Prośba o wyliczenie zdolności – JDG (KPiR) + UoP żony

[JanuszXXL]

Dzień dobry, proszę o analizę zdolności oraz propozycje ofert dla poniższych parametrów:

1. Waluta kredytu: PLN

2. Pożądana długość okresu kredytowania: 30 lat

3. Wysokość kredytu: 1 100 000 PLN

4. Wkład własny: 100 000 PLN (gotówka) + opcjonalnie zabezpieczenie na drugiej nieruchomości.

5. Wartość nieruchomości: ok. 1 200 000 PLN - 1 350 000 PLN

6. Rynek: Pierwotny (segment/bliźniak) / Wtórny

7. Rodzaj nieruchomości / własność: Dom jednorodzinny / pełna własność

8. Powierzchnia użytkowa: 100–120 m²

9. Lokalizacja: Mazowieckie (Warszawa Zachód / Ożarów Maz. i okolice)

10. Stan zaawansowania: Stan deweloperski / Do wprowadzenia

11. Łączna liczba osób w gospodarstwie: 4 (2 dorosłych + 2 dzieci)

12. Wiek kredytobiorców: 32 lata

13. Aktualne obciążenia kredytowe:

    • Kredyt hipoteczny (mieszkanie): saldo 194 000 PLN, rata 1 800 PLN.

    • Leasing operacyjny auta: rata 2 500 PLN brutto (koniec kontraktu: październik 2026).

14. Historia BIK: Bardzo dobra, brak opóźnień.

15. Umowa o pracę (Żona): 5 000 PLN netto / mies. (czas nieokreślony).

16. Działalność gospodarcza (Mąż): JDG od ponad 2 lat, KPiR (Zasady ogólne).

    • Wyniki 2025: Przychód: 228 592 PLN, Koszty: 66 123 PLN, Zysk netto (po pod./ZUS): ok. 117 720 PLN.

17. Okres trwania dochodu: JDG > 24 m-ce, UoP > 12 m-cy.

18. Wykonywany zawód: IT / Wsparcie biznesu / Administracja.

19. Bank główny: ING.

20. Wpływ wynagrodzenia: Tak.

21. Oprocentowanie: Stałe (5 lat) lub zmienne – do porównania.

22. Inne istotne informacje:

    • Program BGK: Posiadamy mieszkanie 42 m². Przy 2 dzieci chcemy skorzystać z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego (gwarancja wkładu własnego BGK), co pozwala zachować obecną nieruchomość (mieścimy się w ustawowym limicie 50 m²).

    • Zabezpieczenie dodatkowe: Obecne mieszkanie ma wartość rynkową ok. 850–950 tys. PLN (zadłużenie 194 tys. PLN). Czy bank może potraktować nadwyżkę wartości jako wkład własny lub zabezpieczenie obniżające marżę? Po przeprowadzce mieszkanie będzie wynajmowane.

    • Ustrój majątkowy: Rozdzielność majątkowa (notarialna), do kredytu przystępujemy wspólnie.

Dziękuję za pomoc i propozycje.

Edytowane 27 Marca przez JanuszXXL

[lzalewski]

Czy posiadacie środki na wykończenie? Jeśli tak, to w jakiej kwocie?

Nie edytuj schematu. Nie usuwaj poszczególnych punktów. Inni użytkownicy często kopiują schematy z innych tematów, co doprowadza do częstych błędów.

Dochód z działalności i umowy o pracę podaj zgodnie z wymogiem.

[JanuszXXL]

Zmienimy jednak na 1,1 mln zakup nieruchomości + 200 tys. wykończenie.

• Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 5 000 PLN

• Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 5 000 PLN

• Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - 5 000 PLN

• Umowa zlecenie / o dzieło: Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - brak

• Umowa zlecenie / o dzieło: Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - brak

• Działalność gospodarcza - 2025 r.: Przychód 228 592 PLN, Koszt 66 123 PLN, Dochód netto ok. 117 720 PLN

• Okres trwania obecnego dochodu w tył - JDG od 2.10.2024 r. , UoP żony ponad 12 m-cy

• Okres trwania obecnego dochodu w przód - Kontynuacja (czas nieokreślony / stabilne kontrakty)

Daj znać proszę czy czegoś jeszcze potrzebujesz. 

[lzalewski]

Uzupełnij proszę jeszcze raz schemat w sposób pełny i prawidłowy, aby była jasność. Zgodnie z tym, co napisałem wcześniej, nie edytuj schematu (zastosuj oryginalny obowiązujący na forum). 

Dochód z działalności - podaj za rok 2024, 2025 i rozliczone m-ce roku 2026.

[JanuszXXL]

Dobra to jeszcze raz. Według schemtu. 

1 Waluta kredytu - PLN

2 Pożądana długość okresu kredytowania - 30 lat

3 Wysokość kredytu - 1 200 000 PLN (zakup 1 mln + 200 tys. na wykończenie)

4 Wkład własny - 100 000 PLN (gotówka) + Gwarancja BGK

5 Wartość nieruchomości - 1 300 000 PLN (docelowa wartość z wykończeniem)

6 Rynek pierwotny / rynek wtórny* - Pierwotny / Wtórny

7 Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - Dom jednorodzinny / pełna własność

8 Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 100-120 m2

9 Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Mazowieckie / Warszawa Zachód (okolice Ożarowa Maz.)

10 Obecny stan zaawansowania inwestycji - Stan deweloperski

11 Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 4 (2 dorosłych + 2 dzieci)

12 Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 32 / 32

13 Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe, chwilówki, wysokość rat) - Hipoteka na obecnym mieszkaniu: saldo 194 000 PLN, rata 1 800 PLN. Leasing operacyjny auta: rata 2 500 PLN brutto (koniec kontraktu w październiku 2026). Brak kart i innych limitów.

14 Historia w BIK - Bardzo dobra, brak opóźnień, jeden kredyt hipoteczny w trakcie spłaty.

15 Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 5 000 PLN (dochód żony)

16 Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 5 000 PLN

17 Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - 5 000 PLN

18 Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - brak

19 Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - brak

20 Działalność gospodarcza - KPiR (Zasady ogólne). Rok 2024 dochod 154 589,82 PLN Rok 2025: 159 275,13 PLN  Rok 2026 Styczeń-luty 39 386,15 PLN

21 Okres trwania obecnego dochodu w tył - JDG od 2.10.2023 , UoP żony ponad rok.

22 Okres trwania obecnego dochodu w przód - Kontynuacja (czas nieokreślony / stabilne kontrakty).

23 Wykonywany zawód - IT / Wsparcie firm / Administracja

24 Bank w którym posiadane jest konto - ING

25 Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - Tak

26 Oprocentowanie stałe/zmienne - Do porównania (preferowane stałe 5 lat)

27 Inne istotne informacje - Posiadamy mieszkanie 42 m2 (wartość rynkowa ok. 900 tys. PLN). Ze względu na 2 dzieci chcemy skorzystać z programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (BGK), co pozwala zachować obecną nieruchomość (limit 50 m2). Wykończenie domu w kwocie 200 tys. PLN chcemy skredytować. Czy jest opcja refinansowania obecnego kredytu lub wykorzystania wysokiego LTV mieszkania jako dodatkowego zabezpieczenia? Rozdzielność majątkowa (notarialna).

[lzalewski]

Cytat

4 Wkład własny - 100 000 PLN (gotówka) + Gwarancja BGK

Maksymalna kwota gwarancji BGK to 100k i kwota ta musi pozwolić na doprowadzenie do 20% wkładu własnego. W tym przypadku to kwota 160k. 

Czy jesteście w stanie mieć 10% wkładu własnego, aby pójść w kierunku kredytu standardowego?

[JanuszXXL]

Czy możemy zrobić dwie opcje:

-mamy te 160k

oraz 

- nie mamy, ale wkład własny to mieszkanie. Nie korzystamy z BGK 

[lzalewski]

31 minut temu, JanuszXXL napisał(a):

- nie mamy, ale wkład własny to mieszkanie. Nie korzystamy z BGK

Z zabezpieczenia się na drugiej nieruchomości korzystałbym w ostateczności. Ograniczylibyście sobie znacznie swobodną możliwość dysponowania każdą z tych z nieruchomości z osobna. W dodatku jest tylko 1 bank akceptujący takie rozwiązanie.

 

Później policzę jak to wygląda.

[JanuszXXL]

Oki, dziękuje. Po prostu też chcemy wiedzieć jaką mamy zdolność kredytową przy takich dochodach.

[lzalewski]

Dodatkowe ograniczenie dla RKM - łączna kwota transakcji nie może przekroczyć 1mln. Nigdzie nie mogę tego znaleźć w przepisach, aczkolwiek teraz nie bardzo mam możliwość, aby szukać dokładnie, ale żaden z kalkulatorów nie puszcza mnie dla RKM przy tych parametrach. 

 

Zdolność na styku wychodzi na kwotę około 1,16mln. Dla określenia dokładnej zdolności musiałbym spojrzeć w dokumentację finansową firmy.

 

Czy dom spełnia warunki budynku energooszczędnego?

 

[JanuszXXL]

Czy te 1,16 mln to z leasingiem? Jezeli tak to o ile wzrasta zdolność bez? 

[Mr Tomek]

Tak, przy RKM jest ograniczenie inwestycji do 1 mln. 

[lzalewski]

1 godzinę temu, JanuszXXL napisał(a):

Czy te 1,16 mln to z leasingiem? Jezeli tak to o ile wzrasta zdolność bez? 

Leasing jest w kosztach dzialalnosci. Nie jest on traktowany jako osobne obciążenie.