Kredyt hipoteczny 800 000 zł na budowę domu na wsi

[manyway]

Dzień dobry!

 

Szukam możliwości finansowanie budowy domu dla rodziny 2+3 przy dwóch kredytobiorcach (niewielki dochód z UOP i większy dochód wykonywania wolnego zawodu w ramach JDG). Proszę o ocenę zdolności kredytowej w takiej konfiguracji, gdzie występuje 3 dzieci na utrzymaniu.

 

Schemat do badania zdolności kredytowej

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 360 m-cy

3.Wysokość kredytu - 800 000,00 PLN

4.Wkład własny - 200 000,00 PLN (działka oraz piwnica domu - pow. zab. ok. 200 m2)

5.Wartość nieruchomości - 1 000 000,00 PLN

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny - rynek pierwotny (budowa systemem gospodarczym)

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - dom jednorodzinny z podpiwniczeniem

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - dom parterowy o pow. użytkowej ok. 200 m2 z piwnicą na działce o pow. 1440 m2

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - mazowieckie, powiat makowski

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - obowiązuje MPZP, powstaje dokumentacja projektowa, działka uzbrojona w media

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 5

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 33 / 34

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - trzy kredyty firmowe na sumę 80 000,00 PLN / suma rat  1 800,00 PLN miesięcznie z terminem spłaty 10.2025 r. (brak kredytów konsumenckich / karta kredytowa zostanie zamknięta przed złożeniem wniosku o KH).

14.Historia w BIK - bogata historia bez opóźnień, aktualna ocena punktowa BIK: 64

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 2061,67 PLN

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 2061,67 PLN

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - 2061,67 PLN

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - n/d

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - n/d

20.Działalność gospodarcza - wolny zawód prawniczy od 2016 r. (JDG nieprzerwanie od 11.2011 r.) - dochód średni z PIT za 2020 r. wyniósł: 6 515,51 PLN miesięcznie (+amortyzacja 1 961,00 PLN miesięcznie), dochód średni za I-VIII 2021 r. wynosi 15 274,41 PLN miesięcznie (+amortyzacja 1 561,00 PLN miesięcznie) - wg. wzoru: (przychód-koszty-ZUS) x 0,81% (jestem gotów zaczekać z wnioskiem o KH do stycznia 2022 r., o ile to pozwoli przedstawić bankowi dochód za zamknięty 2021 r. bez analizy 2020 r.)

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył - UOP na czas nieokreślony od 07.2019 r. / JDG od 11.2011 r.

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód - UOP na czas nieokreślony  / JDG wolny zawód

23.Wykonywany zawód - asystent / adwokat

24.Bank w którym posiadane jest konto - osobiste: Santander, mBank, firmowe: PKO BP, ING BS.

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - wynagrodzenie z UOP wpływa na konto w mBanku, przychody z JDG na konto w PKO BP (obrót ok. 30-35 tys. PLN miesięcznie).

26.Inne istotne informacje - chęć wcześniejszej spłaty kredytu po upływie 5 lat, uruchomienie kredytu styczeń-luty 2022 r.

Proszę o określenie maksymalnej zdolności kredytowej oraz przedstawienie kalkulacji rat dla ww. parametrów KH (preferuję: ING, PKO BP, Santander).

[lzalewski]

Pkt 20 uzupełnij proszę zgodnie z wymogiem.

[manyway]

20.Działalność gospodarcza - JDG nieprzerwanie od 11.2011 r., KPiR, PIT liniowy.
 

Wyniki 2020 r. (na podstawie deklaracji PIT-36L):

- przychód roczny z działalności (P): 198 189,54 PLN
- koszty uzyskania przychodu (KUP): 87 953,08 PLN (z czego amortyzacja ujęta w KUP wyniosła w sumie: 23 532,00 PLN)
- dochód z działalności (P-KUP): 110 236,46 PLN
- dochód po podliczeniu ZUS: 101 393,46 PLN (składki na ubezpieczenie społeczne odliczone w poz. 35 w PIT-36L: 8 843,00 PLN)
- dochód po odliczeniu skł. zdrowotnej i PIT: 84 919,46 PLN (składki na ubezpieczenie zdrowotne odliczone w poz. 69 w PIT-36L: 2 790,94 PLN, a PIT po odliczeniach: 16 474,00 PLN)
 

Wyniki I-VIII 2021 r. (na podstawie KPiR na dzień 24.08.2021 r.):

- przychód roczny z działalności (P): 197 364,63 PLN
- koszty uzyskania przychodu (KUP): 34 746,91 PLN (z czego amortyzacja ujęta w KUP wyniosła w sumie: 12 488,00 PLN)
- dochód z działalności (P-KUP): 162 617,72 PLN
- dochód po podliczeniu ZUS: 154 636,83 PLN (zapłacone składki na ubezpieczenie społeczne: 7 980,89 PLN)
- dochód po odliczeniu skł. zdrowotnej i PIT: 129 484,28 PLN (suma odliczonych składek na ub. zdrowotne: 2 613,48 PLN oraz zaliczka PIT: 25 152,55 PLN)

[manyway]

Czy mogę liczyć na jakieś propozycje? Interesuje mnie oszacowanie zdolności kredytowej w PKO BP.

[lzalewski]

10 minut temu, manyway napisał:

Czy mogę liczyć na jakieś propozycje? Interesuje mnie oszacowanie zdolności kredytowej w PKO BP.

Przepraszam, umknęło mi wczoraj. Czemu akurat ten bank. Nie jest to najtańsza i najlepsza opcja.

 

19 godzin temu, manyway napisał:

- dochód po odliczeniu skł. zdrowotnej i PIT: 84 919,46 PLN

 

19 godzin temu, manyway napisał:

- dochód po odliczeniu skł. zdrowotnej i PIT: 129 484,28 PLN

Uzupełnij dane w schemacie.

[manyway]

Schemat do badania zdolności kredytowej

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 360 m-cy

3.Wysokość kredytu - 800 000,00 PLN

4.Wkład własny - 200 000,00 PLN (działka oraz piwnica domu - pow. zab. ok. 200 m2)

5.Wartość nieruchomości - 1 000 000,00 PLN

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny - rynek pierwotny (budowa systemem gospodarczym)

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - dom jednorodzinny z podpiwniczeniem

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - dom parterowy o pow. użytkowej ok. 200 m2 z piwnicą na działce o pow. 1440 m2

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - mazowieckie, powiat makowski

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - obowiązuje MPZP, powstaje dokumentacja projektowa, działka uzbrojona w media

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 5

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 33 / 34

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - trzy kredyty firmowe na sumę 80 000,00 PLN / suma rat  1 800,00 PLN miesięcznie z terminem spłaty 10.2025 r. (brak kredytów konsumenckich / karta kredytowa zostanie zamknięta przed złożeniem wniosku o KH).

14.Historia w BIK - bogata historia bez opóźnień, aktualna ocena punktowa BIK: 64

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 2061,67 PLN

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 2061,67 PLN

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - 2061,67 PLN

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - n/d

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - n/d

20.Działalność gospodarcza - wolny zawód prawniczy od 2016 r. (JDG nieprzerwanie od 11.2011 r.) - dochód po odliczeniu skł. zdrowotnej i PIT: 84 919,46 PLN (+amortyzacja: 23 532,00 PLN), dochód po odliczeniu skł. zdrowotnej i PIT za I-VIII 2021 r. wynosi 129 484,28 PLN (+amortyzacja: 12 488,00 PLN) - wg. wzoru: (przychód-koszty-ZUS) x 0,81% (jestem gotów zaczekać z wnioskiem o KH do stycznia 2022 r., o ile to pozwoli przedstawić bankowi dochód za zamknięty 2021 r. bez analizy 2020 r.)

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył - UOP na czas nieokreślony od 07.2019 r. / JDG od 11.2011 r.

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód - UOP na czas nieokreślony  / JDG wolny zawód

23.Wykonywany zawód - asystent / adwokat

24.Bank w którym posiadane jest konto - osobiste: Santander, mBank, firmowe: PKO BP, ING BS.

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - wynagrodzenie z UOP wpływa na konto w mBanku, przychody z JDG na konto w PKO BP (obrót ok. 30-35 tys. PLN miesięcznie).

26.Inne istotne informacje - chęć wcześniejszej spłaty kredytu po upływie 5 lat, uruchomienie kredytu styczeń-luty 2022 r.

[lzalewski]

Teoretycznie pod kątem zdolności się to spina i możecie składać wnioski w tym roku. Musicie być jednak przygotowani na to, że banki mogą (nie muszą) poprosić o wyjaśnienie znacznego wzrostu dochodów w roku bieżącym w stosunku do ubiegłego.

 

Czy budynek zgodnie z projektem spełnia normy budynku energooszczędnego?

[manyway]

Budynek spełnia normy budynku energooszczędnego, dlatego jednym z preferowanych banków jest ING.

Który z banków w najmniejszym stopniu obniży zdolność z uwagi na trójkę dzieci?

Dodam, że najprawdopodobniej wniosek kredytowy zostanie złożony na początku 2022 r. Dopiero wówczas osiągnę taki stan zaawansowania budowy aby wykazać wkład własny na poziomie ponad 20%. Pozwolenie na budowę spodziewane jest w październiku, a wykonanie stanu 0 w zależności od pogody: listopad-grudzień 2021 r. albo dopiero wiosna 2022 r.

[lzalewski]

40 minut temu, manyway napisał:

Który z banków w najmniejszym stopniu obniży zdolność z uwagi na trójkę dzieci?

W większości banków poziom ten będzie zbliżony. 

40 minut temu, manyway napisał:

Budynek spełnia normy budynku energooszczędnego, dlatego jednym z preferowanych banków jest ING.

Właśnie pod kątem tego banku zadałem pytanie.

40 minut temu, manyway napisał:

Dodam, że najprawdopodobniej wniosek kredytowy zostanie złożony na początku 2022 r. Dopiero wówczas osiągnę taki stan zaawansowania budowy aby wykazać wkład własny na poziomie ponad 20%. Pozwolenie na budowę spodziewane jest w październiku, a wykonanie stanu 0 w zależności od pogody: listopad-grudzień 2021 r. albo dopiero wiosna 2022 r.

Tak jak wspomniałem zdolność jest. Jeśli wniosek ma być składany za kilka miesięcy, to nie ma sensu w tej chwili przedstawiać konkretnych ofert, gdyż te w międzyczasie mogą ulec zmianie. Możecie jednak wnioski składać już teraz. Wniesienie min. 20% wkładu wymagane będzie na moment uruchomienia kredytu, a nie na moment składania wniosków.

[manyway]

Mam dodatkowe pytania, a nie chce tworzyć nowego wątku:
- Jaka jest maksymalna powierzchnia działki przy kredycie na budowę domu w ING, mBank, Santander oraz BNP Paribas?

- Czy ww. banki skredytują budowę na działce o powierzchni 4700 m2 (47 ar)?

[lzalewski]

Spośród wymienionych do takiej działki nie podejdą Santander i mBank (działki poniżej 30ar). Akurat raczej żadna strata w tym przypadku, bo z tymi bankami nie buduje się najlepiej.

[manyway]

Kolejne pytanie: który bank (ING, mBank, Santander lub BNP Paribas) doliczy koszty amortyzacji do dochodu osiąganego z działalności gospodarczej?

[lzalewski]

O ile amortyzacja nie ma stanowić jedynego "dochodu" z działalności, to każdy.

[RobertS]

Santander tak, jeżeli jest liniowa a nie jednorazowa.

BNP i ING tak.

mBank nie 

[manyway]

Czy możemy podejść do tematu? Wnioski kredytowe chciałbym złożyć w styczniu 2022 r.

 

Schemat do badania zdolności kredytowej

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 360 m-cy

3.Wysokość kredytu - 880 000,00 PLN

4.Wkład własny - 220 000,00 PLN (działka 4700 m2 + gotówka)

5.Wartość nieruchomości - 1 100 000,00 PLN

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny - rynek pierwotny (budowa systemem gospodarczym)

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - dom jednorodzinny

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - dom parterowy o pow. użytkowej ok. 200 m2 z piwnicą na działce o pow. 4700 m2

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - mazowieckie, powiat makowski

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - start budowy planowany wiosną 2022 r.

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 5

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 33 / 34

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - trzy kredyty firmowe na sumę 81 000,00 PLN / suma rat  1 880,00 PLN miesięcznie z terminem spłaty 10.2025 r. (brak kredytów konsumenckich / karta kredytowa zostanie zamknięta przed złożeniem wniosku o KH).

14.Historia w BIK - bogata historia bez opóźnień, aktualna ocena punktowa BIK: 76

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - 1 658,33 PLN

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - 1 658,33 PLN

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - 1 658,33 PLN

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - n/d

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - n/d

20.Działalność gospodarcza - dochód po odliczeniu skł. zdrowotnej i PIT za rok 2020: 84 919,46 PLN (+amortyzacja: 23 532,00 PLN), dochód po odliczeniu skł. zdrowotnej i PIT za I-XII 2021 r. wynosi 200 657,16 PLN (+amortyzacja: 20 332,00 PLN) - wg. wzoru: (przychód-koszty-ZUS) x 0,81%.

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył - UOP na czas nieokreślony od 07.2019 r. / JDG od 11.2011 r.

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód - UOP na czas nieokreślony  / JDG wolny zawód

23.Wykonywany zawód - asystent / adwokat

24.Bank w którym posiadane jest konto - osobiste: Santander, mBank, firmowe: PKO BP, ING BS.

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - wynagrodzenie z UOP wpływa na konto w mBanku, przychody z JDG na konto w PKO BP (obrót ok. 30-35 tys. PLN miesięcznie).

26.Inne istotne informacje - preferowane banki: ING, Santander (klient Selekt), PKO BP, BNP Paribas.

[lzalewski]

Numerem 1 będzie ING. Santander wychodzi owszem nieco taniej, ale z ING znacznie lepiej się buduje, a przy budowie domu ma to znaczenie nie mniejsze niż cena kredytu. PKO BP wypadnie najdrożej w zestawieniu i osobiście bym go odrzucił. Lepszym rozwiązaniem na pewno będzie Millennium.

Wniosek należałoby złożyć na początku 2022r., aby nie pokazywać już dochodu za rok 2020.

 

Nazwa banku: ING

Całkowita kwota kredytu: 880 000zł

Liczba rat do spłaty: 360

Oprocentowanie zmienne 4,52% - składające się ze stopy procentowej WIBOR 6M 2,57% i marży 1,95%. Kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową jest obarczony ryzykiem wzrostu oprocentowania. W konsekwencji tego może wzrosnąć rata oraz całkowity koszt kredytu.

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania: RRSO - 5,36%

Rata: 4 470zł

Wcześniejsza spłata: 0%

Całkowita kwota do zapłaty: 1 746 739zł, w tym:

Prowizja: 0%

Odsetki: 729 200zł

Kapitał: 880 000zł

Wycena nieruchomości: 680zł

Ubezpieczenie na życie: składka miesięczna w wys. 0,055% od salda zadłużenia (nr 1 - 484zł) - 106 446zł

Ubezpieczenie nieruchomości: składka miesięczna w wys. 0,0096% od kwoty kredytu (84,48zł) - 30 413zł

Ubezpieczenie niskiego wkładu: Brak

Ubezpieczenie pomostowe - Podwyższenie marży o 0,05p.p. do czasu wpisu w hipotece. Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

Produkty dodatkowe - Brak możliwości oceny kosztu na tym etapie.

 

Kredyt wymaga skorzystania z produktów dodatkowych: konto z wpływem min. 2 000zł/mc, ubezpieczenie na życie w ramach oferty banku. Produkty dodatkowe należy utrzymać przez okres min. 3 lat. W przypadku rezygnacji z ubezpieczenia po 3 latach jego łączny koszt wyniesie 17 007zł, a RRSO 4,88%.

 

Kredyt hipoteczny będzie wymagał zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Koszt wpisu(200 PLN), wykreślenia wpisu(100 PLN) i podatku PCC3(19 PLN) wynosi 319 PLN

 

Wszystkie wyliczenia mają charakter orientacyjny. Nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego oraz innych właściwych przepisów prawnych.

 

Wniosek należy złożyć równolegle do 2-3 banków.

W przypadku zainteresowania zapraszam do kontaktu. Bezpłatna pomoc w uzyskaniu kredytu.

Odległość nie ma znaczenia przy procesowaniu wniosków. 

 

https://www.forum-kredytowe.pl/f125/zasady-wspolpracy-z-ekspertami-hipotecznymi-z-forum-95178.html

[manyway]

Czy jest szansa na ofertę z niższą marżą niż 1,95%? Poza tym czytałem, że od 01.01.2022 r. ING bada dochód z dwóch ostatnich zamkniętych lat (2020 i 2021).

[lzalewski]

3 godziny temu, manyway napisał:

Poza tym czytałem, że od 01.01.2022 r. ING bada dochód z dwóch ostatnich zamkniętych lat (2020 i 2021).

Tak, zgadza się. Mój błąd. Nie zakodowałem jeszcze tej zmiany. Muszę upewnić się jak dokładnie ING będzie liczyć w tym przypadku dochód z działalności. Poza suchym komunikatem, że należy dostarczać dokumenty finansowe za okres 2 lat nie mamy wytycznych do dochodu. Kalkulator banku też jeszcze nie został dostosowany.

3 godziny temu, manyway napisał:

Czy jest szansa na ofertę z niższą marżą niż 1,95%?

Marża to nie wszystko. Z zejściem z marżą poniżej tego progu może być problem. Santander, w którym marża może wynosić 1,79% również będzie wymagał dokumentów finansowych z dwóch lat wstecz.

 

Postaram się jutro do końca dnia wrzucić rozwiązanie.

[Mr Tomek]

wg mnie ważne jeszcze pytanie to czy masz jeszcze jakieś grunty rolne?

 

[manyway]

5 godzin temu, Mr Tomek napisał:

wg mnie ważne jeszcze pytanie to czy masz jeszcze jakieś grunty rolne?

 

Tak, mam grunty rolne poza działką siedliskową.

[lzalewski]

Ale są one poza ww. wymienioną działką, na osobnej KW?

[manyway]

Tak, osobne nieruchomości, odrębne KW, do wykazania dodatkowy przychód z ARiMR z tytułu wiadomych "dopłat".

[lzalewski]

W ING nadal nie wiadomo jak będzie liczony dochód z tytułu działalności od Nowego Roku. Żadnych zaktualizowanych narzędzi bank też jeszcze nie udostępnił. Później wrzucę rozwiązanie zastępcze.

[lzalewski]

W warunkach zabudowy jest zabudowa zagrodowa, siedliskowa czy mieszkaniowa?

[manyway]

34 minuty temu, lzalewski napisał:

W warunkach zabudowy jest zabudowa zagrodowa, siedliskowa czy mieszkaniowa?

Dla nieruchomości obowiązuje MPZP, w związku z tym nie ma WZ. W miejscowym planie działka posiada oznaczenie RM - "tereny zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej". Jako przeznaczenie dopuszczalne na ww. terenach o ustala się realizację budynków mieszkalnych jednorodzinnych, mieszkalno - pensjonatowych, agroturystycznych, rekreacji indywidualnej, obiektów i urządzeń związanych z działalnością rzemieślniczą o uciążliwości mieszczącej się w granicach własności oraz inną, nieuciążliwą działalnością gospodarczą, usługową i komunalną.