Niezależny operat szacunkowy w mBanku

[mjk92]

Witam,

Może będziecie mogli mi pomóc. Jestem w trakcie przyznawania kredytu hipotecznego w mBanku. Została potwierdzona moja zdolność, wszystko niby ok - ale na etapie wyceny nieruchomości/operatu szacunkowego zleconego przez bank, mieszkanie zostało wycenione kilkadziesiąt tysięcy mniej. Mieszkanie za niecałe 190 tys, wyceniono na ok. 140, więc różnica jest znaczna, bo nie mówimy tu o nieruchomościach za jakieś miliony ? Jest to rynek pierwotny, więc cena ustalana przez dewelopera i jest na przeciętnym poziomie w tych okolicach, a nawet z tych niższych (7 tys/m2). Wiem, że przy operacie szacunkowym liczy się transakcje z jakiegoś konkretnego okresu, może akurat w tym czasie ich nie było, lub rzeczoznawca miał jakieś stare dane, ciężko powiedzieć - chociaż w tych okolicach buduje się dużo, również przez tego samego dewelopera. Doradca zaproponował wzięcie kredytu na wykończenie, żeby podwyższyć wartość mieszkania i jest to jakaś opcja, ale jeszcze chciałem rozważyć wykonanie operatu szacunkowego, takiego niezależnego od tego przeprowadzonego przez bank/lub kogoś, komu bank to zlecił. Nie jestem przekonany, czy to coś pomoże - jeśli brak jest jakichś danych, to pewnie wycena wyjdzie podobna u innego rzeczoznawcy? No i kwestia, czy bank zaakceptuje taki 'zewnętrzny' operat? Nikt mi jednoznacznie nie potrafi odpowiedzieć, może będziecie mogli mi coś doradzić z Waszego doświadczenia.

Pozdrawiam

Edytowane 16 Czerwca 2021 przez mjk92

[lzalewski]

mBank nie akceptuje zewnętrznych operatów.

[mjk92]

Dziękuję za szybką odpowiedź. Czyli mam dwa wyjścia - albo większy kredyt ze środkami na wykończenie, albo wycofać ten wniosek i złożyć w innych bankach. Kwestia tylko, czy nie będzie powtórki z rozrywki - czy rzeczoznawcy w innych bankach nie wycenią tego mieszkania podobnie, mając podobne dane?

[RobertS]

Najlepiej wybierz banki, które akceptują zewn. operaty. Zleć wykonanie i wtedy się okaże czy inni rzeczoznawcy będą takiego samego zdania co ten w mBanku. 

 

Złóż min. 2 kolejne wnioski, skoro mBank to był jedyny.

[lzalewski]

Wniosek był składany tylko do jednego banku? To podstawowy błąd.

mBank jest dość nieprzewidywalny w przypadku wycen szczególnie na rynku pierwotnym. Znam przykłady, gdzie wycenę podobnie jak u Ciebie zaniżył w przypadkach, gdy inne banki z wyższą wartością problemu nie miały. Znam również przypadki odwrotne, gdy mBank wyceniał nieruchomość na tak wysokim poziomie, że żaden rzeczoznawca z rynku nie chciał się nawet do niego zbliżyć.

[mjk92]

Składałem tylko do mBanku z  jednej przyczyny - jestem zatrudniony na podst. umowy zlecenie i to był jedyny bank akceptujący to źródło dochodu i jednocześnie 10% wkładu. Była to dla mnie najwygodniejsza opcja i przynajmniej teoretycznie dosyć pewna, 20% wkładu oznaczało pozbycie się wszystkich oszczędności, a problemu z wyceną/operatem kompletnie nie przewidziałem ?

 

Czyli zostaje mi znalezienie banku akceptującego jednocześnie um. zlecenie jako główne źródło dochodu (z 20% wkładem) oraz ewentualny zewnętrzny operat. O ile mam aktualną wiedzę, poza mBankiem - żaden bank nie akceptuje um. zlecenie i 10% wkładu?

Edytowane 16 Czerwca 2021 przez mjk92

[RobertS]

wypełnij schemat, pomożemy:

 

 

[mjk92]

1.Waluta kredytu -  PLN

2.Pożądana długość okresu kredytowania - 360 miesięcy

3.Wysokość kredytu - 153500

4.Wkład własny - 38500

5.Wartość nieruchomości - 192000

6.Rynek pierwotny / rynek wtórny* - pierwotny

7.Rodzaj nieruchomości / rodzaj własności - mieszkanie / własność

8.Powierzchnia użytkowa nieruchomości - 26.47 m2

9.Lokalizacja nieruchomości (województwo / miasto) - Reda (okolice Trójmiasta)

10.Obecny stan zaawansowania inwestycji - 20%

11.Łączna liczba osób w gospodarstwie domowym - 1

12.Wiek kredytobiorcy / kredytobiorców - 28

13.Aktualne obciążenia kredytowe (limity, karty kredytowe,chwilówki, wysokość rat) - brak

14.Historia w BIK - brak, nie było żadnych pożyczek

15.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 3 miesięcy - nie dotyczy

16.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 6 miesięcy - nie dotyczy

17.Umowa o pracę: Średni dochód netto na rodzinę z 12 miesięcy - nie dotyczy

18.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 6 miesięcy - 2400 zł  z um. zlecenie

19.Umowa zlecenie / o dzieło:Średni wpływ na rachunek na rodzinę z 12 miesięcy - 2500 zł  z um. zlecenie

20.Działalność gospodarcza** - nie dotyczy

21.Okres trwania obecnego dochodu w tył*** - 18 miesięcy, od 01.01.2020

22.Okres trwania obecnego dochodu w przód*** - 6 miesięcy (do 31.12.2021)

23.Wykonywany zawód - pracownik handlu

24.Bank w którym posiadane jest konto - Santander

25.Wpływ z wynagrodzenia na konto (tak / nie) - tak

26.Inne istotne informacje - brak

 

Ten dochód, który tutaj podaję jest jedynym, który mogę w pełni udokumentować, jest ciągłość umowy i dochodów. Gdyby wziąć pod uwagę PIT z 2020, to średnia wyjdzie trochę wyższa - ok 2700 zł. Natomiast nie wiem, czy jakikolwiek bank to bierze pod uwagę, licząc zdolność? Jak miałem wstępnie liczoną zdolność przy założeniu 20%, to w mBanku wychodziło ok. 185 tys, kwestia czy w innych bankach będzie podobnie.  Zaznaczyłem w formularzu wkład 20%, ale jeśli macie jakiekolwiek informacje, że poza mBankiem jest jeszcze jakaś opcja na te 10%, to bardzo chętnie ?

[RobertS]

przy tym dochodzie nie wychodzi mi zdolność kredytowa

[mjk92]

A jaka wychodzi przy tym dochodzie? Teraz przy wniosku na 10%, mBank wyliczył mi zdolność na 167 tys i to zostało już potwierdzone przez nich. Przy wkładzie 20% wychodziło te kilkanaście tysięcy więcej.

[RobertS]

BNP, PeKaO SA wychodzi jakieś ~90kzł

 

ktoś drugi do kredytu?

[mjk92]

Niestety nie. Hm, czyli zostaje mi właściwie próbowanie w tym mBanku, albo z kredytem na wykończenie, albo nowy wniosek, licząc że może trafi się inny rzeczoznawca...?

[RobertS]

nie ma to sensu, przy kolejnym wniosku analityk będzie widział już ten wcześniejszy oraz jaka była wycena i (na 99%) nie zrobi wyceny na inną wartość

 

a na wykończenie ile chciałbyś dobrać? i tak będziesz musiał mieć kosztorys

[mjk92]

Na wykończenie - właśnie nie rozumiem, w jaki sposób to wyliczyć. Doradca wspominał o 15 tys, ale czemu akurat tyle? Różnica między wyceną rzeczoznawcy a ceną dewelopera to prawie 50 tys. Więc nie wiem, w jaki sposób te 15 tys załatwia temat, stosuje się tu jakiś przelicznik? Zakładając tą kwotę, cena nieruchomości skacze do 207 tys, moja zdolność w mBanku to 167 tys, więc wkład dochodzi do 40 tys - to jest ten max, na jaki mogę sobie pozwolić. Rozumiem, że przy takim 'zabiegu', to i tak muszę cały ten wniosek składać od nowa? Zaświadczenie o zarobkach straciło ważność kilka dni temu.

[lzalewski]

Co do zasady przyjmuje się, że koszt wykończenia podnosi wartość nieruchomości w stosunku 1:1. Oczywiście nie jest to w 100% miarodajny wynik, ale nie należy na pewno liczyć, że kosztorys na poziomie 15k podniesie tą wartość o 50k. Z resztą za 15k to za bardzo nie da się wykończyć mieszkania. Nawet tak małego.

[mjk92]

Ok, czyli właściwie zakładając stosunek 1:1 (mniej więcej), to nie ma jak z tego wybrnąć, ta opcja odpada. Czyli jedynym wyjściem jest próbowanie w innych bankach z 20%, ale jak rozumiem - marne szanse ze zdolnością kredytową. Dziwne, że mBank wylicza w zależności od wkładu te 167-185 tys, a inne banki tylko połowę tego? Żadne inne banki poza wymienionymi BNP i PeKaO, nie wchodzą w grę - Alior, ING, Milennium?

[RobertS]

nie, albo nie akceptują dochody z umowy zlecenia wcale albo nie jako jedyny dochód

[mjk92]

Ok, czyli temat właściwie bez wyjścia. Mogę jedynie złożyć wniosek na nowo, z jakimś cieniem szansy, że może rzeczoznawca dokona korekty tego wyliczenia, albo może jakimś cudem dojdzie do aktualizacji danych dot. transakcji w tym rejonie - te 140 tys to mogło być, ale chyba kilka lat temu ?

Dziękuję Wam za pomoc. 

[RobertS]

składanie kolejnego wniosku i liczenie na cud (przy wycenie)? może jeszcze raz to przemyśl...

[mjk92]

Nie mam za bardzo innej opcji. Skoro potwierdzacie, że brak jest choć zbliżonej zdolności w innych bankach, nie mogę 'dorzucić' 50 tys na wykończenie, zewnętrznego operatu nie uznają (jakaś reklamacja tej bankowej wyceny też pewnie nie wchodzi w grę?), to jedyną szansą jest ten wniosek. Nie rozumiem skąd tak zaniżona i nierealna wycena, ale widocznie na takich danych operują. Przy podpisywaniu umowy musiałem wpłacić zaliczkę dla dewelopera, która z zasady jest bezzwrotna - pewnie jej nie odzyskam, więc muszę wypróbować co tylko się da, poza tym zwyczajnie zależy mi na tym konkretnym mieszkaniu (a też za wielkiego wyboru nie mam w tej półce cenowej).

[RobertS]

skoro wpłaciłeś zaliczkę to ona jest zwrotna

 

zamiast składać wniosek jeszcze raz może porozmawiaj z ekspertem, który go złożył aby pokazać w banku zewn. wycenę (będziesz potrzebował operat) i jeżeli będzie na wyższą kwotę to, aby jeszcze raz dokonali wyceny zabezpieczenia

[mjk92]

Nie jest zwrotna, nie ma zapisu w umowie, sam się zresztą pytałem o to przy podpisywaniu.

 

Chętnie bym zrobił taki operat (zakładając, że wycena wyjdzie bliżej tej pożądanej kwoty), ale jak mam go pokazać w banku, skoro mBank nie akceptuje tych zewnętrznych operatów? Jest jakiś sposób, żeby go im przedstawić?

[RobertS]

zaliczka jest zwrotna, to wynika z KC (art. 494)

 

nie twierdzę, że to się musi udać (możesz stracić ~500 zł na operat), ale ekspert który składał wniosek może napisać "reklamację" (jest odpowiedni email w banku) i załączyć zewn. operat z prośbą o ponowne przeliczenie wartości przez analityka w banku, uda się lub nie

 

nawet jeżeli nie przyjmą wprost wartości z ww. to może chociaż trochę podwyższą swoją wycenę?

 

 

[mjk92]

Dobrze, dzięki za podpowiedź, spróbuję z tą reklamacją, dogadam to z doradcą i zlecę komuś ten operat.

Ten sam deweloper budował dokładnie na tej ulicy podobny budynek, oddany rok temu - więc tych transakcji w zbliżonych cenach nie brakuje, tylko ciężko te informacje w jakikolwiek sposób wykorzystać - nie mogę jakoś tych danych transakcyjnych chyba 'wyciągnąć' i załączyć razem z operatem?

[RobertS]

Ty nie, ale rzeczoznawca już tak. Operaty robi się metodą porównawczą. Czyli wartość nieruchomości będzie zbliżona do podobnych (transakcji) w okolicy. Będziesz to miał wszystko ładnie rozpisane w operacie.