Maksymalna zdolność kredytowa na budowę domu

[stefan02]

Witam,

Mam zakupioną działkę i planujemy budowę domu, prośba o przeliczenie maksymalnej zdolności kredytowej.

 

1.Waluta kredytu - PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 30 lat

3.Wysokość kredytu - maksymalna zdolność 

4.Wkład własny - działka w Gdańsku o wartości ok. 600 tysięcy.

5.Wartość nieruchomości - 

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* -

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - własność 

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 298m2 z garażem bez piwnicy

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Gdańsk 

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - brak

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 1

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 28

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - brak obciążeń i kart kredytowych

14.Historia w BIK - nigdy nie sprawdzałem.

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy -

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy -

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy -

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy -

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy -

20.Działalność gospodarcza** - programista, wytwarzanie oprogramowania

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - działalność od 2019 roku natomiast od 2022 ryczałt.

 

pit 28 2022 rok - 271,640zł na rękę po odliczeniu ZUS, składek zdrowotnych, VAT, PPE

Pit 28 2023 rok - 344,777zł na rękę po odliczeniu ZUS, składek zdrowotnych, VAT, PPE

Styczeń 2024 - 37 155zł ( tutaj bez zapłacenia PPE oraz zaliczek ZUS, zdrowotnej)

Luty 2024 - 32 500zł (tutaj bez zapłacenia PPE oraz zaliczek ZUS, zdrowotnej)

 

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** -

23.Wykonywany zawód - programista

24.Bank w którym posiadane jest konto - mBank

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak firmowe

26.Oprocentowanie stałe/zmienne - tutaj cały czas się zastanawiam

27.Inne istotne informacje - planuje nadpłacać kredyt i spłacić go całkowicie przed czasem.

[lzalewski]

21 - podaj wysokość przychodów ogółem oraz stawkę ryczałtu.

[stefan02]

7 minut temu, lzalewski napisał(a):

21 - podaj wysokość przychodów ogółem oraz stawkę ryczałtu.

Pit 2022- przychód bez odliczenia podatku PPE i składek (ZUS, zdrowotne)

- 308 614zł (stawka 12%)

- 11 978zł (stawka 17% - prawa autorskie)

 

Pit 2023 - przychód bez odliczenia podatku PPE i składek (ZUS, zdrowotne)

- 394 263zł (stawka 12%)

- 20 751zł (stawka 17% - prawa autorskie)

[lzalewski]

298m2 to powierzchnia użytkowa czy całkowita?

 

Maksymalna zdolność jest na poziomie około 1,3mln. Im bliżej tej kwoty, tym oczywiście mniejsze możliwości.

[stefan02]

11 minut temu, lzalewski napisał(a):

298m2 to powierzchnia użytkowa czy całkowita?

 

Maksymalna zdolność jest na poziomie około 1,3mln. Im bliżej tej kwoty, tym oczywiście mniejsze możliwości.

298m2 to powierzchnia z garażem, założyć można że garaż będzie miał 42-45m2.

 

Czy możliwe jest że mimo większego zarobku w roku 2023 niż w 2022 zdolność mi spadła ? Wyliczenia były robione w październiku 2023 i kształtowała się wtedy na poziomie 1,45mln (Alior/ING)

 

Czy może być za to odpowiedzialne liczenie dochodu wyłączenie z 2 ostatnich lat czyli tylko z ryczałtu ? W 2023 roku był brany rok 2021 gdzie byłem na liniowym ale tam dochód był ok. 100tysiecy mniejszy niż w 2022 roku, więc w porównaniu do 2023 gdzie podniesiony został o praktycznie kolejne 100k to przepaść.

[lzalewski]

4 godziny temu, stefan02 napisał(a):

Czy możliwe jest że mimo większego zarobku w roku 2023 niż w 2022 zdolność mi spadła ? Wyliczenia były robione w październiku 2023 i kształtowała się wtedy na poziomie 1,45mln (Alior/ING)

 

Tak, to możliwe. Zdolność liczyłem w kalkulatorze Aliora właśnie.

4 godziny temu, stefan02 napisał(a):

Czy może być za to odpowiedzialne liczenie dochodu wyłączenie z 2 ostatnich lat czyli tylko z ryczałtu ? W 2023 roku był brany rok 2021 gdzie byłem na liniowym ale tam dochód był ok. 100tysiecy mniejszy niż w 2022 roku, więc w porównaniu do 2023 gdzie podniesiony został o praktycznie kolejne 100k to przepaść.

Dla ryczałtu dochód liczony jest zupełnie inaczej niż dla KPiR. Nie da się tego odnieść 1:1. W większości przypadków przy KPiR w kalkulacjach bankowych wychodzi wyższy dochód niż dla tych samych danych przy ryczałcie.

[stefan02]

17 minut temu, lzalewski napisał(a):

Tak, to możliwe. Zdolność liczyłem w kalkulatorze Aliora właśnie.

Dla ryczałtu dochód liczony jest zupełnie inaczej niż dla KPiR. Nie da się tego odnieść 1:1. W większości przypadków przy KPiR w kalkulacjach bankowych wychodzi wyższy dochód niż dla tych samych danych przy ryczałcie.

Nie rozumiem jak to jest liczone, w październiku był brany dochód z kpir z 2021 roku gdzie dochód był poniżej 200 tysięcy jeszcze przed odliczeniem kosztów, więc wychodzi na to że mimo zwiększonego dochodu o łącznie prawie 200 tysięcy spadła mi zdolność o 200 tysięcy...

 

Czy w takim razie zdolność nadal będzie malała? Obecnie zmieniłem klienta więc jest szansa że dochód będzie przez 3 miesiące niższy o 10 - 20% w porównaniu średnio miesięcznie do 2023 więc zdolność spadnie jeszcze niżej ?

 

Z góry dziękuję za odpowiedź.

------------------------------- dodano 11 minut później -------------------------------

Jak to wygląda z dokumentami do kredytu ? Do 30 kwietnia jest termin na rozliczenie ryczałtu czy do tego czasu jest możliwość przeliczania zdolności jeszcze na podstawie 2021 2022 i 2023 roku nie rozliczonego pitem ? Może w takim przypadku zdolność będzie na poprzednim poziomie ?

Edytowane 15 Marca 2024 przez stefan02

[lzalewski]

9 minut temu, stefan02 napisał(a):

Nie rozumiem jak to jest liczone, w październiku był brany dochód z kpir z 2021 roku gdzie dochód był poniżej 200 tysięcy jeszcze przed odliczeniem kosztów, więc wychodzi na to że mimo zwiększonego dochodu o łącznie prawie 200 tysięcy spadła mi zdolność o 200 tysięcy...

 

Czy w takim razie zdolność nadal będzie malała? Obecnie zmieniłem klienta więc jest szansa że dochód będzie przez 3 miesiące niższy o 10 - 20% w porównaniu średnio miesięcznie do 2023 więc zdolność spadnie jeszcze niżej ?

Mylisz dochody z przychodem. W przypadku KPiR wyliczenie dochodu jest sprawą dość prostą, aczkolwiek każdy bank nieco inaczej mimo wszystko ten dochód wyliczy, ponieważ weźmie go za inne okresy. W przypadku ryczałtu sprawa się komplikuje, ponieważ bank w większości przypadków nie jest w stanie ustalić faktycznego dochodu (przy ryczałcie nie księguje się kosztów). W części banków wysokość dochodu przy ryczałcie zależy od stawki, w innych bankach od PKD, w jeszcze innych jest to określony % przychodu niezależnie od stawki ryczałtu. 

Banki w czasie mają też prawo do zmian w zakresie liczenia zdolności kredytowej i to się dość często zdarza. Nie wiem też czy poprzednim razem miałeś dobrze policzoną zdolność kredytową.

Jeśli będziesz mieć spadek przychodów, to siłą rzeczy Twoja zdolność spadnie.

 

Przeliczyłem zdolność jeszcze raz. W Aliorze jest ona na poziomie 1,37mln (przy założeniu optymalnego scoringu), w ING 1,5mln, przy czym ING też potrafi różnie podejść. Wczoraj dostałem dla klienta decyzję kredytową na kwotę ~780k, gdzie zdolność wychodziła mu na ~1,5mln, a wnioskowaliśmy o 1,4mln.

[stefan02]

9 minut temu, lzalewski napisał(a):

Mylisz dochody z przychodem. W przypadku KPiR wyliczenie dochodu jest sprawą dość prostą, aczkolwiek każdy bank nieco inaczej mimo wszystko ten dochód wyliczy, ponieważ weźmie go za inne okresy. W przypadku ryczałtu sprawa się komplikuje, ponieważ bank w większości przypadków nie jest w stanie ustalić faktycznego dochodu (przy ryczałcie nie księguje się kosztów). W części banków wysokość dochodu przy ryczałcie zależy od stawki, w innych bankach od PKD, w jeszcze innych jest to określony % przychodu niezależnie od stawki ryczałtu. 

Banki w czasie mają też prawo do zmian w zakresie liczenia zdolności kredytowej i to się dość często zdarza. Nie wiem też czy poprzednim razem miałeś dobrze policzoną zdolność kredytową.

Jeśli będziesz mieć spadek przychodów, to siłą rzeczy Twoja zdolność spadnie.

 

Przeliczyłem zdolność jeszcze raz. W Aliorze jest ona na poziomie 1,37mln (przy założeniu optymalnego scoringu), w ING 1,5mln, przy czym ING też potrafi różnie podejść. Wczoraj dostałem dla klienta decyzję kredytową na kwotę ~780k, gdzie zdolność wychodziła mu na ~1,5mln, a wnioskowaliśmy o 1,4mln.

Jeżeli chodzi o ING to straszna różnica w przypadku tego co wychodzi z zdolności a to ile kredytu chcieli udzielić. Czy często się zdarza tak w ING ? Słyszałem że jeżeli chodzi o hipotekę to dużo osób poleca ING za warunki itd. Takie obniżenie zdolności przez ING było czymś konkretnym podyktowane czy to wyłącznie interpretacja ING i nie udzielają informacji dlaczego mimo zdolności na poziomie 1.5mln analityk przyznaje maksymalnie 800k ?

 

Zastanawiam się czy w przypadku tych stawek (12 oraz 17%, od 2024 roku mam stawkę wyłącznie 12% PKD przez cały okres funkcjonowania działalności 62.01.Z) mogą postąpić podobnie ?

[lzalewski]

1 minutę temu, stefan02 napisał(a):

Jeżeli chodzi o ING to straszna różnica w przypadku tego co wychodzi z zdolności a to ile kredytu chcieli udzielić. Czy często się zdarza tak w ING ? Słyszałem że jeżeli chodzi o hipotekę to dużo osób poleca ING za warunki itd. Takie obniżenie zdolności przez ING było czymś konkretnym podyktowane czy to wyłącznie interpretacja ING i nie udzielają informacji dlaczego mimo zdolności na poziomie 1.5mln analityk przyznaje maksymalnie 800k ?

Nie zdarza się to często, ale się zdarza. Czekam teraz na uzasadnienie ze strony ING. Czasem klient zostaje potraktowany jako klient podwyższonego ryzyka i wówczas zdolność drastycznie spada. Chcę się upewnić czy to ten przypadek, czy powód był inny.

3 minuty temu, stefan02 napisał(a):

Zastanawiam się czy w przypadku tych stawek (12 oraz 17%, od 2024 roku mam stawkę wyłącznie 12% PKD przez cały okres funkcjonowania działalności 62.01.Z) mogą postąpić podobnie ?

ING nie patrzy na stawki ryczałtu przy wyliczaniu zdolności. Bierze pod uwagę przychód i branżę prowadzonej działalności.

[stefan02]

8 minut temu, lzalewski napisał(a):

Nie zdarza się to często, ale się zdarza. Czekam teraz na uzasadnienie ze strony ING. Czasem klient zostaje potraktowany jako klient podwyższonego ryzyka i wówczas zdolność drastycznie spada. Chcę się upewnić czy to ten przypadek, czy powód był inny.

ING nie patrzy na stawki ryczałtu przy wyliczaniu zdolności. Bierze pod uwagę przychód i branżę prowadzonej działalności.

Rozumiem, często słyszałem o sytuacjach właśnie w bankach że zdolność też drastycznie spadała ze względu na lokalizację inwestycji, czy to prawda ?

 

Jeżeli tak to wydaje mi się ze akurat co do Trójmiasta czy mojej branży i PKD powinienem być raczej pozytywnej myśli ?

 

Dziękuję jeszcze raz za odpowiedzi.

[lzalewski]

Teraz, stefan02 napisał(a):

Rozumiem, często słyszałem o sytuacjach właśnie w bankach że zdolność też drastycznie spadała ze względu na lokalizację inwestycji, czy to prawda ?

Bardziej chodzi pewnie o wartość nieruchomości. Nie słyszałem, aby kwota była obniżona ze względu na lokalizację. Mogła być ewentualnie zupełna odmowa z tego powodu, co też mi się zdarzało.

1 minutę temu, stefan02 napisał(a):

Jeżeli tak to wydaje mi się ze akurat co do Trójmiasta czy mojej branży i PKD powinienem być raczej pozytywnej myśli ?

Akurat klient, o którym pisałem wyżej to też programista.

[stefan02]

1 minutę temu, lzalewski napisał(a):

Bardziej chodzi pewnie o wartość nieruchomości. Nie słyszałem, aby kwota była obniżona ze względu na lokalizację. Mogła być ewentualnie zupełna odmowa z tego powodu, co też mi się zdarzało.

Akurat klient, o którym pisałem wyżej to też programista.

To teraz się przestraszyłem, natomiast jeżeli chodzi o grupę podwyższonego ryzyka do zaliczają tam programistów ? Do teraz myślałem że dla banków to jednak jeden z najbardziej pewnych dochodów i branż jeżeli chodzi o kredyt, czy można liczyć na informacje za jakiś czas jak rozstrzygnęła się tą sprawa ?

 

W moim przypadku również braliśmy pod uwagę najbardziej ING i chcieliśmy również wnioskować o 1.4-1.5mln... także zaczynam się bać...

[lzalewski]

1 minutę temu, stefan02 napisał(a):

To teraz się przestraszyłem, natomiast jeżeli chodzi o grupę podwyższonego ryzyka do zaliczają tam programistów ? Do teraz myślałem że dla banków to jednak jeden z najbardziej pewnych dochodów i branż jeżeli chodzi o kredyt,

 

To bardziej złożona kwestia i nie jest zero-jedynkowa. Dwóch pozornie podobnych klientów może być przez bank inaczej ocenionych. Wpływ na podejście banku może mieć wiele czynników, np. również adres zamieszkania. Jeśli np. na Twojej ulicy jest ponadprzeciętna ilość osób słabo spłacających swoje zobowiązania, to może to być podstawa do zakwalifikowania Ciebie do grupy podwyższonego ryzyka, mimo że Ty sam jesteś wzorowym kredytobiorcą.

Dla programistów (z resztą nie tylko) w dodatku mogą zbliżać się też gorsze czasy ze względu na AI, które w opinii wielu osób może wyrzucić z rynku pracy część osób.

6 minut temu, stefan02 napisał(a):

czy można liczyć na informacje za jakiś czas jak rozstrzygnęła się tą sprawa ?

Musiałbyś mi się przypomnieć za jakiś tydzień/dwa. Nie musisz też odnosić sprawy jednego klienta do swojej. Jak napisałem wyżej, nie musi to mieć przełożenia na Twoją sytuację. 

[stefan02]

2 minuty temu, lzalewski napisał(a):

To bardziej złożona kwestia i nie jest zero-jedynkowa. Dwóch pozornie podobnych klientów może być przez bank inaczej ocenionych. Wpływ na podejście banku może mieć wiele czynników, np. również adres zamieszkania. Jeśli np. na Twojej ulicy jest ponadprzeciętna ilość osób słabo spłacających swoje zobowiązania, to może to być podstawa do zakwalifikowania Ciebie do grupy podwyższonego ryzyka, mimo że Ty sam jesteś wzorowym kredytobiorcą.

Dla programistów (z resztą nie tylko) w dodatku mogą zbliżać się też gorsze czasy ze względu na AI, które w opinii wielu osób może wyrzucić z rynku pracy część osób.

Musiałbyś mi się przypomnieć za jakiś tydzień/dwa. Nie musisz też odnosić sprawy jednego klienta do swojej. Jak napisałem wyżej, nie musi to mieć przełożenia na Twoją sytuację. 

Jeżeli chodzi o lokalizację i nie spłacających w tamtym okręgu ludzi to nie miałem pojęcia że takie coś może wpływać na zdolność.

 

Co do AI to wkład tego w programowanie jest obecnie mocno przeceniany, mocno popularyzowane w ostatnich miesiącach a tak na prawdę istnieje to od wielu wielu lat, faktycznie jeżeli chodzi o obecne czasy to ostatnio zaczęło to mieć jakiś wpływ na zatrudnienie ale bardziej na podstawowym poziomie, na poziomie wyższym nie ma to żadnego przełożenia, natomiast jeżeli chodzi o wpływ na zwolnienia programistów z podstawowymi umiejętnościami to faktycznie pewnie może mieć to przełożenie potem na to jak bank będzie właśnie patrzył na pryzmat zwolnień przez zwolnienia ludzi z podstawową wiedzą.

 

Jeżeli chodzi o zdolność to może jest dla mnie jeszcze szansa w takim razie, może nie będzie tak źle.

 

Postaram się tutaj przypomnieć w tym temacie by dowiedzieć się jak rozstrzygnęła się tamta sprawa.

 

Dziękuję jeszcze raz za pomoc.

[lzalewski]

24 minuty temu, stefan02 napisał(a):

Jeżeli chodzi o lokalizację i nie spłacających w tamtym okręgu ludzi to nie miałem pojęcia że takie coś może wpływać na zdolność.

Ja do pewnego momentu też. Kiedyś przypadkiem miałem okazję porozmawiać o tym z analityczką pracującą w dziale AFT banku. 

[stefan02]

13 godzin temu, lzalewski napisał(a):

Ja do pewnego momentu też. Kiedyś przypadkiem miałem okazję porozmawiać o tym z analityczką pracującą w dziale AFT banku. 

Witam,

Mam jeszcze pytanie, po wczorajszej rozmowie przeanalizowałem sobie możliwe scenariusze i przypomniało mi się że sąsiedzi za nami (ich działka jest za nami i graniczy z nami ale jest na innej ulicy) mają postępowania egzekucyjne komornicze co prawda są to postępowania z 2012-18 roku, ostatnie 2018 - sprawdzane przez księgę wieczystą tych sąsiadów - wszystkie wpisy, natomiast w aktualnej księdze w sensie na dzień dzisiejszy tych wpisów już nie ma, zostały wykreślone ale mimo wszystko czy to może mieć też wpływ na nasz kredyt hipoteczny ? Czy po takim czasie jednak nie ma to już znaczenia ?

Edytowane 16 Marca 2024 przez stefan02

[lzalewski]

Pewnie nie będzie miało to wpływu. 

Nie przejmuj się na wyrost tym, co wczoraj pisałem. Chodziło mi wyłącznie o to, że bank ma prawo odmówić lub zmniejszyć kwotę kredytu z różnych powodów. Kłopoty jednej osoby, nie muszą mieć przełożenia na Twoją sytuację. W drugą stronę również - to, że ktoś w podobnej do Twojej sytuacji problemów nie miał, nie musi oznaczać, że Ty problemów też mieć nie będziesz.

[stefan02]

2 godziny temu, lzalewski napisał(a):

Pewnie nie będzie miało to wpływu. 

Nie przejmuj się na wyrost tym, co wczoraj pisałem. Chodziło mi wyłącznie o to, że bank ma prawo odmówić lub zmniejszyć kwotę kredytu z różnych powodów. Kłopoty jednej osoby, nie muszą mieć przełożenia na Twoją sytuację. W drugą stronę również - to, że ktoś w podobnej do Twojej sytuacji problemów nie miał, nie musi oznaczać, że Ty problemów też mieć nie będziesz.

Rozumiem, dziękuję jeszcze raz za wytłumaczenie.

 

Postaram się odezwać w tym temacie za jakiś czas by dowiedzieć się z ciekawości jak wyjaśniła się ta sytuacja z ING 

 

Pozdrawiam.

[stefan02]

W dniu 16.03.2024 o 17:25, lzalewski napisał(a):

Pewnie nie będzie miało to wpływu. 

Nie przejmuj się na wyrost tym, co wczoraj pisałem. Chodziło mi wyłącznie o to, że bank ma prawo odmówić lub zmniejszyć kwotę kredytu z różnych powodów. Kłopoty jednej osoby, nie muszą mieć przełożenia na Twoją sytuację. W drugą stronę również - to, że ktoś w podobnej do Twojej sytuacji problemów nie miał, nie musi oznaczać, że Ty problemów też mieć nie będziesz.

Witam,

 

Chciałem się dowiedzieć czy może coś już wiadomo na temat sprawy klienta w ING ? Czemu analityk tak obniżył zdolność, czy udało się uzyskać już jakaś informację ?

 

Z góry dziękuję za odpowiedź.

[lzalewski]

Podniesione ryzyko. ING wówczas obniża maksymalne możliwe DTI.

[stefan02]

Teraz, lzalewski napisał(a):

Podniesione ryzyko. ING wówczas obniża maksymalne możliwe DTI.

Właśnie jak to jest z tym DTI ? Z tego co mi kolega starający się o kredyt w ING tłumaczył to jest wskaźnik dochodu w procentach jaki bank bierze na wykorzystanie przy spłacaniu kredytu, czy to prawda ?

 

Jak to wygląda z tym DTI ? Słyszałem że kalkulator ING jest taki że nie można tego zmienić a analitycy banku ING przy działalności automatycznie lubią sobie zbić te DTI nawet do 40%, czy to prawda, czy jednak to wygląda trochę inaczej w zależności od rodzaju działalności ?

 

Dziękuję za odpowiedź.

[lzalewski]

DTI to stosunek zobowiązań do dochodów. To nie jest tak, że analityk ING sam z siebie ogranicza maksymalny jego poziom. Z reguły robi to system na podstawie całokształtu oceny klienta. Analityk nie może tego też sam z siebie wówczas podnieść. 

4 godziny temu, stefan02 napisał(a):

czy jednak to wygląda trochę inaczej w zależności od rodzaju działalności ?

To nie kwestia rodzaju działalności czy też źródła dochodu w ogóle. To wynik całokształtu oceny klienta. Czasem może to być rzeczywiście PKD, ale zwykle kryje się za tym coś więcej.

[stefan02]

Godzinę temu, lzalewski napisał(a):

DTI to stosunek zobowiązań do dochodów. To nie jest tak, że analityk ING sam z siebie ogranicza maksymalny jego poziom. Z reguły robi to system na podstawie całokształtu oceny klienta. Analityk nie może tego też sam z siebie wówczas podnieść. 

To nie kwestia rodzaju działalności czy też źródła dochodu w ogóle. To wynik całokształtu oceny klienta. Czasem może to być rzeczywiście PKD, ale zwykle kryje się za tym coś więcej.

To wygląda tak że to system już na tej pierwszej wycenie zdolności oblicza i potem ewentualnie analityk się do tego odnosi ?

 

Dziękuję za wytłumaczenie

[lzalewski]

Ujmując to w uproszczeniu - tak.