, częściowo z pomocą najbliższych krewnym ogarnąć bez dodatkowego kredytu.

Jeśli nieruchomość jest do generalnego remontu, to może okazać się, że tak czy inaczej bank będzie wymagał wzięcia dodatkowych środków na remont. Mając na uwadze, że remont będzie tak czy inaczej konieczny, to jeśli jest możliwość, to brałbym dodatkowe środki na ten remont. Jeśli finalnie nie będą potrzebne, to nadpłacicie kredyt lub wydacie na urządzenie mieszkania. Nie będziecie musieli wówczas dobierać kredytów gotówkowych, gdybyście środków na remont nie wzięli, a okazałoby się, że jednak są potrzebne.

 

Poniżej symulacja dla kwoty 810k. Dla niższej kwoty oferta będzie taka sama, proporcjonalnie mniejsza będzie wysokość raty i kosztu ubezpieczenia na życie. Najlepszą ofertę ma dla tych parametrów mBank, ale tutaj trzeba nieco skrócić okres kredytowania w stosunku do wymaganego - maksymalnie 336 rat, przy czym aby spięła się zdolność nie dłużej niż 312 rat. Różnica w racie pomiędzy okresem 360 miesięcy a 312 miesięcy to około 300zł miesięcznie, a zatem myślę, że do strawienia.

 

W przypadku zainteresowania współpracą zapraszam do kontaktu. Odległość nie stanowi problemu. 

 

Nazwa banku - mBank 

Całkowita kwota kredytu - 810 000zł

Liczba rat do spłaty - 312

Oprocentowanie stałe w okresie 60 miesięcy 6,44%, w kolejnych zmienne - 7,0% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 3M 4,69% i marży 2,31%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania - RRSO - 7,24%

Rata nr 1 - 5 355zł

Rata nr 61 - 5 604zł

Wcześniejsza spłata - prowizja za całkowitą wcześniejszą spłatę 2% przez pierwsze 3 lata, nadpłaty 0%

Całkowita kwota do zapłaty - 1 776 279zł, w tym:

Prowizja - 0zł

Odsetki - 923 508zł

Kapitał - 810 000zł

Wycena nieruchomości - 400zł

Ubezpieczenie na życie - składka 0,05% od salda zadłużenia miesięcznie (składka nr 1 - 405zł) - 23 308zł

Ubezpieczenie nieruchomości - składka miesięczna w wys. 0,0065% od wartości nieruchomości (61,10zł) - 19 063zł

Ubezpieczenie niskiego wkładu - Brak

Ubezpieczenie pomostowe - Brak

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

 

Kredyt wymaga skorzystania z produktów dodatkowych: konto z wpływem wynagrodzenia, ubezpieczenie na życie w ramach oferty banku, wpływ min. 10 000zł z tytułu wynagrodzenia/dochodu. Wpływ na konto i ubezpieczenie należy utrzymać przez min. 5 lat. 

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu(200 PLN), wykreślenia wpisu(100 PLN) i podatku PCC3(19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 



https://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-ekspertami-hipotecznymi-z-forum-95178.html

 

 

[KFP_Bartek]

 

 

Nazwa banku - Santander Bank Polska

Całkowita kwota kredytu - 810 000zł

Liczba rat do spłaty - 312

Oprocentowanie stałe w okresie 60 miesięcy 6,43%, w kolejnych zmienne - 6,9% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 3M 4,55% i marży 2,35%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania - RRSO - 7,62%

Rata nr 1 - 5350 zł

Rata nr 61 -5565 zł

Wcześniejsza spłata - brak opłaty za wcześniejszą spłatę, aneks przy skróceniu okresu kredytowania nie wymagany.

Całkowita kwota do zapłaty - 1 762 896 zł, w tym:

Prowizja - 0zł

Odsetki - 913 380 zł

Kapitał - 810 000 zł

Wycena nieruchomości - 480zł

Ubezpieczenie na życie - składka 0,035% od salda zadłużenia miesięcznie do 60 miesiące obligatoryjnie (składka nr 1 - 284 zł) - 17 040 zł

Ubezpieczenie nieruchomości - składka miesięczna w wys. 0,09% od wartości nieruchomości obligatoryjnie przez cały okres kredytowania (846 zł) - 21 996 zł

Ubezpieczenie niskiego wkładu - Brak

Ubezpieczenie pomostowe - Brak

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

 

Kredyt wymaga skorzystania z produktów dodatkowych: Konto z wpływem wynagrodzenia (-0,2 p.p). Opłata 0 zł za prowadzenie konta i kartę Dopasowaną, jeśli co miesiąc zapłacisz łącznie min. 300 zł kartą lub BLIKIEM, w przeciwnym wypadku 6 zł za konto i 9 zł za kartę konto z wpływem wynagrodzenia, ubezpieczenie na życie i nieruchomości w ramach oferty banku.

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu(200 PLN), wykreślenia wpisu(100 PLN) i podatku PCC3(19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 



https://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-ekspertami-hipotecznymi-z-forum-95178.html

 

 

Edytowane 15 Października 2025 przez KFP_Bartek

[lzalewski]

2 godziny temu, KFP_Bartek napisał(a):

Odsetki - 950 891 zł

 

Błędna suma.

[KFP_Bartek]

Wygląda na to, że poprawna jest ta suma.

[lzalewski]

Godzinę temu, KFP_Bartek napisał(a):

Wygląda na to, że poprawna jest ta suma.

Zdecydowanie nie:

5350*60=321000

5565*252=1402380

Razem daje to 1723380-810000=913380

 

[KFP_Bartek]

Poprawione ?

[lzalewski]

Teraz nie zgadza się całkowita suma do zapłaty

[KFP_Bartek]

810000 + 913380 = 1 723 380 

[lzalewski]

A gdzie ubezpieczenia i wycena?

------------------------------- dodano 25 minut później -------------------------------

 

 

Teraz ok

 

 

Generalnie nie widzę tutaj żadnej przewagi Santandera nad mBankiem. Oprocentowanie stałe i marża tak na dobrą sprawę na tym samym poziomie (nieco niższe stałe, ale nieco wyższa marża). Minusem Santandera jest fakt, że w pełnym cross-sellu ubezpieczenie nieruchomości jest wymagane za pośrednictwem banku. W przeciwnym wypadku marża i oprocentowanie stałe rosną o 0,1p.p., a ubezpieczenie z rynku będzie tańsze niż za pośrednictwem banku.

Różnica w CCK w powyższych symulacjach wynika przede wszystkim z faktu, że symulacja dla Santandera jest zrobiona przy niższym poziomie WIBOR.