Kredyt 600tyś na budowe domu - optymalizacja wyceny

[Damian33]

Witam. 

Planujemy z narzeczoną wybudować dom na działce którą właśnie kupiliśmy. Poniżej wstępne założenia:

- wartość gruntu 100tyś zł

- projekt, pozwolenie na budowe - 20tyś zł

- kredyt 600tyś zł

 

Łączna wartość inwestycji 720tyś, 600tyś przeznaczone na budowę. W banku PKO BP dostaliśmy informacje że nieruchomości wyceniane są na poziomie 4300zł/m2 co oznacza że za 600tyś możemy wybudować dom 139m2. Z racji tego że zależy nam na nieco większym metrażu, a realne koszty budowy będą zredukowane o ok 70-100tyś zł (Stan SSO + elewacje zrobimy sam). Czy istnieje jakaś szansa na uzyskanie niższej wyceny na etapie składania wniosku? Pani w PKO BP twierdziła że nie ma takiej możliwości. 
Projekt który wybraliśmy ma 150m2, dodatkowo będziemy zmuszeni wybudować przydomową oczyszczalnie.

Dostaliśmy tylko informacje że co najwyżej nie będziemy musieli brać ostatniej transzy kredytu jeżeli faktycznie zredukujemy koszty. 

 

Niestety nie jesteśmy w stanie odłożyć do tego czasu więcej i te 120tyś wydane na działkę, projekt, pozwolenie plus koszty początkowe kredytu (ok. 20tyś w PKO BP) to maksimum.

 

Pozdrawiam.

[lzalewski]

Są banki, w których są mniejsze minimalne koszty budowy, ale:

1. Nie kalkulujcie, że coś zrobicie sami lub coś odłożycie. Zawsze może się zdarzyć sytuacja losowa, która spowoduje, że ani nie dacie rady sami budować (np. kontuzja, choroba) lub odłożyć (np. konieczność zmiany pracy, nieprzewidziane wydatki).

2. Kosztorys powinien być zrobiony z zapasem. Zawsze minimalistyczny kosztorys rozjeżdża się z realiami i niestety nigdy w dół. Zwykle dzieje się to również w przypadku, gdy z pozoru wydaje nam się, że jeszcze powinno zostać. 4300zł/m2 to nie jest dużo. Realnie powinno się kalkulować >5000zł/m2.

[Damian33]

Dziękuje za odpowiedź, na pewno to przemyślimy. 

 

Czy istnieje szansa żeby w kosztorysie nie uwzględniać wykończenia całego domu? Założenie jest takie że chcielibyśmy możliwie szybko postawić dom, wykonać tynki, wylewki w całym domu, jednak na początek chcielibyśmy wykończyć parter i się wprowadzić. Resztę chcielibyśmy zostawić na późniejszy etap w miarę powiększania rodziny. A przy okazji nie wykorzystywać ostatniej transzy i zmieszać tym samym wartość kredytu. 

Dostałem od doradcy formularz kosztorysu z PKO BP i jest tam pozycja: Wykończenie nieruchomości - Część nieruchomości (np. tylko parter) *"Przyjmuję do wiadomości, że bank sprawdzi poprawność informacji podanych przeze mnie w kosztorysie w celu realizacji inwestycji i wypłaty transz kredytu."

[lzalewski]

33 minuty temu, Damian33 napisał:

 

Czy istnieje szansa żeby w kosztorysie nie uwzględniać wykończenia całego domu?

Tak. Minimum, które trzeba uwzględnić, to stan deweloperski, który pozwala na oddanie budynku do użytkowania.

33 minuty temu, Damian33 napisał:

Założenie jest takie że chcielibyśmy możliwie szybko postawić dom, wykonać tynki, wylewki w całym domu, jednak na początek chcielibyśmy wykończyć parter i się wprowadzić. Resztę chcielibyśmy zostawić na późniejszy etap w miarę powiększania rodziny. A przy okazji nie wykorzystywać ostatniej transzy i zmieszać tym samym wartość kredytu.

Osobiście uważam, że jeśli jest to możliwe, to powinniście wykończyć nieruchomość od razu w całości:

1. Na pewno mniej w ten sposób nie wydacie.

2. W miarę powiększania się rodziny zwiększać się będą koszty, pojawiać się będą ważniejsze wydatki i trudniej będzie odłożyć na wykończenie.

3. Przy wykańczaniu pozostałych pomieszczeń siłą rzeczy zaczną się niszczyć pozostałe elementy (choćby jakieś obdrapania przy wnoszeniu materiałów). Będziecie też żyć w wiecznym bałaganie. Z doświadczenia wiem, że większość osób, które robiły częściowe wykończenie, później tego żałowała.

 

PS. PKO BP nie jest idealnym bankiem do budowy. Nie jest zły, ale są lepsze. Przy budowie domu nie mniej ważne od ceny kredytu jest podejście banku do rozliczania i wypłaty transz.

[Damian33]

27 minut temu, lzalewski napisał:

PS. PKO BP nie jest idealnym bankiem do budowy. Nie jest zły, ale są lepsze. Przy budowie domu nie mniej ważne od ceny kredytu jest podejście banku do rozliczania i wypłaty transz.

Mógłbyś rozwinąć tą kwestie? Który bank według Ciebie jest najlepszy w tej kwestii? 

[lzalewski]

Aby móc poznać ewentualne najlepsze rozwiązania zapoznaj się z poniższym tematem i wypełnij wymagany schemat:

 

[Mr Tomek]

PKO może przyjąć niższe koszty budowy ale to zależy od szczegołów transakcji.

Są banki które liczą mniej niż PKO.

Niższy kosztorys nie przełoży się niestety na niższe koszty budowy.

Tak jak Łukasz - radziłbym nie iść w kierunku wykańczania czy robienia stanu deweloperskiego fragmentami. Wiem że na dziś to będzie jakaś oszczędność ale lepiej już zapłacić te kilkanaście tys więcej i mieć tynki zrobione wszędzie.

 

Dlaczego tak skupiacie się na PKO? Czy sytuacja tego wymaga?

Jak rozumiem chodziło Ci o samodzielne budowanie SSO ale za środki z kerdytu?

 

[Damian33]

Podawałem przykład PKO z tego względu że tylko z nimi (oraz z doradcą kredytowym) mieliśmy kontakt. Posiadamy tam rachunki bankowe także było to dla nas naturalne żeby się z nimi kontaktować. 
Tak jak pisałem tynki i wylewki z całą pewnością będziemy robić od razu. Bardziej chodzi mi o to aby posadzki, łazienki na piętrze zrobić za kilka lat głównie z tego względu że na ten moment musielibyśmy jednak oszczędzać na materiałach wykończeniowych i odbiegałoby to od tego czego oczekujemy. 

 

[lzalewski]

17 minut temu, Damian33 napisał:

na ten moment musielibyśmy jednak oszczędzać na materiałach wykończeniowych i odbiegałoby to od tego czego oczekujemy. 

Jeśli zdolność pozwala, to powinniście zrobić całość. "Oszczędnościowy" wariant należy brać pod uwagę, jeśli jest problem ze zdolnością i wówczas rzeczywiście naturalną rzeczą jest, że zrobi się tyle, na ile jest stać w danym momencie. Tak jak wspomniałem wcześniej, odkładając te prace na później z całą pewnością nie będzie Was to kosztować mniej niż teraz. Nawet, jeśli uwzględnimy koszt zaciągniętego kredytu.

[Damian33]

Tak jak pisałem 600tyś to nasza zdolność i pozwoliłby to nam wybudować i wykończyć dom 150m2 - duża część prac wykonana we własnym zakresie (100% stanu SSO). Bank pozwoli nam na projekt ok. 130-135m2 (ten metraż jest max jeżeli zmieszczę się w założonym budżecie jeżeli chodzi o wszystkie formalności do pozwolenia na budowę) przy założeniu 4300zł/m2.

 

Zależy nam na tym aby jedna wybrać ten projekt 150m2 - uzyskać na niego kredyt, oraz ostatecznie wykorzystać tylko tyle kredytu ile pozwoli nam wprowadzić się na wystarczających (min. na ten moment) warunkach.

Spowodowane to jest tym że uważam że 600tyś kredyt to dla nas za dużo aby mieć spokojną głowę - wolimy budować poduszkę finansową i budżet wykończeniowy. 

 

Nie ma też co ukrywać że jeżeli będzie tylko taka możliwość to będziemy chcieli się starać o kredyt 2% który planuje rząd. (jeżeli to nie wystartuje to i tak będziemy brać tylko ok. 2 miesiące później). Z racji tego że program w teorii ma się zacząć 1 lipca chcieliśmy się to tego jak najlepiej przygotować. Dostaliśmy informację że do tego czasu najlepiej mieć działkę z pozwoleniem na budowę. 

Z tego też powodu mam dużą zagwozdkę co zrobić z wyborem projektu. 
Najbezpieczniejszą opcja (chcący załapać się na program) byłoby wybranie projektu 125-130m2 - wtedy mielibyśmy "pewność" że przy założeniu 4300zł/m2 - wycenie gruntu +- tej samej wartości jaka za niego zapłaciliśmy bank udzieliłby nam na niego kredytu (odejmując jeszcze ok. 20tyś na ubezpieczanie itp)

Natomiast na ten moment projekt który nam bardzo podpasował ma dokładnie 143,8 m2 - i tutaj pojawia się moja obawa że przy trzymaniu się przez bank kurczowo tych 4300zł/m2 braknie nam ok. 50-60 tyś wkładu własnego.

 

Pozdrawiam

 

 

 

Edytowane 2 Marca 2023 przez Damian33

[Mr Tomek]

Dlaczego cały czas piszesz 4300? Minimalny koszt budowy mkw  w PKO to 4200

 

To jednak dane na chwilę obecną - za te kilka miesięcy może być więcej

 

Jak rozumiem nie macie obecnie żadnej gotówki do pokazania?

[lzalewski]

45 minut temu, Damian33 napisał:

Tak jak pisałem 600tyś to nasza zdolność i pozwoliłby to nam wybudować i wykończyć dom 150m2

Wypełnij schemat. Policzymy to wówczas w poszczególnych bankach. To, że w PKO BP zdolność jest taka, nie oznacza, że w innych bankach nie wyjdzie to inaczej.

46 minut temu, Damian33 napisał:

Dostaliśmy informację że do tego czasu najlepiej mieć działkę z pozwoleniem na budowę.

Aby starać się o kredyt na budowę, pozwolenie musi być. 

 

Jeśli o kredyt zamierzacie starać się w lipcu/sierpniu, to myślenie o jakimkolwiek banku w tej chwili nie ma sensu.

 

[Damian33]

Ok, dzięki za odpowiedzi. 

 

Faktycznie trochę za daleko wybiegł temat jak na to na jakim etapem jesteśmy. 

Problem jaki jest dla mnie na tym etapie to tylko i wyłącznie kwestia taka czy będziemy w stanie obniżyć kosztorys bankowy tak aby w kwocie 600tyś zł można było budować te 15-20m2 większy dom. Gdyby nie program 2% pewnie w ogóle byśmy się nad tym nie zastanawiali jednak głupio by było nie wykorzystać takiej opcji. 

 

Pozdrawiam i jeszcze raz dzięki za pomoc. 

[lzalewski]

Papier wszystko przyjmie i są banki, w których da się uzyskać kredyt na tym poziomie (pod kątem kosztorysu oczywiście), np. kalkulator Millennium sugeruje koszt <500k do stanu wykończonego. Najważniejsze jest jednak, nie to co wpiszecie, a to ile faktycznie wydacie. Widziałem już wielu klientów, którzy mieli problem z rozliczeniem poszczególnych transz i uruchomieniem kolejnych, bo nie wykonali całości prac przewidzianych w danej transzy, co wynikało z niedoszacowania.

[RobertS]

I niestety wygląda to tak, że nie budujecie, bo już nie macie za co, a bank nie chce uruchomić kolejnej transzy, gdyż nie zostały wykonane wszystkie prace z poprzedniej. I koło się zamyka.

 

Gotówki, pożyczki od rodziny, chwilówki...generalnie wielki problem i stres. Nie lepiej sobie tego zaoszczędzić? Takie przypadki nie są wcale takie rzadkie.