Kredyt MDM + późniejszy kredyt hipoteczny na wykończenie

[remixs]

Witam serdecznie kredytowych speców. Chciał bym na koniec roku wziąć kredyt z dopłatą MDM i go już spłacać(szczegóły poniżej), a po przekazaniu aktu notarialnego (~grudzień 2016) dobrać jakiś kredyt hipoteczny na wykończenie stanu developerskiego, interesuje mnie kwota około 75tyś (szacowany koszt wykończenia + 10%). Jaka jest szansa, że uda mi się uzyskać takie kredyty (czy w ogóle możliwe?), czy nie przekroczę tych magicznych wskaźników LTV, przy właściwie żadnym wkładzie własnym? Ofertą których banków najlepiej się zainteresować?

 

Kredyt MdM

Wysokość kredytu: zależna od dopłaty mdm, z kalkulatora 314 072 PLN (27 928 PLN dopłaty)

Waluta kredytu: złoty polski

Pożądana długość okresu kredytowania: 25 lat

Wartość nieruchomości / wkład własny: 347000/5000 (zaliczka dla developera)

Rynek pierwotny/rynek wtórny: rynek pierwotny

Rodzaj nieruchomości: dom w zabudowie szeregowej

Metraż nieruchomości: 94m2

Lokalizacja nieruchomości: Konstantynów Łódzki

Stan zaawansowania inwestycji: dziura w ziemi, zakończenie planowane na grudzień 2016

Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym: 2+1 - nie mam ślubu więc o kredyt mogę występować ja + dziecko - narzeczona nie ma obecnie żadnych dochodów

Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców. 26

Aktualne obciążenia kredytowe: o kredyt chce się starać w grudniu, wtedy 245zł miesięcznie z dwóch kredytów konsumpcyjnych, obecnie 4 kredyty (drobne kwoty). Brak kart kredytowych czy innych RoRów

Historia w BIK: zobowiązania zamknięte 5, obecne 4, docelowo 2 - scoring z 1.08.2015 - 473 pkt. Brałem drobne kredyty by wyrobić sobie jakąś historię.

Działalność gospodarcza:srednio miesięczny dochód netto na rodzinę 3mc/6mc: 9227,64/8914,845

Okres trwania umowy/działalności w tył/okres trwania umowy w przód: działalność gospodarcza od 2.01.2014, wcześniej umowa na czas nieokreślony. Jestem programistą.

[lzalewski]

Jaka jest forma rozliczenia działalności gospodarczej?

Proszę podać dochód za rok ubiegły oraz za rozliczone m-ce roku bieżącego.

 

Co było przed działalnością gospodarczą?

[SD Kielce]

W chwili obecnej Alior Bank posiada w swojej ofercie "podwójny" kredyt dla klientów zakupujących nieruchomość w MDM. Jest to kredyt na zakup oraz na wykończenie - Megahipoteka Plus.

 

Na dzień analizy budowa nie musi być zakończona - zespół wycen w oparciu o operat ocenia stan zaawansowania prac budowlanych.

W chwili uruchomienia kredytu na wykończenie budowa musi być zakończona i wymagane jest dostarczenie protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu lub ostatecznego aktu notarialnego nabycia nieruchomości po czy środki na remont są wypłacane.

 

Z tych parametrów co podajesz niestety nie zrobisz samego kredytu nie wspominając o remoncie.

Do osiągnięcia min. poziomu LTV brakuje Ci 1772 zł - tyle dodatkowo będziesz musiał mieć w gotówce aby zamknąć kwestię zakupową

 

Jeżeli chodzi o remont jest możliwe wnioskowanie o sfinansowanie 100% wartości remontu - będziesz potrzebował dobrego operatu szacunkowego.

[remixs]

Ekspresowe odpowiedzi Dziękuję.

 

Jaka jest forma rozliczenia działalności gospodarczej?...

 

Jednoosobowa działalność gospodarcza. Rozliczam się na zasadach ogólnych - KPiR. Dochód za rok ubiegły - 72428,52, dochód za rok obecny, do tej pory (bez września) - 65099,74 (prognozuję trochę ponad 100 tyś na koniec roku).

 

Przed DG była umowa na czas nieokreślony, około roku, zwolniłem się i poszedłem na DG. W między czasie dodatkowo jakieś standardowe umowy o pracę na 2-3 miesiące (na tzw. projekt).

 

 

W chwili obecnej Alior Bank posiada w swojej ofercie "podwójny" ...

 

Liczę się teraz z jakimiś dopłatami i kosztami "okołokredytowymi", jestem w stanie to pokryć, ale raczej nie mam takiej gotówki, która była by sensownym wkładem własnym.

 

Nie do końca rozumiem sposób w jaki powinienem teraz postąpić, by uzyskać zamierzony efekt z pierwszego posta.

[lzalewski]

Działalność gospodarcza ma związek z poprzednią umową o pracę?

[remixs]

Działalność ...

 

 

 

Wiem do czego Pan zmierza ;) Nie ma żadnego związku. Zakończyłem współpracę z poprzednim pracodawcą, założyłem DG i podpisałem kontrakt (B2B) na czas nieokreślony z inną firmą. Pracuję w pełnym wymiarze czasu, tylko rozliczam się jako DG.

[lzalewski]

Zdolność kredytowa spokojnie się znajdzie, jednak podawanie konkretnych ofert już teraz mija się z celem, ponieważ do końca roku będą one zapewne nieaktualne.

[remixs]

Zdolność kredytowa spokojnie się znajdzie, jednak podawanie konkretnych ofert już teraz mija się z celem, ponieważ do końca roku będą one zapewne nieaktualne.

 

To pierwsza doba informacja Tylko interesuje mnie jeszcze właśnie to "dobranie" w późniejszym czasie kredytu hipotecznego na wykończenie w kwocie ok. 75tyś. Czy bank się na to zgodzi? Jaka jest szans, że takiego kredytu nie otrzymam? Nie chciał bym skończyć z kredytem, śpiąc na wylewce Interesowała by mnie jednak chociaż jedna dowolna, ogólna symulacja, by mieć jakikolwiek pogląd na miesięczne koszty kredytu.

[SD Kielce]

Sensownym wkładem własnym będzie 34700 zł - większość bedziesz miał z MDM + zaliczka dla dewelopera. Bedzie brakowało tak jak napisalem 1772 zł więc o to nie ma co się chyba martwić, zdolność tak jak napisał Izalewski też nie będzie problemem.

 

Myślę, że w temacie konkretnej oferty powinieneś powrócić do wątku ok. listopada. Do tego czasu należy poszukać rzeczoznawcy ktory zrobi dla Ciebie dobry operat szacunkowy bo od tego będzie zależało w jakiej kwocie będziesz mógł otrzymać kasę na remont.

 

 

 

 

 

Liczę się teraz z jakimiś dopłatami i kosztami "okołokredytowymi", jestem w stanie to pokryć, ale raczej nie mam takiej gotówki, która była by sensownym wkładem własnym.

 

Nie do końca rozumiem sposób w jaki powinienem teraz postąpić, by uzyskać zamierzony efekt z pierwszego posta.

[lzalewski]

Do tego czasu należy poszukać rzeczoznawcy ktory zrobi dla Ciebie dobry operat szacunkowy bo od tego będzie zależało w jakiej kwocie będziesz mógł otrzymać kasę na remont.

 

Szukanie rzeczoznawcy należy rozpocząć po wyborze banków:

1. Nie każdy bank akceptuje wyceny zewnętrzne.

2. Nie wszyscy rzeczoznawcy są akceptowani przez banki.

 

Znalezienie dobrego rzeczoznawcy nie jest na tyle czasochłonne, aby rozpoczynać szukanie z dużym wyprzedzeniem.

 

Sensownym wkładem własnym będzie 34700 zł

To nie jest wkład sensowny, a wkład minimalny.

 

 

Wysokość dopłaty wyniesie w tym przypadku 27928,13zł.

[remixs]

Sensownym wkładem własnym będzie 34700 zł - większość bedziesz miał z MDM + zaliczka dla dewelopera. Bedzie brakowało tak jak napisalem 1772 zł ....

 

Jasne, tutaj nie ma żadnego problemu.

 

Tylko czy taki kredyt załatwia się "na raz" czy jako kredyt dodatkowy w grudniu 2016, po przeniesieniu własności?

 

Czy dobrze rozumuję procedurę?

 

1. Kredyt hipoteczny z dopłatą MDM

2. Rzeczoznawca + operat szacunkowy oceniający wartość domu po remoncie, tak bym mógł dostać 75tyś.

3. Odebranie aktu notarialnego i wniosek o kredyt na wykończenie.

 

Dlaczego ten operat jest tak ważny? Nie wystarczy przygotowany przeze mnie kosztorys? W mojej sytuacji jaka jest szansa nieotrzymania kredytu na wykończenie?

 

Szukanie rzeczoznawcy należy rozpocząć po wyborze banków...

 

Dlatego też zwróciłem się do Państwa o poradę. Wypowiada się Pan dość enigmatycznie. Czy jest szansa, że wyjawi Pan jakie banki finansują 90% inwestycji, akceptują wyceny zewnętrzne i zewnętrznych rzeczoznawców?

[SD Kielce]

tak tylko ogólnie jak prosisz, zakładając kwotę kredytu 389072 zł (zakup + remont) rata kształtowałaby się w widełkach ok 1782 - 1884 zł. (poglądowo dla Ciebie w okresie 30 lat).

 

Wszystko zależy od kwoty kredytu, banku, marży, wiboru, czy są ubezpieczenia czy ich nie ma, czy prowizja kredytowana czy płatna gotówką - szczegółowo można to określić po wyborze konkretnego banku - podałem ogólnie tak jak prosiłeś.

 

To pierwsza doba informacja Tylko interesuje mnie jeszcze właśnie to "dobranie" w późniejszym czasie kredytu hipotecznego na wykończenie w kwocie ok. 75tyś. Czy bank się na to zgodzi? Jaka jest szans, że takiego kredytu nie otrzymam? Nie chciał bym skończyć z kredytem, śpiąc na wylewce Interesowała by mnie jednak chociaż jedna dowolna, ogólna symulacja, by mieć jakikolwiek pogląd na miesięczne koszty kredytu.

[lzalewski]

 

Tylko czy taki kredyt załatwia się "na raz" czy jako kredyt dodatkowy w grudniu 2016, po przeniesieniu własności?

 

Czy dobrze rozumuję procedurę?

Są 2 ścieżki. W części banków możliwe jest wnioskowanie o oba kredyty jednocześnie, w innych trzeba to rozbić na 2 etapy, a zatem najpierw kredyt na zakup, a po akcie notarialnym kredyt na wykończenie.

 

 

Dlaczego ten operat jest tak ważny? Nie wystarczy przygotowany przeze mnie kosztorys? W mojej sytuacji jaka jest szansa nieotrzymania kredytu na wykończenie?

Bank musi znać wartość nieruchomości - zarówno tą przed wykończeniem, jak i po wykończeniu.

 

 

 

Czy jest szansa, że wyjawi Pan jakie banki finansują 90% inwestycji, akceptują wyceny zewnętrzne i zewnętrznych rzeczoznawców?

To nie jest tajemnica:) Wolałbym jednak, aby zgłosił się Pan na forum ponownie tuż przed staraniem się o kredyt. Wówczas dobierzemy odpowiednie oferty i podpowiemy jak do tematu podchodzą poszczególne banki. Opisywanie każdego banku z osobna mija się z celem.

[remixs]

tak tylko ogólnie jak prosisz,...

 

 

Super! O taką odpowiedź mi chodziło. A teoretycznie jest możliwe, że operat nie podniesie wartości mieszkania na tyle, by nie otrzymać takiej kwoty?

 

Są 2 ścieżki. ...

 

Jasne, że się zgłoszę. W pełni zgadzam się z tym, że nie warto analizować dogłębnie ofert na tak wczesnym etapie. Moje pytania wynikają głównie z tego, że muszę zdecydować się i zarezerwować dom u dewelopera. Warto wiedzieć na czym się stoi.

 

Rozumiem, że przy obecnej zdolności kredytowej nie powinienem spodziewać się jakiś problemów z uzyskaniem finansowania na opisaną inwestycję?

[lzalewski]

Teoretycznie tak. Zwykle przyjmuje się, że środki wydane na wykończenie wprost proporcjonalnie przekładają się na wartość przyszłą nieruchomości. Zdarzyć się jednak może, że ktoś wydaje na wykończenie tak dużo, że nie da się o tyle podnieść wartości przyszłej nieruchomości. Znam jeden przypadek z wśród własnych klientów. Wówczas jednak sytuacja wyglądała nieco inaczej. Mój klient nabywał mieszkanie (kawalerka), które pół roku wcześniej zostało zakupione i wykończone przez sprzedającego. Standard wykończenia był tak wysoki, że tylko jeden rzeczoznawca spośród co najmniej kilku obdzwonionych zgodził się na zrobienie operatu na cenę żądaną przez zbywcę. Bank i tak skroił tą wartość o około 5% z tego co pamiętam.

[SD Kielce]

Teoretycznie wszystko jest możliwe.

Rzeczoznawca wyceni nieruchomość przed jaki po remoncie.

Niestety nie zawsze jest tak iż wartość nieruchomości po remoncie będzie = wartość zakupowa + wniesione środki na remont.

Do oszacowania wartości po remoncie rzeczoznawca będzie przyjmował różne warianty m.in. uśrednione ceny podobnych nieruchomości sprzedawane na lokalnym rynku w danym standardzie - dlatego tak ważne jest aby rzeczoznawca był "dobry". tzn. miał wiedzę i potrafił ją wykorzystać dla Twoich potrzeb.

Niestety i to nie zawsze wystarcza ponieważ dział analiz danego banku i tak może uciąć trochę z wartości, nie mniej wycena będzie bardzo ważnym elementem Twojej transakcji kredytowej.

 

- - - Uaktualniono - - -

 

To trudne pytanie:) zakładając, że:

 

- nie wykazywałeś straty w poprzednich miesiącach

- nie masz zaległości w US, ZUS

- Twoje główne pkd nie jest na liście branż wykluczonych

 

Powinniśmy znaleźć bank który skredytuje tą nieruchomość dla Ciebie.

 

 

 

Rozumiem, że przy obecnej zdolności kredytowej nie powinienem spodziewać się jakiś problemów z uzyskaniem finansowania na opisaną inwestycję?

[remixs]

Teoretycznie tak. Zwykle przyjmuje się, że środki wydane na wykończenie wprost proporcjonalnie przekładają się na wartość przyszłą nieruchomości...

 

Z wykończeniem nie szaleję. Wiadomo, ze najwięcej pochłania kuchnia i łazienka. U mnie po wstępnych wyliczeniach materiałów + robocizny i dodaniu 10% wychodzi niecałe 800zł na metr kwadratowy. Mówi się o wykończeniach na poziomie 1000/1500zł za metr, więc kwota wydaje mi się niska/odpowiednia. Wiadomo, że jest to wstępny szacunek, a koszty remontu lubią "pływać".

 

 

Teoretycznie wszystko jest możliwe...

 

Mam nadzieję, że mówimy o wartości po remoncie wyliczonej teoretycznie?

 

- - - Uaktualniono - - -

 

- nie miałem strat, co najwyżej przez inwestycje byłem bliski zera,

- nie mam zaległości w US i ZUS - tego by mi było jeszcze trzeba ,

- moje główne PKD to działalność związana z wytwarzaniem oprogramowania

[lzalewski]

Twój profil działalności jest na plus - informatycy są lubiani jako grupa zawodowa.

 

Teoretycznie może się zdarzyć, że nieruchomość w stanie deweloperskim zostanie wyceniona niżej niż cena zakupu. To się akurat raczej nie zdarza, ponieważ ceny nieruchomości w stanie deweloperskim jest dość łatwo porównać pomiędzy sobą, a zatem żaden rozsądny deweloper nie wyceni nieruchomości powyżej jej wartości rynkowej.

[remixs]

Twój profil działalności jest na plus - informatycy są lubiani jako grupa zawodowa.

 

Teoretycznie może się zdarzyć, że nieruchomość w stanie deweloperskim zostanie wyceniona niżej niż cena zakupu. To się akurat raczej nie zdarza, ponieważ ceny nieruchomości w stanie deweloperskim jest dość łatwo porównać pomiędzy sobą, a zatem żaden rozsądny deweloper nie wyceni nieruchomości powyżej jej wartości rynkowej.

 

Doczytałem o tych operatach i faktycznie jest on niezbędny. Jeżeli chodzi o porównywanie cen to na osiedlu stoi 50 podobnych domów

 

Czyli cała sprawa rozbija się o to, by znaleźć rzeczoznawcę który wyceni mi dom na kwotę równą minimum kwoty transakcyjnej w stanie deweloperskim (gdzie każda dodatkowa złotówka działa na moją korzyść), oraz drugą wycenę na: wcześniejsza kwota+75 tyś po remoncie.

[lzalewski]

 

Czyli cała sprawa rozbija się o to, by znaleźć rzeczoznawcę który wyceni mi dom na kwotę równą minimum kwoty transakcyjnej w stanie deweloperskim (gdzie każda dodatkowa złotówka działa na moją korzyść), oraz drugą wycenę na: wcześniejsza kwota+75 tyś po remoncie.

Równie ważne jest to, aby operat był zrobiony zgodnie z wytycznymi banków, do których wniosek jest składany. Niestety nie wszyscy rzeczoznawcy nie mają z tym problemu.

[SD Kielce]

Zakładając poniższe powinno być ok.

Pamiętaj tylko abyś w tym momencie nie miał pokusy wykazania zbyt dużych kosztów z tyt. DG, opłacaj ZUS i US i wróć z wątkiem w połowie listopada/początkiem grudnia to będziemy mogli podziałać konkretnie.

 

Na pewno wskażemy Ci właściwą drogę.

 

 

 

- nie miałem strat, co najwyżej przez inwestycje byłem bliski zera,

- nie mam zaległości w US i ZUS - tego by mi było jeszcze trzeba ,

- moje główne PKD to działalność związana z wytwarzaniem oprogramowania

 

- - - Uaktualniono - - -

 

Więc z wyceną nieruchomości przed remontem nie powinno być problemu.

Podkreślam iż jednym z kluczowych czynników będzie tu wybór banku który uznaje operat zewnętrzny od rzeczoznawcy oraz własnie juz wcześniej wspominany "odpowiedni" rzeczoznawca.

Natomiast reasumując aby Cie trochę uspokoić sprawa jest przyszłościowa i do zrobienia.

 

 

 

Doczytałem o tych operatach i faktycznie jest on niezbędny. Jeżeli chodzi o porównywanie cen to na osiedlu stoi 50 podobnych domów

 

Czyli cała sprawa rozbija się o to, by znaleźć rzeczoznawcę który wyceni mi dom na kwotę równą minimum kwoty transakcyjnej w stanie deweloperskim (gdzie każda dodatkowa złotówka działa na moją korzyść), oraz drugą wycenę na: wcześniejsza kwota+75 tyś po remoncie.

[lzalewski]

Podkreślam iż jednym z kluczowych czynników będzie tu wybór banku który uznaje operat zewnętrzny od rzeczoznawcy oraz własnie juz wcześniej wspominany "odpowiedni" rzeczoznawca.

 

Wybierając bank, który nie uznaje wycen zewnętrznych nie należy zakładać, że wycena wyjdzie źle. W zdecydowanej większości przypadków nie ma z tym problemu.

[SD Kielce]

Jeżeli chodzi o kredyt na sam zakup to z wyceną nieruchomości przez bank zgodzę się nie ma zazwyczaj problemów, trochę inaczej ma się sprawa jeżeli w grę wchodzi również remont, w takich przypadkach banki urywają "parę" % co nie raz jest kluczowe do zamknięcia transakcji.

 

Ale masz rację nie ma co generalizować, każda nieruchomość jest inna tak jak inni są ludzie którzy robią operaty.

 

 

 

Wybierając bank, który nie uznaje wycen zewnętrznych nie należy zakładać, że wycena wyjdzie źle. W zdecydowanej większości przypadków nie ma z tym problemu.

[lzalewski]

Twierdzisz, że nie ma co generalizować, ale to robisz pisząc, że banki urywają z wartości:)

[remixs]

Zagorzała dyskusja A powiecie mi jeszcze kiedy najlepiej się za to wziąć, tak by zdążyć przed końcem roku (15% wkładu własnego)? Ile może trwać cała procedura? Czy zasady dotyczące wkładu własnego są brane z momentu składania wniosku czy dopiero w momencie sfinalizowania umowy kredytowej? Chodzi mi tu o sytuację załątwiania kredytu na przełomie roku.