Kredyt bez wkładu własnego

[melo]

Witam serdecznie, chciałbym się dowiedzieć czy jest jakaś możliwość (oczywiście uczciwa, nie na jakimś tam "patencie") aby uzyskać kredyt mieszkaniowy bez żadnego wkładu własnego? Czy jest jakiś bank który umożliwia jakieś zwinne ominięcie tej przeszkody np. zwiększając ratę kredytu?

[lzalewski]

Jedyną możliwością jest zakup nieruchomości w cenie poniżej jej wartości rynkowej.

[sznajdi]

albo w programie MDM -rynek pierwotny:) przy założeniu ze kwota z MDM pokryje 10% ceny mieszkania...

[melo]

MdM raczej odpada zważywszy, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym zwalają z nóg..

 

A o co chodzi z tym zakupem po cenie niższej aniżeli wartość rynkowa? Jeśli mieszkanie kosztuje powiedzmy 140000 zł to trzeba by je kupić za 'niby' 160000 zł ? Jak to zrobić ? Bankowego rzeczoznawcę brać na litość i prosić żeby wpisał wyższą cenę ?

[PlanFinance]

albo w programie MDM -rynek pierwotny:) przy założeniu ze kwota z MDM pokryje 10% ceny mieszkania...

 

Tylko że przy MdM trzeba wykończyć mieszkanie a o to niestety trudno dostać kredyt w bankach oferujących kredyty z dopłatą.

[PlanFinance]

MdM raczej odpada zważywszy, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym zwalają z nóg..

 

A o co chodzi z tym zakupem po cenie niższej aniżeli wartość rynkowa? Jeśli mieszkanie kosztuje powiedzmy 140000 zł to trzeba by je kupić za 'niby' 160000 zł ? Jak to zrobić ? Bankowego rzeczoznawcę brać na litość i prosić żeby wpisał wyższą cenę ?

 

Zwyczajnie musisz kupić mieszkanie w dobrej cenie. Cześć banków opiera swoje wyliczenia na wartości rynkowej a nie transakcyjnej. Na Twoje błagania rzeczoznawca teoretycznie powinien być odporny, wycena powinna być obiektywna.

[melo]

Rozumiem. A jak wygląda sprawa z dodatkową hipoteką? Jeśli byłoby mieszkanie moich rodziców jako dodatkowe zabezpieczenie to wtedy dostaniemy 100 % kredytu?

[PlanFinance]

W części banków tak, w części banków dalej nie.

[sznajdi]

Jeśli mieszkanie kosztuje powiedzmy 140000 zł to trzeba by je kupić za 'niby' 160000 zł ?

chyba raczej odwrotnie ;)

[melo]

chyba raczej odwrotnie ;)

 

chodzi mi o to, że jeśli sprzedający chce za mieszkanie 140000zł to w tym przypadku rzeczoznawca musiałby je wycenić na ok 160000 ? Czy jak to działa bo już nie kumam... Jak to wyglądałoby w banku bo nawet jeśli byłoby tak jak ja to rozumiem to mimo wszystko wciąż nie mam w ręku tego wkładu własnego który chcę ominąć. W jaki sposób ta różnica w cenie miałaby się stać wkładem własnym?

[prze_cinek]

Dla banku liczy sie kwota ktora poda rzeczoznawca - tzn. Ty mozesz sobie kupic mieszkanie za 140 tys a jezeli rzeczoznawca stwierdzi ze mieszkanie jest warte najwyzej 120 to to zostanie przyjete do obliczenia parametru LTV (poziomu srodkow wyplacanych do srodkow wlasnych).

Jezeli wiec kupisz mieszkanie za 140 tys a rzeczoznawca stwierdzi ze mieszkanie jest warte 160 tys no to wtedy dla kilku bankow wyliczenie bedzie brane ze 160 i pi razy drzwi mozna przyjac ze banki traktuja twoj wklad wlasny na poziomie tych 20 tys ktore sa roznica zaplaty do wartosci nieruchomosci.

Wszystko zalezy od banku - w jednych rzeczoznawcy wyciagaja informacje za ile kupujesz i nawet jezeli twoje mieszkanie na jego oko jest wiecej warte to zastopuje wartosc na poziomie kredytu (dla niektorych bankow jest w tym interes bo moga Ci sprzedac dodatkowe produkty jak ubezpieczenie niskiego wkladu).

 

Z tym trzeba jednak uwazac - bo u notariusza przy kupnie mieszkania placisz podatek od czynnosci cywilno prawnych - jezeli urzad skarbowy zorientiuje sie jest razaca dysproporcja pomiedzy cena zakupu nieruchomosci a jej wartoscia to moze przyrzucic domiar podatkowy na kwote rozniczy od kwoty sprzedazy i wartosci (bo US twierdzi ze istnieje niezerowe prawd. ze kwote 20 tys roznicy dales pod stolem).

[sznajdi]

chodzi mi o to, że jeśli sprzedający chce za mieszkanie 140000zł to w tym przypadku rzeczoznawca musiałby je wycenić na ok 160000 ?

Teraz to dobrze ująłeś...

Z tym trzeba jednak uwazac - bo u notariusza przy kupnie mieszkania placisz podatek od czynnosci cywilno prawnych - jezeli urzad skarbowy zorientiuje sie jest razaca dysproporcja pomiedzy cena zakupu nieruchomosci a jej wartoscia to moze przyrzucic domiar podatkowy na kwote rozniczy od kwoty sprzedazy i wartosci (bo US twierdzi ze istnieje niezerowe prawd. ze kwote 20 tys roznicy dales pod stolem).

Ale co ma kupujący do ceny sprzedaży - nie jest jego winą , że sprzedający z różnych względów obniżył cenę poniżej ceny rynkowej(np. pilnie potrzebna gotówka i nie chce czekać na zainteresowanie po cenie rynkowej , których jest dużo na rynku)...a mimo to chyba nawet lepiej zapłacić dodatkowe 2% od dodatkowych 20000zł(400 zł) niż mieć wkład własny

PS. czy nie jest tak(pytam , nie stwierdzam:)), że US wpisuje do podstawy opłaty 2% wartość rynkową (wycena rzeczoznawcy)tak jak to się dzieje z zakupem samochodu(cena z tabeli eurotax) pomimo zaniżonej kwoty zakupu ? (przynajmniej w moim US tak robią).

[PlanFinance]

Dla banku liczy sie kwota ktora poda rzeczoznawca - tzn. Ty mozesz sobie kupic mieszkanie za 140 tys a jezeli rzeczoznawca stwierdzi ze mieszkanie jest warte najwyzej 120 to to zostanie przyjete do obliczenia parametru LTV (poziomu srodkow wyplacanych do srodkow wlasnych).

Jezeli wiec kupisz mieszkanie za 140 tys a rzeczoznawca stwierdzi ze mieszkanie jest warte 160 tys no to wtedy dla kilku bankow wyliczenie bedzie brane ze 160 i pi razy drzwi mozna przyjac ze banki traktuja twoj wklad wlasny na poziomie tych 20 tys ktore sa roznica zaplaty do wartosci nieruchomosci.

.

 

Nie do końca tak jest. Są banki dla których liczy wartość transakcyjna i nawet jeśli mieszkanie rynkowo jest warte więcej 100k PLN to dla tego banku liczy się to co jest na papierze. Są banki, które interesują się tylko tym co wyjdzie z wyceny od rzeczoznawcy,

[korzachowski]

Witam,

Mam podobne zapytanie proszę o odpowiedź.

 

Mieszkanie na rynku wtornym

Kwota realna ok. 220 000 zł

Powinienem mieć wkład własny: 10% czyli 42 tyś

 

Pytanie brzmi:

1.Rzeczoznawca majątkowy, którego bank zatwierdza wycenia nieruchomość na 253 000 zł już jest traktowane jako wkład własny?

2.Czy jeśli na umowie przedwstępnej pomiędzy ja a kupujący spieszemy że przekazałem mu 10 % to już bank to przyjmuje pozytywnie?

3.Jeśli nie pierwsze i drugie to na jakiej podsatwie bank sprawdz te 10% wkłądu własnego?

 

4.Gdzie mogę wyliczyć i w jaki sposób mogę zapłacić najniższy podatek za zakup nieruchomości powiem że nieruchomość będzie kupywana od własnej mamy. Czy to coś da że mniej zapłacę czy coś proszę o porade

[RobertS]

10% z 220kzł to 22.000 zł

skoro na umowie przedwstępnej będzie info, że przekazałeś zbywcy 10kzł w gotówce i ten to potwierdzi to zostanie to przez bank przyjęte

 

i najważniejsze: jeżeli to transakcja rodzinna to bank będzie się dość wnikliwie jej przyglądał,

 

podatek (PCC) to 2% wartości transakcji z aktu notarialnego, płacisz w gotówce u notariusza

[korzachowski]

10% z 220kzł to 22.000 zł

skoro na umowie przedwstępnej będzie info, że przekazałeś zbywcy 10kzł w gotówce i ten to potwierdzi to zostanie to przez bank przyjęte

 

i najważniejsze: jeżeli to transakcja rodzinna to bank będzie się dość wnikliwie jej przyglądał,

 

podatek (PCC) to 2% wartości transakcji z aktu notarialnego, płacisz w gotówce u notariusza

 

Przepraszam mój błąd co do kwoty 10%

===

Tak to transakcja rodzinna, ale bez żadnych kruczków.

Po prostu w rodzinnie sprzedajemy sobie mieszkanie i tyle.

===

Mówisz 2% czyli 2% od kwoty w moim przypadku 242 000,00 czyli 4840 zł do zapłaty dla notariusz i tutaj są wszystkie opłaty związane z KW, podatek, notariusz itp. WSZYSTKO???

Niżej tutaj nie da rady zejść? realnie.

===

[PlanFinance]

2% to jest sam podatek, do tego dochodzi reszta kosztów(wpisy do KW), notariusz , koszta bankowe itp.

[melo]

a czy przeszłaby opcja zawyżenia ceny przez sprzedającego przy założeniu że bank nie będzie wnikliwie przyglądał się wartości i przyjmie cenę sprzedającego? Kombinuję jak tylko mogę ale z każdej strony czeka jakiś hak..

[prze_cinek]

U notariusza ponosi się następujące koszty

Opłaty sądowe (2 osobne opłaty)

- wpisanie własności (200 zł)

- wpisanie hipoteki (200 zł)

Podatek od czynności cywilnoprawnych (sławne 2 %)

Taksa notarialna

- (1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł) / 2 w twoim wypadku = (1010 + 160 tyś * 0,004)/2 = 825 zł

Wypisy notarialne

- 6 zł za każdą stronę - wypisy potrzebne są 3 - co daje jakieś 6*8*3 = 150 zł ale może wyjść też więcej

 

Oprócz tego należy zwrócić uwagę jaki kredyt się bierze bo jeżeli prowizje oczekuje bank w gotówce no to te pieniądze będą też brane przez bank.

 

Jeżeli będziesz spisywał umowę przedwstępną notarialnie to:

 

opłata sądowa 150 zł

wypisy ok. 80 zł

taksa 825 zł ( w tym wypadku jednak może wziąć notariusz więcej - promocja dotyczy tylko zakupu mieszkania więc nie ma dzielenia przez 2 - z reguły jeden notariusz w mieście się znajdzie którzy bierze mniej)

 

Wszystkie opłaty podane bardzo "z grubsza" - życie pokazuje że są chyba 3 okazje w których wszystko staje się nieproporcjonalnie drogie bo jesteśmy pod ścianą - ślub, zakup mieszkania i pogrzeb.

[PlanFinance]

a czy przeszłaby opcja zawyżenia ceny przez sprzedającego przy założeniu że bank nie będzie wnikliwie przyglądał się wartości i przyjmie cenę sprzedającego? Kombinuję jak tylko mogę ale z każdej strony czeka jakiś hak..

 

Nie wskazujemy rozwiązań tego typu na forum.

[korzachowski]

Podsumowane moje:

Kredyt 220 000

Za udzielenie kredytu prowizja wysokości 3938 zł ( 1,79 %)

Podatek do urzędu skarbowego, który płacę u notariusz 4840 zł

+

Opłaty związane z notariuszem ok.. 2200

=

ponad 10 tyś

Kurcze... dużoo

 

 

=========================

 

Moje pytanie brzmi:

1. Czy da się taniej jeśli tak to jak?

2.Czy marżę da się negocjować z pekao bądź bankiem spółdzielczym czy mieliście już dotyczenienia z tym i za 0 procent zeszło?

3.Co do wykazania 10% wkłądu własnego to można zrobić na dwa sposoby które mi świtają

- mowa przed wstępna i wykazać że już przekazaliście te 10 procent

- jeśli bank zażąda przelania pomiędzy sprzedającym a kupującym tej kwoty bo z tego co słyszałem i takie są przypadku aby potwierdzić daną transakcję 10%

[prze_cinek]

Niestety ale opłaty są wysokie - jedynym sposobem na ich zmniejszenie jest znalezienie naprawdę taniego notariusza (podobno tacy są, bo stawki które podałem są maksymalne - ale z reguły takie stosują notariusze by nie psuć rynku). Jeżeli jest to małe miasto to na 100 % nie można liczyć na żaden upust. Podatku od czynności cywilno prawnych nie zmienisz bo 2 procent to 2 procent - baaa chcesz go zawyżyć bo chcesz żeby nabywca zadeklarował że za mieszkanie wziął więcej w ramach aktu. Co do prowizji - są banki, które w zależności od promocji jej nie biorą - z Pekao przy tej ofercie można by spróbować negocjacji - choć wydaje mi się, że jedynym bankiem z tak dobrymi warunkami i nie biorącym prowizji byłby ING.

 

Dodatkowo z kredytem wiążą się jeszcze następujące opłaty które nie są kredytowane

- Opłata za wycenę (w zależności od banku od 140 zł do 500 zł - no chyba że operat szacunkowy to wtedy więcej)

- Ubezpieczenie na życie (z reguły jak jesteś jedynym kredytobiorcą).

- Ubezpieczenie murów na wypadek ognia i zalania

 

Dla przykładu Alior ma ofertę gdzie można nie mieć prowizji ale wlicza 10% ubezpieczenie na życie na całą kwotę kredytu (czyli w twoim wypadku jakieś 22,5 tyś) - oferta kiepska ale coś za coś.

[korzachowski]

Dziękuje za odpowiedź.

 

Proszę powiedzieć jaki LTV będzie najlepszy do korzystniejszego otrzymania kredytu i podstawy do negocjacji.

 

Kredyt 220 tyś wkład włąsny 10 proc

wysokości wynagrodzenia od lutego dla obu małżonków 5 tyś netto

umowa na czas nieokreslony.

Tutaj wyjdzie dobre ltv?

 

dwoch kredytobiorcow

nie duze oplaty miesieczne za gaz itp

 

 

Czy miedzy 3,5 tyś miesiecznie netto a 5 tyś netto zrobi dużą różnicę w ltv? i większe pole do negocjacji?

[RobertS]

wynagrodzenie nie ma żadnego związku z LTV, skoro wkład własny wynosi 10% to LTV masz 90%

 

oczywiście im większy wkład własny tym lepsze warunki lub podstawa do negocjacji

[prze_cinek]

Wysoka pensja może być pewnym powodem do otrzymania lepszych warunków dla marży - dzięki wysokiej pensji ma się wyższą zdolność - działa to mniej więcej w ten sposób - mając wysoką pensje jesteście dla banku lepszym klientem bo jest większa pewność że będziecie spłacać - skoro większa pewność że będziecie spłacać, więcej banków chce was widzieć jako swoich klientów co powoduje większą konkurencje i banki bardziej starają się o was choćby przez obniżkę marży. LTV to współczynnik pożyczki do wartości - i przy 10 % wkładzie własnym jest na poziomie 90 % bo to po prostu - kwota pożyczki dzielona przez wartość nieruchomości. Najlepiej mieć 20 % wkładu własnego bo taki poziom przez większość banków jest traktowany jako "dobry", nie będziecie zmuszeni brać ubezpieczenia niskiego wkładu własnego a i marża atrakcyjniejsza.