Skocz do zawartości

Porady

Poradnik kredytowy
Pokaż wszystkie kategorie
  • Piotrek
    [ATTACH=CONFIG]72[/ATTACH]Chyba każdemu, kto spłaca kredyt hipoteczny przyszła choć raz do głowy myśl, czy nie zastąpić go innym – czyli, czy nie refinansować swojego zobowiązania. Jednak w obecnej chwili nad ewentualnym refinansowaniem mogliby się zastanawiać wyłącznie ci, którzy zaciągnęli kredyty dekadę wcześniej. Ale zapewne już to zrobili – w złotym okresie 2006-2007, gdy w korzystnych ofertach kredytów można było przebierać jak w ulęgałkach.
    [PRBREAK][/PRBREAK]
     
     
    Druga grupa ewentualnych beneficjentów dobrodziejstw kredytu refinansowego to osoby, które zaciągały kredyt hipoteczny w 2009 roku. To był wyjątkowo trudny okres, mimo że Polska kryzysowi się oparła. Jednak banki wyraźnie zaostrzyły politykę kredytową – marże były wyjątkowo wysokie, o 2-3 punkty procentowe wyższe niż obecnie. Dziś wiele banków wróciło do promocji, znanych sprzed kryzysu. Choć skorzystać – w aspekcie refinansowania – mogą nieliczni.
     
    Myślenie o refinansowaniu kredytu hipotecznego ma bowiem sens tylko wówczas, gdy banki oferują stosunkowo łatwo dostępne kredyty na dużo lepszych warunkach od tych, na jakich zaciągaliśmy własny kredyt hipoteczny. Od przynajmniej trzech lat sytuacja jest wręcz odwrotna: o kredyt jest trudniej niż w latach 2006-2007, a warunki oferowane przez banki są znacznie mniej korzystne niż te, które wówczas były oferowane. O marżach poniżej jednego procenta mogą pomarzyć tylko nieliczni. Standardem są marże 3-5 procentowe w kredytach walutowych (choć oczywiście zdarzają się i niższe) i odpowiednio wyższe w kredytach złotowych.
     
    Jeszcze cztery lata temu klient z doskonałą historią kredytową mógł starać się o refinansowanie kredytu w innym banku bez wnikliwego [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/zdolnosc-kredytowa-przy-kredycie-hipotecznym-140/]badania swojej zdolności kredytowej[/ucms]. Dziś jest to niemożliwe – staranie się o kredyt refinansowy jest więc niejako z góry skazane na porażkę, bo dzięki zmianie zasad analizowania zdolności kredytowej nawet osoby, których dochody nie spadły przez ten okres, mają według banków gorszą zdolność niż wówczas, gdy zaciągały kredyt.
     
    O refinansowaniu kredytu powinni zapomnieć zwłaszcza ci, którzy na zakup mieszkania zadłużali się od 2005 roku we frankach szwajcarskich. Kurs tej waluty jest wyższy, w stosunku do 2007 roku, nawet o 50 procent! Ci, którzy brali kredyty we frankach, gdy frank kosztował 2 pln mogą teraz tylko zacisnąć zęby, i płacić raty o kilkadziesiąt procent wyższe od tych, płaconych na początku. Gdyby – z jakichś powodów – zdecydowali się na refinansowanie kredytu, jedyną dostępną opcją byłby kredyt w złotówkach – a to oznaczałoby zrealizowanie gigantycznej straty i podwyższenie swojego zobowiązania wobec banku o kilkadziesiąt procent.
     
    Zresztą – to tylko teoretyczne rozważania. Mało który bank rozważyłby bowiem refinansowanie nieruchomości, wartej np. 500 tysięcy złotych, na którą zaciągnięto trzy lata temu kredyt we frankach na 100 procent wartości. Dziś zobowiązanie kredytobiorcy wobec banku sięga 700 tysięcy – czyli znacznie powyżej wartości kredytowanej nieruchomości.
     
    O tym, że w obecnej sytuacji, i zapewne jeszcze przez najbliższych kilka lat refinansowanie kredytów hipotecznych nie ma żadnego sensu najlepiej świadczy oferta samych banków – zniknęły reklamy kredytów refinansowych. Choć, oczywiście, gdyby klient o taki zapytał, bez wątpienia bank ofertę przedstawi.
  • [ATTACH=CONFIG]59[/ATTACH]Jesienią przynajmniej siedem banków zaoferowało klientom kredyty hipoteczne na warunkach korzystniejszych niż do tej pory.
    [PRBREAK][/PRBREAK]
     
    Jesienna ofensywa bankowa jest jedynym pozytywnym dla klientów sygnałem z rynku: kredyt w ramach Rodzina na Swoim dla większości kredytobiorców stał się niedostępny (niskie limity cen metra kw.), kredyty frankowe to już przeszłość (tym razem chyba na dłuższy czas). Na przełomie roku wejdzie w życie nowelizacja Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, która dodatkowo ograniczy dostęp do kredytów walutowych. Banki mogą w tej chwili konkurować między sobą jedynie warunkami, na jakich udzielają kredytów w złotówkach.
     
    Coraz więcej banków jako wabik dla klientów stosuje manewr z czasową obniżką marży. W [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/f133/euro-bank-kredyt-hipoteczny-opinie-40129.html]Eurobanku[/ucms] klienci, którzy mają co najmniej 10 proc. wkładu własnego przez pierwszy rok spłaty kredytu zapłacą 0,8 proc. (potem marża rośnie do 1,25 proc.). Ci, którzy wkładu własnego nie mają, też mogą korzystać z obniżki marży (1,2 proc. zamiast 1,55 proc., ale są dodatkowe warunki – klient musi mieć konto osobiste, na które wpływa wynagrodzenie i wykupić ubezpieczenie na życie).
     
    [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/f133/bnp-paribas-fortis-kredyt-hipoteczny-opinie-40115.html]BNP Paribas Bank Polska[/ucms] może klientowi obniżyć marżę nawet na pięć lat. Do 15 grudnia 2011 roku bank oferuje klientom, którzy założą rachunek i będą z niego korzystać marżę 0,9 proc. przez pięć lat i 1,29 proc. przez resztę okresu kredytowania.
    [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/f133/bos-bank-ochrony-srodowiska-kredyt-hipoteczny-opinie-40109.html]Bank Ochrony Środowiska[/ucms] kusi klientów marżą ujemną – nawet przez 10 lat. Ale na taki bonus mają szansę tylko klienci, zaciągający większe kredyty, którzy korzystają z programu inwestycyjnego AEGON i regularnie płacą składki.
     
    Oczywiście – promocje kredytów to nie tylko czasowe obniżki marż. W [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/f133/nordea-bank-kredyt-hipoteczny-opinie-40122.html]Nordei[/ucms] marża kredytu w złotych (nawet bez wkładu własnego) wynieść może 1,1 p.p. (klient musi wykupić określone produkty banku). A klienci, którzy zdecydują się na program systematycznego oszczędzania, mogą zbić marżę – na stałe! – do 0,95 proc. Marże w euro spadły o 0,2 p.p. i zależą od poziomu wkładu własnego oraz kwoty kredytu. Np. dla pożyczki z 10-proc. wkładem własnym na kwotę 200 tys. zł marża wynosi 2,0 lub 1,8 proc. (mniej, jeśli klient systematycznie oszczędza). Klienci, których dochód (gospodarstwa domowego) wynosi od 8 tys. zł netto, nie muszą wykupywać PSO by uzyskać niższą marżę. Dodatkowym kosztem jest prowizja za przyznanie kredytu – 1,5 proc. dla kredytów w złotych, 2 proc. dla kredytów walutowych.
     
    W [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/f133/citi-handlowy-kredyt-hipoteczny-opinie-51409.html]Citi Handlowym[/ucms] klient może wybrać ofertę bez prowizji z marżą od 1,0 proc. Jeśli jednak zapłacić prowizję (można ją skredytować), marża może wynieść nawet 0,8 proc – wszystko zależy od kwoty kredytu i zgody na proponowany cross-sell. Na ostateczny poziom marży wpływają kwota kredytu, prowizja oraz cross-sell.
     
    W [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/f133/ing-bank-slaski-kredyt-hipoteczny-opinie-40546.html]ING Banku Śląskim[/ucms] nie trzeba płacić prowizji. Najniższa możliwa marża to 0,6 proc. – ale tylko dla nielicznych: klient musi zaciągać kredyt w wysokości minimum 750 tys. i jednocześnie mieć 50 proc. wkład własny.
     
    Za obniżenie marży wszystkie banki wymagają [url3=http://bankowe-konta.info/jak-zalozyc/]założenia konta[/url3], na które będzie spływać wynagrodzenie, często też klient musi zdecydować się na kartę kredytową. W ostatnich latach bardzo wzrosło znaczenie programów systematycznego oszczędzania. Bank czerpie z tego tyłu duże zyski (marża!), które rekompensują „straty” na marży kredytu.
  • [ATTACH=CONFIG]65[/ATTACH]Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny – czyli wpłacać więcej pieniędzy, niż wynika z miesięcznej raty? Na to pytanie nie ma jednej prawidłowej odpowiedzi. Każda porada powinna się zaczynać od zastrzeżenia: - To zależy…
     
    [PRBREAK][/PRBREAK]
     
    Kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz na rynku. To prawda – nie ma tak nisko oprocentowanych pożyczek, jak te pod nieruchomość. Wielu analityków doradzało więc, i doradza – niezależnie od zdolności kredytowej – zaciągnięcie kredytu hipotecznego na najdłuższy możliwy (i racjonalny ekonomicznie) czas – czyli 30 lat i to maksymalną kwotę, jaką bank może zaoferować. Własne pieniądze (wkład) i część nadwyżek finansowych, które moglibyśmy ewentualnie przeznaczyć na wyższe raty radzą zaś inwestować w zdywersyfikowane instrumenty finansowe – lokaty, obligacje, fundusze akcji. Zarobek z inwestycji może bowiem pokryć (czasem wręcz z nawiązką) koszty odsetek od kredytu – dla kredytobiorcy to czysty zysk.
     
    Jednak wiele osób decyduje się na inny scenariusz radzenia sobie z kredytem, wychodząc z założenia, że najtańszym pieniądzem na rynku są pieniądze własne. Mieszkanie jest inwestycją, która zwraca się wówczas, gdy księga hipoteczna jest czysta od wpisów bankowych. Są również inne powody, dla których ludzie decydują się na nadpłaty: niektórzy nie umieją żyć z wieloletnim długiem, i chcą się go pozbyć tak szybko, jak się da. Inni kalkulują (słusznie), że im dłużej spłacamy kredyt, tym jest on droższy. Jeszcze inni spodziewają się, że miesięczne obciążenia, poza ratą kredytu, będą rosnąć – chcą więc jak najszybciej pozbyć się garbu. Skłonności do nadpłacania kredytu mają również ci, którym do emerytury pozostało mniej niż 10 lat i wolą nadwyżkę finansową ulokować w spłacie kredytu, niż „bawić się” w ryzykowne – w krótkim horyzoncie czasowym – inwestycje.
     
    Jakie oszczędności może przynieść nadpłacanie kredytu można sprawdzić, korzystając ze specjalnych kalkulatorów.
     
    Jednak każdy, kto z jakichś przyczyn chce nadpłacać kredyt, powinien przede wszystkim sprawdzić umowę kredytową. Zdecydowana większość banków zawiera klauzulę, że w ciągu pierwszych 3 lat nadpłata kredytu wiąże się z koniecznością zapłacenia bankowi słonej prowizji – nawet 2 procent kapitału pozostałego do spłaty. Jeśli przewidujemy jeszcze na etapie negocjacji z bankiem, że będziemy chcieli kredyt nadpłacać warto wówczas zaproponować, że pewna kwota (np. 20 procent wartości kredytu) będziemy mogli w tych latach nadpłacić bez prowizji. Banki na takie rozwiązanie, w przypadku klientów lepiej sytuowanych, idą bezproblemowo – zwłaszcza, jeśli kredyt opiewa na 100 procent wartości nieruchomości.
     
    W przypadku kredytów walutowych nadpłacanie ma sens wówczas, gdy złotówka się umacnia (w zależności od kursu, po jakim kredyt został zaciągnięty, na operacji można zarobić lub choć minimalizować straty). Oczywiście – opcja nadpłacania jest korzystna tylko wtedy, gdy nie musimy płacić prowizji a z jakichś względów nie chcemy (lub nie możemy) przy niższym kursie waluty zdecydować się na przewalutowanie lub refinansowanie kredytu. Powodów takiej decyzji może być wiele – formalnie pogorszona zdolność kredytowa, zmiana pracy (i zatrudnienie na czas określony) lub otworzenie własnej działalności gospodarczej – nawet identyczne, lub wręcz wyższe dochody mogą w oczach banku pogorszyć nas status jako klienta.
     
    Warto również pamiętać, że nadpłacanie kredytu hipotecznego ma sens tylko wtedy, gdy robimy to z ekstra pieniędzy – takich, które nie wpływają np. na stan naszych oszczędności zwanych funduszem bezpieczeństwa. W przypadku komplikacji (utrata pracy, zmniejszenie dochodów), bank wszystkich nadpłat nie uzna za argument dla pogorszenia bieżącej obsługi rat kredytowych.

  • Jaką mam zdolność kredytową?

    Przez Piotrek, w Zdolność kredytowa,

    Na takie pytanie starają się odpowiedzieć tysiące osób, wnioskujących o kredyty hipoteczne w bankach. Na ogółu, kredyt mieszkaniowy jest jedyną możliwością zrealizowania marzeń ludzi o własnym mieszkaniu.
     
    Posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej jest konieczne ku temu, aby otrzymać kredyt na mieszkanie, chociaż ma on zabezpieczenie w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości, nie jest to wystarczające dla banku. Zdolność kredytowa jest utożsamiana ze zdolnością przyszłego kredytobiorcy do regulowania jego zobowiązań finansowych, które wynikają nie tylko z zaciągniętego kredytu hipotecznego, ale również z pozostałych pożyczek i kredytów, limitów na kartach kredytowych i w koncie osobistym, czy też z zobowiązań dotyczących utrzymania siebie, swojej rodziny i mieszkania.
     
    Często zdolność kredytowa uzależniona jest również od tego, na jak długi okres czasu kredytobiorca chce zaciągnąć kredyt mieszkaniowy. Aby odpowiedzieć samodzielnie na pytanie „jaką mam zdolność kredytową”, można posłużyć się [ucms=https://www.forum-kredytowe.pl/porady/kalkulator-zdolnosci-kredytowej-139/]kalkulatorem[/ucms] owej zdolności kredytowej, który można bez większych trudów znaleźć na stronach internetowych związanych z kredytami, czy ogólnie finansami.
     
    Kalkulator zdolności kredytowej będzie wymagał podania paru informacji, w tym kwota kredytu, o jaką chcemy się ubiegać w banku, oprocentowanie kredytu, pożądany okres spłaty w miesiącach, rodzaj rat spłaty kredytu mieszkaniowego, łączny dochód netto gospodarstwa domowego i liczba osób należąca do niego, jak również szeregu innych danych. Na ich podstawie aplikacja internetowa wylicza, czy dany klient ma zdolność kredytową, czy też nie. I ewentualnie ile ona szacunkowo wynosi.
     
    [kalz][/kalz]
  • [ATTACH=CONFIG]68[/ATTACH]Nominalne oprocentowanie kredytu to inaczej stopa procentowa – podawana w skali roku – która służy do wyliczania odsetek, jakie będziemy musieli zapłacić bankowi. W wypadku kredytów hipotecznych oprocentowanie jest zmienne (ze względu na wyjątkowo długi horyzont czasowy umowy). W jaki sposób banki ustalają tę stopę procentową?
    [PRBREAK][/PRBREAK]
     
    Zdecydowana większość banków (obecnie nawet wszystkie, choć w przeszłości zdarzały się wyjątki) stopę procentową opiera na dwóch składnikach: wskaźniku WIBOR, LIBOR, EURIBOR oraz marży banku.
     
    WIBOR – to oprocentowanie kredytów w złotówkach, jakich banki udzielają innym bankom.
     
    LIBOR – to stopa procentowa kredytów oferowanych na rynku międzybankowym w Londynie przez cztery główne banki innym bankom
     
    EURIBOR – to stopa procentowa kredytów w strefie euro, udzielanych sobie wzajemnie przez 57 banków.
     
    Wszystkie trzy wskaźniki aktualizowane są codziennie. Oczywiście – banki pożyczają sobie wzajemnie pieniądze na dość niski procent. Przy ustalaniu oprocentowania kredytów hipotecznych banki stosują najczęściej wskaźnik WIBOR i trzy lub sześciomiesięczny LIBOR.
     
    Ważne! Tej składowej oprocentowania nie można negocjować – banki różnią się pomiędzy sobą sposobami ustalania stopy referencyjnej jako części składowej oprocentowania kredytu mieszkaniowego, ale dla wszystkich kredytobiorców zaciągających np. kredyt w euro bank stosuje ten sam wskaźnik oparty na stopie referencyjnej.
     
    Drugą częścią składową oprocentowania kredytu hipotecznego oferowanego przez bank jest marża. To, jaka marża znajdzie się ostatecznie w umowie kredytowej, zależy nie tylko od oferty banku ( w reklamach kredytów hipotecznych banki zwykle umieszczają zapis „marża już od … procent”, ale również od oceny zdolności kredytowej klienta i kwoty kredytu. Klienci cenni z punktu widzenia banku – z wysokimi dochodami i dobrą historią kredytową – mogą liczyć, nawet w czasach zaostrzonej polityki kredytowej, na marżę oscylującą wokół 1 procenta.
     
    Marża, zapisana w umowie kredytowej, obowiązuje w zasadzie przez cały czas kredytowania. Bank nie może jej zmienić bez zgody klienta, klient – raczej nie ma możliwości renegocjacji marży. Jednak są okoliczności, które mogą skutkować zmianą marży. Przede wszystkim – wszystkie sytuacje, w których klient zaczyna mieć problemy ze spłatą kredytu lub w istotny sposób zmieniły się okoliczności, na których kredyt został przyznany (np. jedno z małżonków traci dochody z umowy o pracę). Praktyka wskazuje jednak, że banki nie występują z „propozycją” podwyższenia marży, dopóki kredyt jest spłacany terminowo. Z drugiej strony – jeśli klient zaciągał kredyt w czasach, gdy marże poszły ostro w górę, a po kilku latach na rynku jest dużo tańszych ofert, może wystąpić do swojego banku z propozycją renegocjacji kredytu, mając w rękawie asa w postaci możliwości refinansowania zobowiązania. Oczywiście – kredyt musi być spłacany bezproblemowo, a klient oceniany przez bank wysoko.
     
    Jednak oprocentowanie nominalne (stopa referencyjna + marża) to nie są całe koszty kredytu. W przypadkach kredytów hipotecznych banki nie mają (zwykle) obowiązku podawania oprocentowania realnego RRSO (rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania). Przepisy stawiają ten wymóg tylko wobec kredytów do 80 tysięcy złotych, a więc tzw. kredytów konsumpcyjnych (mało kto zaciąga teraz kredyt hipoteczny na kwotę mieszczącą się w tej granicy). Banki nie mogą jednak ukrywać przed klientem wszystkich kosztów kredytu, więc korzystając z wybranego kalkulatora kosztów kredytu można samemu obliczyć RRSO, uwzględniając: prowizję banku, ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie na życie (jeśli bank takiego wymaga), opłatę za wycenę nieruchomości etc.
     
    Zobacz także:
    [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/wibor-rosnie-ze-az-strach-171/]Jakie stawki WIBOR stosują banki[/ucms]
    [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/oplaty-i-prowizje-przy-kredycie-hipotecznym-182/]Opłaty i prowizje w kredycie hipotecznym[/ucms]
    [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/koszty-okolokredytowe-kredytu-mieszkaniowego-121/]Koszty dodatkowe związane ze staraniem się o kredyt hipoteczny[/ucms]
    [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/podstawowe-zabezpieczenia-i-ubezpieczenia-w-kredycie-hipotecznym-179/]Wymagane ubezpieczenia do kredytu hipotecznego[/ucms]
  • [ATTACH=CONFIG]61[/ATTACH]Single będą mogli starać się odpłaty na mieszkania nieprzekraczające 50 metrów kwadratowych, przy czym dopłata będzie jedynie dotyczyła 30 metrów. Ponadto Singiel nie może starać się o dopłatę, jeśli uprzednio miał prawo własności do innego mieszkania, domu jednorodzinnego lub innego lokalu mieszkaniowego. Wszystko, co dobre szybko się kończy. Zgodnie z ów maksymą i rządowymi planami powolnego wygaszania programu Rodzina na Swoim przyjdzie nam tylko wypatrywać końca rządowej promocji.
     
    Rządowa promocja [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/warunki-otrzymania-kredytu-rodzina-na-swoim-i-uzyskania-doplat-161/]dopłat do odsetek kredytów[/ucms] wziętych na sfinalizowanie zakupu mieszkania czy też lokalu mieszkaniowego potrwa jedynie do końca grudnia 2012 roku. Do tego terminu będzie można składać wnioski o uczestnictwo w programie.
    Nowelizacja ustawy powinna wejść w życie jeszcze sierpniu bieżącego roku. Najważniejsze zmiany Rodziny na Swoim dotyczą:
     

    zmiany współczynnika służącego do określenia limitów cenowych mieszkań kwalifikujących się do programu. Dotychczasowy współczynnik na poziomie 1,4 zostanie zamieniony na 1,0 dla mieszkań z rynku pierwotnego oraz 0,8 dla mieszkań pochodzących z rynku wtórnego. Co drastycznie zmniejszy ilość mieszkań, które będzie można sfinansować kredytem z dopłatą rządową.
    upoważnienie osób nie pozostających w związkach małżeńskich, czyli Singli do uczestnictwa w rządowej promocji. Single będą mogli starać się odpłaty na mieszkania nieprzekraczające 50 metrów kwadratowych, przy czym dopłata będzie jedynie dotyczyła 30 metrów. Ponadto Singiel nie może starać się o dopłatę, jeśli uprzednio miał prawo własności do innego mieszkania, domu jednorodzinnego lub innego lokalu mieszkaniowego. Innymi słowy wymarzone metry kwadratowe dla Singla, które mają stanowić przedmiot dopłaty musi być jego pierwszym.
    Ograniczenie wiekowe kredytobiorcy. Osoba ubiegająca się o uczestnictwo w programie Rodzina na swoim nie może mieć więcej aniżeli 35 lat. Limit wiekowy nie dotyczy osób samotnie wychowujących dzieci oraz współmałżonków.
    Wnioski o uczestnictwo w programie będzie można składać do końca 2012 roku.

    Reasumując, powyższe zmiany to z jednej strony ukłon w kierunku osób samotnych z drugiej jednak strony proponowane zmiany zmniejszą ilość mieszkań, które będzie można podpiąć pod program. Można odnieść wrażenie, iż po wejściu zmian w życie program Rodzina na swoim umrze śmiercią naturalną, szybciej niż z końcem 2012 roku.
  • Banki, które udzielają kredytów w ramach programu [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/warunki-otrzymania-kredytu-z-doplatami-dla-malzenstw-161/]„Rodzina na swoim”[/ucms]:
    [PRBREAK][/PRBREAK]
     

    PKO Bank Polski SA
    Gospodarczy Bank Wielkopolski
    Bank Polskiej Spółdzielczości
    Bank Pocztowy
    Bank PeKaO – Polska Kasa Opieki
    Mazowiecki Bank Regionalny
    Alior Bank
    PeKaO Bank Hipoteczny SA
    Bank Przemysłowo Handlowy
    Getin Noble Bank SA
    Euro Bank SA
    Bank Handlowy w Warszawie
    Bank Zachodni WBK SA
    Credit Agricole (dawny Lukas Bank SA)
    Get Bank SA (dawny Alianz Bank Polska SA)
    Multibank SA
    Bank BGŻ
    Bank Millenium SA
    BNP Paribas Fortis Bank Polska
    mBank Bank Internetowy BRE
    Deutsche Bank

    Kredytów z dopłatą Skarbu Państwa udzielają również Spółdzielcze Kasy Kredytowe.
  • [ATTACH=CONFIG]62[/ATTACH]Rekomendacje, wydawane przez Komisję Nadzoru Finasnowego bankom komercyjnym, nie są dokumentami danymi raz na zawsze – zmieniają się wraz z rozwojem sytuacji makroekonomicznej, prognozami sytuacji na rynku. W ostatnich latach o rekomendacji S było głośno kilka razy, bo kilka razy była nowelizowana przez KNF.
    [PRBREAK][/PRBREAK]
     
    Rekomendacja S dotyczy – z grubsza rzecz ujmując – bezpieczeństwa udzielania przez banki kredytów walutowych. Zgodnie z najnowszymi zaleceniami ze stycznia 2011 roku kredytobiorca nie będzie mógł wydać na spłatę raty kredytu hipotecznego zaciągniętego w walucie obcej więcej niż 42 procent dochodów netto. Analitycy rynku są zgodni, że ograniczenie dotyczy przede wszystkim osób ponadprzeciętnie sytuowanych, bo w ostatnich dwóch, trzech latach tylko tacy mają dostęp do kredytów walutowych.
     
    Warto przypomnieć, że w obowiązującej od końca 2010 roku [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/rekomendacja-t-rata-kredytu-maksymlanie-do-50-dochodu-165/]rekomendacji T[/ucms] zalecono, by rata kredytu w polskiej walucie nie przekraczała 50 procent dochodów netto (dla osób zarabiających mniej niż średnią krajową) i 65 procent – dla tych, którzy zarabiają powyżej średniej.
     
     
    Dodatkowym zabezpieczeniem dla banku (a także dla klienta) jest wymóg obliczania [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/zdolnosc-kredytowa-przy-kredycie-hipotecznym-140/]zdolności kredytowej[/ucms] tak, jakby kredyt miał być udzielony na maksimum 25 lat. Nie znaczy to, że bank nie może udzielić dłuższego kredytu (i rata finalnie spada w stosunku do tej, obliczonej przez analityka na potrzeby badania zdolności kredytowej). KNF wskazuje jednak, że taki margines bezpieczeństwa jest konieczny, bo przy niestabilnej sytuacji makroekonomicznej zarówno wahania kursów walut jak i zmiany stóp procentowych mają bezpośredni wpływ na wysokość raty kredytu.
     
     
    Rekomendacja S, uchwalona w ubiegłym roku (zapisy nie zaczynają obowiązywać z dnia na dzień, banki mają czas na dostosowanie własnych regulacji dotyczących polityki kredytowej, przeglądnięcie portfela kredytów etc.), przewiduje również, że w przypadku kredytów walutowych banki mają obowiązek żądać od klienta 20 procentowego wkładu własnego. A jeśli klient takiego nie ma, bank może udzielić kredytu tylko wówczas, gdy zostanie wykupione ubezpieczenie (takie rozwiązanie zresztą w wielu bankach obowiązywało już wcześniej, z tym że różny był próg minimalnego wkładu własnego).
    Zgodnie z rekomendacją S banki mają obowiązek informować klientów, którzy zdecydowali się na zaciągnięcie kredytu walutowego, przed podpisaniem umowy kredytowej o wpływie spreadu na koszty kredytu. Komisja Nadzoru Finansowego zaleciła również, by informacje o spreadzie były zapisane w samej umowie. A przez cały czas spłaty kredytu bank musi informować klienta, po jakim kursie przelicza walutę. Dodatkowym zabezpieczeniem kredytobiorców przed spredową polityką banków, które stosując duże widełki między różnicami kupna a sprzedaży waluty podwyższają swoją marżę, jest też obowiązek nałożony na banki, by umożliwiły klientom spłatę kredytów bezpośrednio w walucie.
     
     
    Analitycy prognozują, że gdy wszystkie zapisy rekomendacji S wejdą w życie, wartość udzielanych kredytów walutowych (we frankach jak i [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/kredyt-w-zlotowkach-czy-w-euro-122/]kredytów w euro[/ucms]) zmniejszy się nawet o jedną piątą – przez to, że banki będą zmuszone jeszcze wnikliwiej badać zdolność kredytową klientów i nie będą mogły udzielać kredytów na 100 procent wartości nieruchomości (w walucie).
  • [ATTACH=CONFIG]60[/ATTACH]Program „Rodzina na swoim” działa od 2006 roku. Preferencyjność tego rozwiązania polega na tym, że budżet państwa przez osiem pierwszych lat spłacania kredytu dopłaca 50 procent odsetek. Oczywiście, kredyt był od początku dedykowany osobom, spełniającym ściśle określone warunki.
    [PRBREAK][/PRBREAK]
     
    Jeden z nich był dość oczywisty – dopłatami budżetowymi były objęte wyłącznie kredyty zaciągnięte w złotówkach. Nawet w latach 2006-2008, gdy frank szwajcarski (najpopularniejsza wówczas waluta w kredytach hipotecznych) był najtańszy, kredyty w ramach „Rodziny na swoim” stanowiły dużą konkurencję. Jednak w pierwszych latach program wcale nie cieszył się popularnością (niewiele banków też miało go w swojej ofercie). Od roku 2008, gdy kredyty wyraźnie podrożały, dla większej liczby osób dopłaty z budżetu stały się jedyną możliwością realizacji marzeń o własnym M.
     
    „Rodzina na swoim” to program dedykowany małżeństwom oraz osobom samotnie wychowującym dzieci. Rząd zaproponował, by w ostatnim okresie obowiązywania programu mogli z niego skorzystać również [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/singiel-na-swoim-warunki-162/]single[/ucms].
     
    Małżeństwa nie muszą mieć dzieci, i w tej chwili nie ma limitu wieku, uprawniającego do skorzystania z programu. Jednak rząd zaproponował (projekt ustawy jest w tej chwili w Sejmie) wprowadzenie takiego limitu określonego na poziomie 35 lat (o kredyt z dopłatą będzie się mogła ubiegać osoba kończąca maksymalnie 25 lat w roku kalendarzowym, w którym składa wniosek o kredyt. W przypadku małżeństwa każdy z małżonków musi spełniać wiekowe kryterium).
     
    Samotnie wychowujący dziecko muszą spełnić przynajmniej jeden warunek: dziecko ma być małoletnie, albo młodsze niż 25 lat – jeśli nadal się uczy. Ograniczenie wiekowe w przypadku dziecka nie obowiązuje, jeśli rodzic pobiera na nie zasiłek pielęgnacyjny.
    Ważne! Wnioskodawca, który ubiega się o kredyt w ramach programu musi wykazać się taką samą zdolnością kredytową jak każdy inny, ubiegający się o kredyt w złotówkach, mimo że przez osiem lat będzie płacić niższe o połowę odsetki od pożyczonej kwoty. Jeśli takiej zdolności nie ma, do kredytu mogą przystąpić inne osoby z rodziny kredytobiorców - rodzeństwo, rodzice, ojczym, macocha, teściowie. Po wejściu w życie zmian, proponowanych przez rząd, do grona kredytobiorców będą mogli dołączyć małżonkowie rodzeństwa głównych kredytobiorców.
     
    Kredyt Rodzina na swoim jest skierowany do osób:
    - które nie są właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego ani też najemcą mieszkania; którym nie przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny; którym nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.
     
    Choć w tej chwili kredytów Rodzina na swoim udziela niemal każdy bank (na własnych szczegółowych warunkach) podstawowe zasady są wspólne.
    Kredyt jest udzielany tylko w złotówkach, na dom lub mieszkanie znajdujące się w Polsce. Dopłaty do kredytu trwają przez pierwszych osiem lat, i stanowią 50 procent odsetek naliczonych od podstawy naliczania dopłaty. Powierzchnia mieszkania nie może przekraczać 75 m2, a domu – 140 m2, ale państwo dopłaca tylko do powierzchni – odpowiednio 50 m2 i 70 m2. Nabywcy mieszkań i domów większych (ale mieszczących się w ustawowym limicie) część odsetek pokrywają więc w 100 procentach.
     
    Kredyt udzielony w ramach Rodziny na swoim nie może być indeksowany do żadnej z walut. Wysokość kredytu może być powiększona wyłącznie o jednorazowe i płatne z góry opłaty i prowizje związane z jego udzieleniem, dopłatę do 2% wysokości kwoty kredytu przed doliczeniem jednorazowej i płatnej z góry składki ubezpieczenia kredytu preferencyjnego (nie ma więc mowy o kredytach na 120 procent wartości nieruchomości). W Rodzinie na swoim możliwa jest półroczna karencja w spłacie kredytu. Kredytobiorca może wybrać metodę rat malejących (równa rata kapitałowa) lub równych rat kapitałowo-odsetkowych.
     
    Nie każde mieszkanie, nawet spełniające limit powierzchni, można skredytować w ramach programu. Ustawa regulująca warunki dopłat przewiduje także ograniczenia dotyczące ceny metra kwadratowego mieszkań i domów. Ceny te określane są za pomocą tak zwanych wskaźników przeliczeniowych kosztu wytworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej. Oczywiście wskaźniki te są inne dla różnych województw – i są cyklicznie aktualizowane. Jedna z propozycji rządowych zmierza do obniżenia dopuszczalnych limitów cen. Dziś wynoszą one 1,4 tzw. wskaźnika wartości odtworzenia, poz mianach będą wynosić 1,2 wskaźnika. Oznacza to, że dla np. Warszawy limit z dotychczasowych nieco ponad 9 tysięcy złotych (wzrósł w ostatnim czasie) spadnie do około 7,8 tysiąca.
  • [ATTACH=CONFIG]63[/ATTACH]Rekomendacja T, wydana w ubiegłym roku przez Komisję Nadzoru Finansowego ma jeden podstawowy cel: powrót do realistycznego oceniania ryzyka kredytowego przez banki komercyjne, zarówno przy przyznawaniu kredytów gotówkowych jak i przede wszystkim – hipotecznych.
    [PRBREAK][/PRBREAK]
    Cel rekomendacji to zwiększenie bezpieczeństwa zarówno dla banków jak i dla kredytobiorców. Zbyt liberalne podejście do udzielania kredytów (kredyty gotówkowe na dowód osobisty, kredyty hipoteczne w oparciu o oświadczenie o zarobkach), gdy przyszło spowolnienie gospodarcze, spowodowało duże perturbacje w ściąganiu należności od klientów – choć Polska na tle innych krajów – przynajmniej jeśli chodzi o kredyty hipoteczne – prezentuje się wyjątkowo dobrze. Jednak odsetek kredytów zagrożonych (głównie gotówkowych i kart kredytowych) wzrósł w ciągu dwóch lat dramatycznie, z 6 do niemal 16 procent.
     
    Rekomendacja T przypomina bankom o konieczności wnikliwego badania [ucms=http://www.forum-kredytowe.pl/porady/zdolnosc-kredytowa-przy-kredycie-hipotecznym-140/]zdolności kredytowej[/ucms] klienta przed udzieleniem każdego kredytu. Zgodnie z nią, kredytobiorca, którego dochód nie przekracza średniej krajowej, na obsługę (łączną) swoich zobowiązań może przeznaczyć maksymalnie 50 procent dochodu. Osoby zarabiające lepiej – maksymalnie 65 procent. KNF przypomina bankom również, że przy obliczaniu zdolności kredytowej są zobowiązane rzetelnie uwzględniać koszty utrzymania kredytobiorcy (w latach szczególnie liberalnej polityki kredytowej zdarzały się wypadki, że bank przyjmował deklarację klienta, iż na życie dla czteroosobowej rodziny miesięcznie wydaje się 500 pln).
     
    Ważnym dla klienta banku zaleceniem rekomendacji T jest obowiązek rzetelnego informowania klienta o produktach kredytowych. Bank musi przedstawić informację o całkowitym koszcie kredytu, rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania, wszystkich obowiązkach klienta wynikających z podpisania umowy kredytowej. Musi również – to już na mocy wcześniej uchwalonych przez KNF punktów rekomendacji – zawsze przedstawić klientowi ofertę kredytu złotówkowego jako rekomendowanego przez bank, i poinformować o wszystkich niebezpieczeństwach, jakie wiążą się z zadłużeniem w obcej walucie. Tę rekomendację KNF uchwaliła już w 2006 roku – a mimo to, wiele osób, które w latach 2007-2008 zadłużyły się we frankach szwajcarskich potwierdza, że podczas prezentacji ofert doradcy kredytowi w bankach wręcz zachęcali do zadłużania się nie w złotówkach, lecz w walucie szwajcarskiej, przedstawiając ten wariant jako najbardziej korzystny (większa zdolność kredytowa, niski LIBOR).
     
    Patrząc z perspektywy kilku miesięcy obowiązywania rekomendacji T można stwierdzić, że nie odbiła się ona w znaczący sposób na rynku kredytów hipotecznych. Natomiast bez wątpienia banki w ostatnim roku nie udzielały tak wielu kredytów gotówkowych, jak było to jeszcze dwa, trzy lata wcześniej. Z drugiej strony – Krajowy Rejestr Dłużników na początku marca 2011 roku opublikował raport, z którego wynika, że zagrożona jest spłata co piątego kredytu gotówkowego. Niezmiennie najlepiej spłacane są kredyty mieszkaniowe – i to te zaciągnięte we frankach szwajcarskich.
×
×
  • Dodaj nową pozycję...

Powiadomienie o plikach cookie

Umieściliśmy na Twoim urządzeniu pliki cookie, aby pomóc Ci usprawnić przeglądanie strony. Możesz dostosować ustawienia plików cookie, w przeciwnym wypadku zakładamy, że wyrażasz na to zgodę.