Kredyt hipoteczny - kilka pytań

[panmac]

Dzień dobry,

Zanim przejdę do prośby o ofertę kredytu, chciałbym zapytać o kilka kwestii praktycznych.

 

1. Czy posiadanie udziałów w mieszkaniu może w jakiś sposób negatywnie wpłynąć na zdolność lub ocenę banku? Tzn. ja mam 1/4, siostra 3/4, ale to ona zajmuje się tym mieszkaniem oraz opłaca czysz i wszystkie rachunki.

 

2. Pomijając samą zdolność... czy to prawda, że banki nie zgadzają się na ratę wyższą, niż połowa wynagrodzenia netto (umowa na czas nieokreślony)?

Czyli przy 4,5 tys. netto max rata 2250, przy 6 tys. max rata 3000? Dobrze myślę? Albo odliczają koszty utrzmania i dopiero dzielą na pół? Jak w tej kwestii zachowuje się większość banków i czy są jakieś wyjątki?

 

3. Co jeszcze można zrobić, aby ułatwić wzięcie kredytu? Może, np. pozakładać konta w danych bankach i przelewać tam co miesiąc jakąś kwotę (albo ustawić przelew wynagrodzenia)? Nie wiem czy to lub coś innego może jeszcze pozytywnie wpłynąć na marżę?

 

Uporządkowałem już BIK, Infomonitor, KRD, ERIF i ZBP, więc z tym nie powinno być problemów.

 

 

Z góry dziękuję za każdą wskazówkę,

Pozdrawiam

Edytowane 21 Marca 2023 przez panmac

[lzalewski]

1. Nie.

2. Tak, wynika to z rekomendacji S. Przy czym maksymalne DTI na poziomie 50% mogą utrzymać gospodarstwa osiągające dochody powyżej średniej krajowej. W przypadku niższych dochodów wskaźnik ten nie może przekroczyć 40%.

3. Zakładając konta w różnych bankach nie poprawisz swojej sytuacji. W większości banków nie ma znaczenia, że byłeś lub nie klientem danego banku. Podstawa to mieć zdolność, czyste bazy, odpowiedni wkład własny. Jeśli te składowe będą ok, to i rozwiązanie się znajdzie. Czasem nadmierne kombinowanie może wręcz zaszkodzić.

[panmac]

@lzalewski

 

Co do pkt 3 - czytałem, że, np. w BNP Paribas mając jakiś produkt od min. 3 miesięcy dostaje się lepszą ofertę (dla klienta wewnętrznego). Lub, np. w mBanku, dla klienta wew., który ma chyba od min. pół roku wpływ 800 zł. Chyba że to jakieś stare i nieaktualne informacje?

 

Mam jeszcze trzy szybkie pytania:

 

4. W ankiecie widzę ilość osób w gospodarstwie domowym. Biorę kredyt samodzielnie i nie jestem po ślubie. Czy w takiej sytuacji podawanie dodatkowej osoby coś zmieni na plus czy może bank i tak policzy partnera jako osobne gospodarstwo domowe i finalnie to nic nie zmieni? Dzieci nie mam.

 

5. Czy wkład własny na poziomie 30, 40 lub 50% dużo zmienia jeśli chodzi o ofertę w stosunku do wkładu 20%?

 

6. Czy jakieś banki akceptują umowę zlecenie (jako dodatkową, poza umową na czas nieokreślony), która byłaby udokumentowana od 3 lub 6 miesięcy?

Edytowane 21 Marca 2023 przez panmac

[lzalewski]

29 minut temu, panmac napisał:

Co do pkt 3 - czytałem, że, np. w BNP Paribas mając jakiś produkt od min. 3 miesięcy dostaje się lepszą ofertę (dla klienta wewnętrznego). Lub, np. w mBanku, dla klienta wew., który ma chyba od min. pół roku wpływ 800 zł. Chyba że to jakieś stare i nieaktualne informacje?

Są 4 banki, które lepiej potraktują "swojego" - BNP (ten bank obecnie w ogóle nie przyjmuje wniosków od klientów zewnętrznych), mBank, PKO BP i Santander. Tylko co z tego? Różnica w ofercie jest niewielka (~0,1p.p. na marży). Zakładanie kont wszędzie, gdzie popadnie, nie ma sensu. Celowanie w jakiś bank kilka miesięcy przed składaniem wniosków też, bo oferta może się zmienić i mimo lepszego potraktowania swojego klienta, bank ten może nie być brany pod uwagę.

 

4. Jeśli partner osiąga dochody, to będzie to działać in plus. Jeśli jednak nieruchomość kupujesz tylko Ty i Twój dochód wystarczy do zdolności, to lepiej partnera do tego nie mieszać, bo co w przypadku ewentualnego rozstania? Dawno minęły już czasy, gdy single miewali w niektórych bankach problemy z uzyskaniem kredytu.

5. Zwykle pułapem robiącym różnicę jest wkład na poziomie 20%. Tylko PKO BP ma bardziej rozbudowaną siatkę marż i przy wyższym wkładzie można uzyskać lepszą ofertę, choć też niekoniecznie, ponieważ bank ten uzależnia marżę zarówno od poziomu wkładu własnego jak i wysokości kredytu.

6. Od 6 miesięcy 1 bank. W pozostałych min. 12 miesięcy.

[panmac]

5 minut temu, lzalewski napisał:

4. Jeśli partner osiąga dochody, to będzie to działać in plus. Jeśli jednak nieruchomość kupujesz tylko Ty i Twój dochód wystarczy do zdolności, to lepiej partnera do tego nie mieszać, bo co w przypadku ewentualnego rozstania? Dawno minęły już czasy, gdy single miewali w niektórych bankach problemy z uzyskaniem kredytu.

Nie wiem czy dobrze zrozumiałem, kredyt chcę wziąć samodzielnie, tzn. żeby druga osoba nie była dopisana do kredytu. Jeśli podam, że w gospodarstwie są dwie osoby, to rozumiem, że to nic nie zmieni jeśli chodzi o miesięczne koszty utrzymamia zakładane przez bank? Tzn. np. przy jednej osobie 1000 zł, a przy dwóch, np. 1500 zł/2=750 zł?

 

Ale obstawiam, że nie mogę tak liczyć skoro ta druga osoba nie będzie dopisana do kredytu, nie będzie sprawdzana jej zdolność, itp.?

[RobertS]

skoro chcesz brać kredyt sam i sam kupować to w jakim celu ta druga osoba? czy jest na Twoim utrzymaniu?

 

koszty utrzymania dla 1 osoby są inne niż dla dwóch

[panmac]

2 minuty temu, RobertS napisał:

skoro chcesz brać kredyt sam i sam kupować to w jakim celu ta druga osoba? czy jest na Twoim utrzymaniu?

 

koszty utrzymania dla 1 osoby są inne niż dla dwóch

Opisałem w poprzednim poście, w ankiecie jest punkt, w którym należy podać ilość osób w gospodarstwie domowym. Czyli biorę kredyt sam, a mieszkam z kimś, więc w teorii moje koszty utrzymania są mniejsze. Ale bank zapewne nie wie co będzie za jakiś czas i nie będzie ryzykował (?)...

[RobertS]

no właśnie "w teorii" a dla banku nie są mniejsze, możesz nawet mieszkać z rodzicami, którzy za wszystko płacą, a i tak banki policzą koszty utrzymania jak dla jednej osoby (taka jest już praktyka)

 

 

[panmac]

Rozumiem, przyszło mi na myśl jeszcze jedno pytanie dot. zdolności kredytowej.

 

Obecnie wynajmuje mieszkanie, czy bank ten koszt doda do kosztów utrzymania czy nie? Czy może składa się jakieś oświadczenie, że po kupnie mieszkania nie będzie się już tego mieszkania wynajmować?

[RobertS]

oczywiste jest (nawet banki o to pytają) czy masz zamiar zamieszkać w nabywanej nieruchomości dlatego to, że obecnie wynajmujesz nie ma żadnego znaczenia, bo i tak przecież przeniesiesz się "na swoje", ale...

 

jest jeden wyjątek: PeKaO SA, jak oświadczysz, że mieszkasz na wynajmowanym to policzą nieco wyższe koszty utrzymania, to irracjonalne, ale takie mają podejście

[Januszewski]

Gospodarstwo domowe oznacza ilość osób w rodzinie.Rodziną są dzieci i małżonek.Nie Konkubina,kochanka,rodzeństwo,Matka czy Ojciec.Jeżeli jesteś kawalerem i nawet miałbyś na utrzymaniu Konkubinę to bank nie bierze kosztów jej utrzymania i w ogóle nie wpływa to na zdolność bo bierzesz kredyt jako osoba samotna.

[RobertS]

czy konkubina będzie miała wpływ na koszty utrzymania czy nie to już zależy od wnioskującego, jeżeli oświadczy na wniosku, że jest w nieformalnym związku i druga osoba nie uzyskuje dochodu + tworzą jedno gospodarstwo domowe (bo mogą, nie muszą być w tym celu małżeństwem) to oczywiście będzie jeden dochód na dwie osoby

[lzalewski]

20 minut temu, Januszewski napisał:

Gospodarstwo domowe oznacza ilość osób w rodzinie.

Gospodarstwo domowe to niekoniecznie rodzina. Gospodarstwo domowe mogę tworzyć z kimkolwiek.

[Januszewski]

10 minut temu, RobertS napisał:

czy konkubina będzie miała wpływ na koszty utrzymania czy nie to już zależy od wnioskującego, jeżeli oświadczy na wniosku, że jest w nieformalnym związku i druga osoba nie uzyskuje dochodu + tworzą jedno gospodarstwo domowe (bo mogą, nie muszą być w tym celu małżeństwem) to oczywiście będzie jeden dochód na dwie osoby

Nie ma żadnego obowiązku informowania banku,że żyje w związku nieformalnym a jego partnerka jest bezrobotna.

Jak najbardziej może oświadczyć,że tworzy osobne gospodarstwo domowe jako kawaler a dziewczyna tworzy drugie osobne gospodarstwo domowe jako panna.

I bedą tworzyć dwa osobne gospodarstwa domowe w jednym mieszkaniu.

 

[RobertS]

nie ma, ale przecież można, skoro wnioskujący ma takie życzenie

 

3 minuty temu, Januszewski napisał:

I bedą tworzyć dwa osobne gospodarstwa domowe w jednym mieszkaniu.

było coś takiego kiedyś na jednym wniosku, nazywało się to kohabitacja i nawet pracownicy banku nie mieli pojęcia o co dokładnie autorowi chodziło...

[Januszewski]

Swoją drogą-mieliście przypadki,że ktoś chciał zataić posiadanie małżonka czy dzieci? Mam rozumieć,że w takim przypadku jest to wyłudzenie kredytu?

[lzalewski]

Tak, to podanie fałszywych danych, w skrócie w celu wyłudzenia. Z takimi praktykami spotkał się pewnie każdy pośrednik. Znam też przypadki, gdy to doradcy (zarówno zewnętrzni jak i pracujący w bankach) namawiali klientów do takich kroków.

[RobertS]

tak jak napisał Łukasz, różnych "przypadków" pewnie każdy sporo widział, pomysłowość klientów (i nie tylko) nie ma granic

 

byłem kiedyś nawet wzywany na świadka w takiej sprawie, nic przyjemnego, jeden bank da negata jak taka "niezgodność" wyjdzie, a inny zgłosi próbę wyłudzenia (art. 297 KK) do prokuratury

[lzalewski]

3 minuty temu, RobertS napisał:

jeden bank da negata jak taka "niezgodność" wyjdzie, a inny zgłosi próbę wyłudzenia (art. 297 KK) do prokuratury

Znam też przypadek odebrania uprawnień pośrednikowi przez jeden z banków za wskazanie klientowi takiego rozwiązania.

[RobertS]

to ja o takich przypadkach słyszałem nawet kilku + jedna (znana osobiście) wiązała się z rozwiązaniem umowy pośrednictwa

 

ps

ale nie kojarzę żadnej sytuacji, aby to pracownik banku poniósł konsekwencje, chociaż to co czasem klienci opowiadają (po wizycie w banku) jest przerażające!

[lzalewski]

2 minuty temu, RobertS napisał:

jedna (znana osobiście) wiązała się z rozwiązaniem umowy pośrednictwa

Być może myślimy o tym samym przypadku (pośredniczka z Poznania).

[Januszewski]

Tylko tak na zdrowy rozsądek-ktoś wyłudził kredyt ale go grzecznie spłaca.Bank dostaje donos,że kredyt był przyznany na podstawie fałszywych dokumentów/oświadczeń.Jaka jest praktyka banków? Donos do prokuratury i automatyczne rozwiązanie umowy kredytowej z wezwaniem do zwrotu kwoty kredytu w ciągu 7 dni? 

Tylko,że bank nic na tym nie zyska bo,nikt nie zwróci mu np.pół miliona na zawołanie a kredytobiorca dopiero zacznie kombinować-praca na czarno i będzie nieściągalny.A licytacja nieruchomości i sprawa w sądzie to są dla banku duże koszty.

Jeżeli normalnie spłaca to ja jako Dyrektor banku bym w ogóle nie reagował bo to będą same straty.A,że jest jest gangsterem czy ma lipną umowę o pracę to mnie nie interesuje.

Banków w Szwajcarii w ogóle nie interesuje,że są prawdopodobnie największą pralnią brudnych pieniędzy na świecie.

 

 

[lzalewski]

Takie rzeczy wychodzą na światło dzienne już na etapie analizy wniosku kredytowego.

[Stolaz]

7 godzin temu, Januszewski napisał:

(...) Tylko tak na zdrowy rozsądek-ktoś wyłudził kredyt ale go grzecznie spłaca (...)

Tutaj chodzi o sam fakt/czyn.

To jest podstawa funkcjonowania państwa prawa, banki są instytucjami zaufania publicznego i abstrahując od pewnych kruczków (np. różne interpretacje przy okazji wyroku tsue w związku ze zwrotami prowizji) jednak muszą reagować przy okazji tak skrajnego obniżenia standardów. Idąc tym tokiem myślenia (tak na zdrowy rozsądek) - za chwilę będzie można przymknąć oko na kradzież czy doprowadzenie do niekorzystnego rozporządzenia mieniem jeśli okradanym jest ktoś nieprzyzwoicie bogaty, a łup a w całości idzie na cele dobroczynne. 

 

 

7 godzin temu, Januszewski napisał:

Jaka jest praktyka banków? Donos do prokuratury i automatyczne rozwiązanie umowy kredytowej z wezwaniem do zwrotu kwoty kredytu w ciągu 7 dni? 

Finalnym etapem jest wyrok sądu. Bank ma prawo wypowiedzieć umowę i dochodzić "naprawienia szkody".

 

7 godzin temu, Januszewski napisał:

 Tylko,że bank nic na tym nie zyska bo,nikt nie zwróci mu np.pół miliona na zawołanie a kredytobiorca dopiero zacznie kombinować-praca na czarno i będzie nieściągalny.A licytacja nieruchomości i sprawa w sądzie to są dla banku duże koszty.

Jeżeli normalnie spłaca to ja jako Dyrektor banku bym w ogóle nie reagował bo to będą same straty.A,że jest jest gangsterem czy ma lipną umowę o pracę to mnie nie interesuje.

Banków w Szwajcarii w ogóle nie interesuje,że są prawdopodobnie największą pralnią brudnych pieniędzy na świecie.

 

 

Nie zysk jest tutaj główną ideą tylko minimalizacja straty - także wizerunkowej. Podkreślę, że przy okazji złamania prawa, bank musi zareagować. Jeśli ktoś wchodzi w związek małżeński w ramach wspólnoty majątkowej - może korzystać z przywilejów (np. zwroty podatkowe), ale musi też wypełniać obowiązki (zgoda przy kredycie powyżej pewnej kwoty lub uwzględnianie współmałżonka jako członka gospodarstwa). Dodatkowo nie byłbym tutaj takim optymistą w kontekście postawienia sprawy tak, że to bank będzie miał problemy. Problemy przede wszystkim będzie miał klient - zostanie zlicytowany, skazany wyrokiem karnym, będzie musiał żyć z widmem wieloletniej egzekucji komorniczej (plus podwojenie/potrojenie długu), która skutecznie jest w stanie odebrać "radość życia" (patrz wątek "dla zadłużonych"). Fajnie się mówi "ktoś będzie kombinował i żył na czarno" tylko pytanie, czy faktycznie da się żyć na marginesie przez naście lat, gdzie np. niezapowiedziany problem stomatologiczny urasta do rangi wyzwania życiowego (nie wspominając o przejściu do szarej strefy i pozbycie się ubezpieczenia). Bank sobie da radę, najwyżej podwyższy o jakaś część procenta marżę i zrekompensuje w/w.  

 

 

 

 

Edytowane 22 Marca 2023 przez Stolaz

[panmac]

Nasunęły mi się jeszcze dwa pytania. Byłbym wdzięczny za wyjaśnienie.

 

1. Czy prowizja (jako koszt początkowy) dla kredytu hipotecznego jest zwracana proporcjonalnie w przypadku wcześniejszej spłaty lub refinansowania? Czytałem, że tak na prawdę nie ma jeszcze rozstrzygnięcia SN, ale może wiecie jak w praktyce podchodzą do tego banki?

 

2. I jak to wygląda przy ubezpieczeniach? Czasami w kosztach początkowych pobierane są składki za dajmy na to 4 lata, np. ubezpieczenie na życie czy od utraty pracy. Czy tutaj należy nam się zwrot po wcześniejszej całkowotej spłacie? Jeśli tak, to czy musimy osobno wypowiedzieć umowę u ubezpieczyciela czy może zwrócić się do banku?